2022年05月21日

首都圏中古マンション成約価格は前年同月比14.0%の大幅アップ

 東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が2022年5月13日、22年4月分の『月例マーケットウォッチ』を発表しました。今回はそのうち、中古マンションの動向を取り上げ、次回は中古一戸建てと新築一戸建てを取り上げます。
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●中古マンション成約件数は4か月連続減少
 東日本レインズによると、2022年4月の首都圏中古マンションの成約件数は図表1にあるように3094件でした。21年4月の3428件に対して前年同月比9.7%の減少です。
 首都圏中古マンションの前年同月比での減少はこれで4か月連続ですが、22年1月から3月まで二桁台の減少だったのが、4月は一桁台になりました。大幅な減少ピッチが少しは縮小するのでしょうか。
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●成約価格は23か月連続のアップ
 22年4月の成約価格の平均は図表2にあるように4363万円でした。21年4月の3826万円に対して、前年同月比14.0%の大幅なアップです。首都圏中古マンションの成約価格の前年同月比での上昇はこれで23か月連続になります。しかも、二桁台の大幅な上昇ですから、どこまで上昇が続くのか、先行きが不安になります。
 1u当たりの単価は68.72万円で、こちらは前年同月比16.3%のアップ。単価の上昇は成約価格の23か月連続以上の24か月連続だそうです。
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●一都三県ともに二桁台の上昇率に
 成約価格の都県別の推移は図表3のようになっています。一番高い東京都は5466万円で、前年同月比11.7%の上昇です。
 一都三県ともに二桁台の上昇ですが、なかでも最も上昇率が高かったのは、神奈川県です。22年4月の成約価格は3500万円で、21年4月の3044万円に対して前年同月比15.0%の上昇です。
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●新規登録件数は1万4000件台に
 次に、中古マンションの新規登録件数をみると、図表4のようになっています。
 22年4月の新規登録件数は1万4226件でした。22年1月から調査対象の見直しがあったため、前年同月比の数値は出していませんが、前月比をみると、3月の1万3852件に対して2.7%の増加です。
 首都圏の中古マンション新規登録件数は長く減少が続いてきましたが、このところは増加傾向がみられるようになっています。
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●在庫件数は増え続け増加幅も徐々に拡大
 新規登録件数の増加によって在庫件数もこれまでの減少から増加に転じています。図表5にあるように22年1月まで前年同月比でマイナスが続いていたのが、2月からプラスに転じ、2月は2.6%、3月は8.5%、4月は9.3%と増加幅もしだいに大きくなっています。
 中古マンション価格の上昇が続いているなか、先高感から売り惜しみする人が増えているといわれますが、22年に入ってからは、「そろそろ売っても損はしないのではないか」と売出しに動く人が増えているのかもしれません。
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●成約価格と新規登録価格の差が縮小傾向
 図表6をご覧ください。首都圏中古マンションの1u当たりの在庫価格、新規登録価格、成約価格の推移を示しています。
 新規登録価格と成約価格の差が大きいと、ある程度値引きしないと契約が成立しにくい売り手市場という見方ができますが、この数か月はその差が急速に縮小しています。22年2月には9.05万円もの差があったのが、4月は3.49万円と半分以下になっています。
 それだけ値引きの可能性が小さくなっているとみられ、需給関係が逼迫しているようにみえます。5月以降、この流れがどうなるのか注目しておきたいところです。







posted by ky at 09:03| マンション市場

2022年05月20日

旭化成ホームズの21年度決算は増収増益で売上高が7000億円台に

 旭化成ホームズが2022年5月16日、22年3月決算の報道向け報告会を開催しました。コロナ禍で決算発表もオンラインが続いてきましたが、今回はオンラインとの併用ながら、2年半ぶりの対面での報告会になりました。

●売上高は前年度比22.0%の増加
 旭化成ホームズの2022年3月期決算の売上高は7865億円でした。コロナ禍で沈んだ21年3月期は6448億円だったので、22.0%の大幅な増加です。売上高が7000億円に乗るのは初めてのことです。
 営業収益は706億円でこちらも前年度比18.4%の増加です。
 部門別にみると、建築請負部門と海外部門は増収・増益で、不動産部門が増収・減益、リフォーム部門が減収・増益と部門によって実績には多少のバラツキがみられます。

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●海外事業部門が加わって4事業部門制に
 そのなかで、最も注目されるのが海外事業部門で。21年3月期の売上高251億円が、22年3月期は1463億円とほぼ5倍の規模になりました。主にオーストラリアでの事業拡大が貢献しているのですが、22年3月期決算から1部門に立てられました。
 これまでは、建築請負部門、不動産部門、リフォーム部門とその他だったのが、今回から3部門+海外事業部門が加わって、4事業部門の体制になりました。
 
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●22年度売上高は8000億円超を目指す
 22年3月期の業績予想としては、売上高8250億円、営業利益725億円と予想しています。実現すれば売上高8000億円台は旭化成ホームズとして初のことになります。
 事業部門別にみると、建築請負部門、不動産部門、リフォーム部門ともに増収・増益を見込んでいますが、海外部門に関しては増収を見込むものの、収益については国際情勢の不透明さもあって、横ばいとしています。

●4月の受注は前年同月比68%の大幅増
 そんななか,旭化成ホームズの22年4月の受注速報は前年同月比68%の増加になっている点について、出席者からその要因などに関する質問が出ました。
「従来は3月と9月に受注が集中するのを平準化する努力が効果を挙げて始めているのが一点、いまひとつが価格や住宅ローン金利の先高感によって、早めに買っておいたほうがいいと考えるお客さまが増えた点が挙げられます。
 としています。

●原材料高が営業利益の押し下げ要因に
 したがって、このペースが5月以降も続くことは考えにくく、反動で多少は減少する可能性があるとしています。
 また、原材料高が続いていることもあって、21年度決算では営業収益が40億円から50億円程度の押し下げ要因になったそうですが、22年度に入っても原材料高が続いているので、22年度も21年度並みか、若干多めの押し下げ要因になるのではないかとしています。

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●太陽光発電義務化にも十分対応可能に
 建築請負部門に関しては、大型化、高付加価値化によって売上高の拡大を図っていきたい意向で、加えて他の大手住宅メーカーに比べてやや遅れ気味のZEH化に力を入れていく方針です。
 特に、東京都では新築住宅の太陽発電設備搭載の義務化の検討が進められていますから、速やかな対応が求めれますが、同社による、21年度下期意向の受注においては基本的に太陽光発電を標準化する方向で受注を進めており、搭載率が高まっているため、25年度までには目標達成が可能だろうとしています。

●1棟平均の単価は3700万円台に
 最後に建築請負事業部門の戸建て系の受注高、受注戸数をみると、21年度は7079戸で2647億円でした。1戸当たりにすると3739万円になります。
 それが、22年度の予想では7870戸で、2950億円ですから、1戸当たり平均は3748万円です。若干ですが22年度の1棟単価は高くなる見込みです。ただ、積水ハウスなどの他の多くの大手住宅メーカーは4000万円前後から4000万円台ですから、多少低めかもしれません。




posted by ky at 08:37| 住宅メーカー

2022年05月19日

賃貸物件探しでは半数以上の人が「おとり物件」に遭遇した経験

 住宅・不動産情報サイトを「LIFULL HOME'S」を運営するLIFULLが賃貸住宅における「おとり物件」に関する被害がどの程度出ているのか、独自に生活者調査を実施しました。それによると、ほぼ半数の人が「おとり物件」に遭遇した経験を持ち、3割近くの人が「おとり物件」に引っかかった経験を持っているという結果になったそうです。

●実際には存在しない物件広告で集客
 いまさらで恐縮ですが、おとり物件というのは、「実際には存在しない物件」または「存在はするが取引対象にならない、あるいは取引の意思がない物件」の掲載・広告宣伝を意味します。
 架空の物件やすでに募集が終了している物件を、集客のために故意に店頭や住宅情報サイトに載せ続けている悪意のあるケースもあれば、成約状況を適切に把握せず、情報の更新を怠っているケースも存在します。
 
●公取の調査では広告の1割が「おとり」
 悪意の有無は別にしても、結果として利用者に不利益が生じるという点では共通しています。
首都圏不動産公正取引協議会が実施した2022年1月の調査では、調査対象物件のうち1割以上が「おとり物件」だと認められたと報告されています。
 それは広告サイドからの追跡調査の結果ですが、しかし、今回のLIFULLの利用者を対象とする調査では、実際の被害はそんなものではないという結果になっています。
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●若い世代ほど「おとり」にひっかかりやすい
 LIFULLの調査では、図表1にあるように、全体では46.8%の人がおとり物件に「遭遇経験あり」と回答しています。何と、半数近い人がおとり物件に出合った経験があるとしているのです。しかも、賃貸住宅を初めて探す人が多い、若い世代ではその割合が52.5%と半数を超えています。
 実際に期待した物件がなくガッカリすることになりますが、81.6%の人が「残念な気持ちはあったが、仕方ないと納得した」と回答しています。ある意味、この業界ではこんな悪質なケースが当たり前のように横行していると諦めている人が多いのかもしれません。
 悪質な業者からみれば、“思う壺”というところではないでしょうか。
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●7割以上の人が「おとり物件」を知らない
 これには、利用者側の認識不足も影響していそうです。そもそも「おとり物件」という言葉を知っているかどうかを聞いたところ、図表2にあるように、71.1%の人が「知らない」と応えています。言葉の意味まで知っている人は11.7%にとどまりました。
 結果、27.8%の人が「おとり物件にひっかかった可能性がある」としています。それも、初めての住まい探しにおいてひっかかった人が多いようです。

●おとり広告の被害は年間30億円に
 おとり物件にひっかかると、時間や交通費などの無駄になります。その無駄にった費用を聞いたところ、平均3600円という結果でした。これを人口ウェイとバックによって集計すると、実に年間約30億円の被害という結果になるそうです。
 お金だけではありません。何より精神的な落胆、失望感は業界不信につながり、目に見えない損失をもたらします。業界を挙げて改めておとり物件撲滅に努力して、物心両面での被害がなくなるようにしていただきたいものです。



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posted by ky at 08:42| 賃貸住宅

2022年05月18日

日鉄興和不動産が「新宿マルイ メン」に体験型休憩スペースを設置

 日鉄興和不動産では、「自分たちらしく暮らしたい」という想いに寄り添い、理想のシングルライフを叶えられるように、さまざまな情報を発信していく「+ONE1 LIFE LAB」を推進しています。その一環として、2022年5月14日、東京・新宿の「新宿マルイ メン」に、シングル向けの体験型休憩スペースを設置しました。
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●期間限定の気軽に立ち寄れるスポット
 日鉄興和不動産は、2022年5月14日、東京・新宿の「新宿マルイ メン」に、体験型休憩スペースの「フラッとHOME」な開設しました。「新宿マルイ メン」2階の期間限定ショップを借り上げ、時間のあるときに気軽に立ち寄れるスペースを設けました。
 オープンに先駆けて,5月13日に報道向けの見学会が開催されたので、さっそくお邪魔してみました。

●シングルライフを体現する3つの提案
「フラッとHOME」は、理想のシングルライフを支援する一環として、
@ゴルフ好きのための「ファンクション!クローゼット」
A究極に癒される部屋「アンビエンタム」
B仕事に特化した「仕事場に住む」感覚の住まいの提案(ワーキューブ)
 を再現、いつでも自由に立ち寄り、体感できるようになっています。
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●日常をリセットするための提案も
「ファンクション!クローゼット」は、「JUN&ROPE」とのコラボレーションで開発したゴルフ好きのためのクローゼットです。
 効率よくしまう収納の役割だけではなく、見せる、魅せる収納としての役割を果たし、充足感を高めます。
「アンビエンタム」は、日常をリセットするためのプラン。コクーン(繭)感覚で自分に帰る場、都会生活のストレスから開放される場を提供します。

●叶えたい暮らしを見つける仕掛け
 さらに、「ワーキューブ」は、職住一体型のプランで、自宅を仕事場として使う人への提案です。
 いずれも、シングルが自分の理想の生活を実現するための提案に満ちています。
 場所は東京都新宿区五丁目で、伊勢丹から靖国通り渡った先にあります。ビジネスやショッピングのついでも立ち寄るにはかっこうの場所です。



posted by ky at 08:50| 不動産会社

2022年05月17日

三菱地所の22年3月期は営業収益、営業利益ともに過去最高を記録

 三菱地所が2022年5月12日、22年3月期決算に関する記者発表を行いました。売上高に相当する営業収益、営業利益ともに増収増益で過去最高を記録する好調な決済となったようです。

●22年3月期の営業収益は1兆3495億円
 三菱地所の22年3月決算における営業収益(売上高)は1兆3495億円でした。21年3月期決算は1兆2076億円だったので、前年度比11.8%の増加です。
 営業利益は2790億円で、前年度は2244億円でしたから、こちら前年度比で24.3%の増加です。どららも三菱地所にとっては過去最高の記録です。
 ちなみに、ライバルである三井不動産の22年3月期決算の営業収益は2兆2008億円ですから、かなり水を開けられている印象です。

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●好決算をもたらした4つの要因
 ともあれ、この増収増益の好調な決済の要因として、記者発表では、次のような点を挙げられました。
@各分野において資産売却によるキャピタルゲインが大きかった
A常盤橋タワーが稼働しはじめて収益に貢献した
B商業施設、ホテルなどがまだ本調子とはいえないまでも改善がみられた
C投資マネジメントが好調に推移した

●コロナ禍でオフィス部門は安定的に推移
 三菱地所はいうまでもなく、大手町、丸の内などの都心部でのオフィス賃貸が安定基盤を形成していますが、コロナ禍でオフィス市況が悪化しているだけに業績への影響が懸念されますが、さほど心配する必要はないと強気の見解です。
 昨日の本ブログでも取り上げましたが、三鬼商事によると東京ビジネス地区(都心5区=千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の22年4月の空室率は6.38%ですが、三菱地所の所有物件の空室率はそれよりかなり低い水準で、コロナ禍でも安定収益に貢献しているとしています。

●丸の内エリアのビル賃貸売上高は増加
 三菱地所全体の所有物件のオフィス空室率は22年3月期が3.29%で、23年3月期も3.50%を見込んでいます。東京ビジネス地区の平均を大きく下回っており、順調に推移しています。
 メインとなる丸の内エリアにおいても22年3月の空室率は3.33%で、前年に比べるとやや高まっているものの、ビル賃貸売上高は21年3月期の2476億円から、22年3月期は2567億円に増えているそうです。

●23年3月期も過去最高の決算を継続見込み
 23年3月期の予想に関しては、営業収益が1兆4160億円、営業利益2910億円を見込んでいます。23年3月期も22年3月期に続いて増収増益で、過去最高を更新すると予想しています。
 特に、海外の資産売却が進んで営業収益に大きく貢献すること、いまひとつコロナ禍で落ち込んでいた商業施設やホテルの売上げがかなり戻っており、営業収益の押し上げ要因になることなどが挙げられています。

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●23年3月期のマンション分譲は減少
 そんななかで、マンション分譲に関しては23年3月期には分譲戸数が減少するものの、賃貸マンションなどのキャピタルゲインは大幅な増加を見込んでいます。地価の高騰などで用地仕入れが困難になっていることから、分譲マンションで無理をせずに、賃貸マンションで収益を確保していこうとする方向性です。
 記者発表では、
「この数年、地価の高騰もあって無理して土地を買うことはしませんでした」
 としており、それが、23年3月期以降の戸数減少をもたらしています。

●今後は再開発で安い土地を仕入れる
 しかし、手をこまねいているわけではありません。
「このところは、再開発によって安い土地を仕入れることに力を入れています。もちろん、すぐに効果が出るわけではありませんが、5年たったら分譲戸数の拡大などに結実するのではないかと期待しています」
 世界的な資材高騰の影響もこうした施策によって吸収し、安定的なマンション分譲につなげたいとしています。



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posted by ky at 08:13| 不動産会社

2022年05月16日

東京のオフィスビル空室率が2か月ぶりに上昇して6.38%に

 オフィス仲介大手の三鬼商事が、2022月5月12日、22年4月分の『オフィスマーケットデータ』を発表しました。それによると、東京ビジネス地区のオフィス空室率は2か月ぶりに上昇、賃料は下がり続けています。
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●空室率はわずか0.01ポイントのアップに
 2022年4月の東京ビジネス地区(都心5区=千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)のオフィス空室率は、図表1にあるように6.38%でした。21年4月は5.65%だったので、前年同月比では0.73ポイントの上昇です。
 22年3月は6.37%でしたから、前月比では0.01ポイントのアップです。わずか0.01ポイントとはいえ2か月ぶりの上昇です。ただ、この程度の動きであれば、実質的には横ばいといってもいい水準かもしれません。

●三鬼商事では空室率は「ほぼ横ばい」と評価
 調査に当たった三鬼商事でも、リリースにおいて、
「4月は大型解約の影響が出ていたものの、既存ビルの大型空室に成約が進んだことなどから、東京ビジネス地区全体の空室面積はこの1か月間で大きな増減がなく、同空室率は前月比でほぼ横ばいで推移しました」
としています。コロナ禍で空室率はジワジワと上昇してきましたが、そろそろピークを打つことになるのでしょうか。
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●新築ビル空室率は5か月ぶりの改善
 この空室率を新築ビルと既存ビルに分けてみると、図表2のようになっています。
 新築ビルの22年4月の空室率は19.29%です。22年3月は19.99%でしたから、0.70%の改善です。新築ビルの空室率が改善するのは21年11月以来のことです。
 それに対して、既存ビルの空室率は6.25%でした。こちらは、22年3月の6.23%から0.02ポイント悪化しています。
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●港区は改善進むも千代田区は5%台乗せ
 東京ビジネス地区のオフィス空室率を区別にみると、図表3のようになっています。
 空室率の水準が最も高いのは港区ですが、このところは落ち着いた動きになっています。22年4月の空室率は8.33%で、22年3月から横ばいです。直近のピークは21年9月の8.68%でしたから、そこからすれば0.35ポイントの改善です。
 反対に空室率が最も低いのは千代田区の5.01%です。こちらは、22年3月まで4%台だったのが、22年4月は5%台に乗せてしまいました。

●賃料は下がっているものの下落幅は縮小傾向に
 次に、3.3u当たりの賃料をみると、図表1にあるように、22年4月の平均は2万0328円でした。22年3月は2万0366円だったので、38円の低下です。
 まだまだ賃料の下落傾向が続いていますが、その下落幅は小さくなっています。21年までは毎月100円、200円単位で下がり続けてきたのが、このところの下げ幅は100円を切っています。
 このまま順調に縮小し、やがて横ばいから上昇に転じるのか、5月以降の調査結果が待たれます。
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●千代田区の賃料は前月比105円の上昇
 都心5区の平均賃料の推移は図表4のようになっています。
 5区のなかで一番賃料水準が高いのは千代田区で、22年4月の3.3u当たり賃料は2万2212円でした。22年3月は2万2107円だったので、前月比では105円のプラスです。
 ただ、前月比で賃料が上昇したのはこの千代田区のみで、そのほかは依然として下落が続いています。ただ、下落幅をみると、中央区は14円、新宿区は107円など、ひところに比べると縮小傾向にあります。



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posted by ky at 08:30| オフィス・商業ビル

2022年05月15日

東急不動産HDは23年3月期決算で過去最高の売上高1兆円達成へ

 2022年5月11日、東急不動産ホールディングスが22年3月期決算を発表、オンラインで報道向けの発表を行いました。22年3月決算は増収増益で、23年3月期にはいよいよ売上高1兆円を目指す計画です。

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●22年3月の売上高は9.0%の増加に
 東急不動産ホールディングスの2022年3月期決算の売上高は9890億円で、前年度比9.0%の増加、営業利益は838億円で、前年度比48.3%の増加で、増収増益を達成しました。発表会において、
「コロナの影響が大きかった前年度から大きく増加し、特に利益についてはコロナ前を上回る水準です」
 としています。

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●23年3月決算では売上高1兆円が目標
 23年3月期決算の予想は、売上高が1兆円で、前年度比1.1%の増加、営業利益が900億円で前年度7.4%の目標を掲げています。やはり、発表会では、
「コロナ禍、ウクライナ問題など不透明な要素が多いなかですが、増収増益の計画で、過去最高を目指します」
 としています。1.1%の増収目標はややハードルが低いような気がしますが、現在の経済・社会的な情勢を考慮すれば、それも致し方ないかもしれません。
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●各部門とも着実に売上高が増加
 セグメント別に22年3月期決算の売上高をみると、マンションなどを含む都市開発部門が3258億円で、前年度の3167億円から91億円の増加です。
 次いで戦略投資部門が670億円で200億円の増加、管理運営部門が3838億円で325億円の増加、不動産流通部門が2345億円で232億円の増加となっています。各部門とも前年度に比べて着実に増加しています。

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●マンションなどの住宅分野は好調に推移
 住宅分譲を含む都市開発部門の内訳をみると、都市(賃貸オフィス)が510億円で、51億円の増加、都市(賃貸商業施設)が396億円で、10億円の増加、都市その他が788億円で、72億円の減少、住宅分譲が1399億円で339億円の増加などとなっています。
 発表会でも、「住宅部門は売却が2194戸と前年度比417戸の増加で、在庫も減少しており、コロナ禍でも堅実に推移しています」としています。

●資材高騰も当面は影響なしとの見方
 発表のあとの質疑応答で、木材ショック、その後の世界的な資材価格高騰の影響に対する質問がでましたが、
「長期契約で24年分まで現在の価格で発注済みなので、当面は影響がないとみています。ただ、これが長引くと物件価格に数%の上乗せなどの上昇があるかもしれませんが、極力抑制したいと考えています。駅近物件、超高層マンションなど付加価値の高い物件にシフトすることで、カバーしていきたいと考えています」
 としています。



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posted by ky at 09:04| 不動産会社

2022年05月14日

6割以上の人がマンションはいまが「売り時」だと考えている

 分譲マンション購入・売却検討者のためのポータルサイト「住まいサーフィン」を運営するスタイルアクトでは、3か月に一度、マンション購入検討者の定例意識調査を実施しています。2022年5月11日、22年4月8日から11日までの調査結果が公表されました。
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●現状のマンション価格は「高い」が6割以上
 現在のマンション価格についての受け止め方については、図表にあるように、「購入を諦めるほど高い」「購入をためらうほど高い」の合計が63.8%で、「どちらでもない」は31.9%、「購入を後押しするほど安い」「購入を即断しそうなほど安い」の合計は3.1%でした。
 特に、東京23区の検討者においては、「高い」が70.0%に増え、「安い」は3.5%です。23区のマンションの高騰を実感して、購入をためらい、諦める人が多いようです。
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●3人に2人近くがまだ「上がる」と回答
 1年後のマンション価格についても、まだまだ上がり続けるだろうとする人が多くなっています。
 1年後の価格変化が「上がる」とする人の合計は65.9%で、ほぼ3人に2人はまだ「上がる」とみています。「横ばい」が29.3%、「下がる」が4.8%でした。
前回の22年1月調査では、「上がる」が55.6%で、「横ばい」が34.3%、「下がる」が10.0%でしたから、全体として「上がる」方向にシフトしています。

●東京23区でもまだ上がるが大勢に
 東京23区の検討者だけでみると、「上がる」は61.9%と、全体の65.9%から4.0ポイント下がっています。東京23区の新築マンション価格は8000万円台まで上がっていますから、いくらなんでもこれ以上になるのはどうかと受け止める人が多くなっているのかもしれません。
 しかし、それでもやはり6割以上の人がまだ上がると考えているわけで、東京23区のマンションへの需要の強さを実感します。
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●23区では7割近くの人が「売り時」
 そんななか、今回の調査では、「今は売り時だと思うか」と質問しています。
 その結果、全体の31.4%が「売り時」と回答し、「やや売り時」の34.1%と合わせて合計65.5%の人が何らかの形で売り時だと考えているようです。特に、東京23区での検討者ではその割合が69.1%と7割近くに達します。
 先にみたように、まだまだ上がると考える人が多いとはいえ、いつまでも上がり続けるものではないので、「そろそろ売却してもさほど損をすることはないだろう」と考える人が増えているのかもしれません。




posted by ky at 09:44| 意識調査

2022年05月13日

首都圏で新築マンションの割安感トップは京王相模原線の「橋本」駅

 東京カンテイでは毎年マンションPERを発表しています。これは、どのエリアが割安で、どのエリアが割高かを示す指標ですが、2021年の首都圏では、京王相模原線の「橋本」駅が最も割安で、JR総武線の「市ヶ谷」駅が最も割高という結果になりました。

●賃料との見合いを割高、割安の目安に
 マンションPERというのは、マンションの新築価格が、同じ駅勢圏の分譲マンション賃料の何年分に相当するかを算出した数値です。算式にすると、
 マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)
 で求められます。たとえば、新築マンション価格が5000万円で、月額賃料が15万円のエリアであれば、5000万円÷(15万円×12)で、PERは27.8ということです。同じ5000万円でも、賃料が20万円に上がればPERは20.8になります。賃料20万円ならかなり割安感がありますが、賃料15万円では多少割高というわけです。
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●購入価格を賃料の何年分で回収できるか
 つまり、購入した物件を賃貸で運用した場合、何年で購入価格を回収できるのかを示す数値になります。PERが20であれば、20年間で回収できますが、PERが30なら30年かかるということです。
 このPERの数値が大きいほど家賃に比べて価格が高く、割高感があることになり、反対にPERの数値が小さければ割安感があるということになります。

●マンションの割高感が年々高まっている
 このマンションPER、このところはマンション価格の上昇によって上昇傾向にあります。図表1にあるように、2002年には平均18.19だったものが、21年には24.56に上がっています。
 住宅の賃料は、エリアの相場への粘着力が強く、いったん形成された家賃相場は価格ほどには上がりません。マンション分譲価格が上がるほどには、賃料は上がらないわけで、結果的にマンションPERの数値が大きくなって、割高感が強まっているわけです。

●21年はやや低下も24台の高い水準で推移
 ただ、20年の首都圏のマンションPERは24.69でしたから、21年はそれより0.13ポイント低下しているのですが、依然として24ポイント台の高い水準で推移しているといわざるを得ません。
 このマンションPERを駅別にプロットしていくと、PERがほぼ平均値の24を上回るエリアは山手線沿線や都下、川崎・横浜方面などに集中しています。反対に、PER20以下の割安感のある駅は、郊外に広く分布しています。
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●「橋本」駅から15年半で価格を回収できる
 首都圏でこのマンションPERが最も低いのは、京王相模原線の「橋本」駅の15.54でした。70u換算の価格が3119万円で、70u賃料は17万円弱ですから、およそ15年と半年ほどで購入価格を回収できる計算です。首都圏平均の24.56に比べると9年ほど回収期間が短く、たいへんお買い得なエリアということができます。
 次にPERが低いのはJR中央線の「八王子」駅の15.69で、以下JR京葉線の「海浜幕張」駅の16.30、JR京葉線の「検見川浜」駅の16.50などとなっています。

●「自由が丘」駅はPERが40を超える
 反対に首都圏でマンションPERが最も高かったのは東急東横線の「自由が丘」駅の40.82でした。70u換算価格が1億2629万円で、70u換算賃料が26万円弱です。
 平均より回収に15年以上長くかかり、最も短い「橋本」駅と比べると25年以上も長くかかる計算です。
 以下、JR総武線の「市ヶ谷駅」が39.57、東急東横線の「中目黒」駅が35.56などとなっています。



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posted by ky at 08:57| マンション市場

2022年05月12日

六本木一丁目の中古マンションは分譲時価格の2倍以上に上昇!

 2022年5月9日、東京カンテイが『2021年 中古マンションのリセールバリュー(首都圏・近畿圏・中部圏)』を発表しました。結果をみると、首都圏トップの六本木一丁目駅は、10年前の分譲時価格の2倍以上で取引されていることが分かりました。ここでは、首都圏の結果を中心に取り上げます。

●10年前の分譲時価格との比較した数値
 東京カンテイでは竣工から10年が経過した分譲マンションのうち、現在中古流通している物件を抽出、分譲当時の価格と現在の価格から、リセールバリューを算出しています。数式にすると、
 リセールバリュー(%)=中古流通時の価格÷新規分譲時の価格×100
 となります。なお、主に投資用の専有面積30u未満の物件は除いているそうです。
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●首都圏のリセールバリューは119.8%に
 その結果、図表1にあるように、首都圏のリセールバリューの平均は119.8%でした。2020年は101.9%でしたから、1年間で17.9ポイントもアップしたことになります。
 新築マンションで買っても、購入後は中古マンション扱いですから、値下がりするのが常識です。それが、2020年調査で101.9%とプラスになったのは衝撃でしたが、今回はそれを大幅に上回り、またまた大きな驚きです。

●近畿圏のリセールバリューは112.2%
 近畿圏をみると、2021年のリセールバリューの平均は112.2%でした。首都圏に比べると若干ポイントが低いとはいえ、やはり10年前の分譲時価格に比べて、1割以上アップしているわけです。
 それ比べると、中部圏は104.0%ですから、やや低めになっていますが、それでも100%を超えています。

●首都圏で1割以上低下は345駅中の13駅
 首都圏で分譲時価格との比較が可能な駅は345駅ですが、リセールバリューが100%以上になった駅が302駅と全体の87.5%を占めています。ほとんどの駅において、分譲時価格より高くなっているわけです。
 2020年調査では、100%以上の駅は山手線の内側や外周部などに集中していましたが、21年調査では首都圏全域に広がっています。
 それに対して、リセールバリューが90%以上100%未満の駅は30駅で、リセールバリューが90%未満の駅は13駅でした。
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●200%超は「六本木一丁目」駅だけ
 調査対象の首都圏345駅のうち、最もリセールバリューが高かったのは東京メトロ南北線の「六本木一丁目」駅の211.1%でした。何と、10年前の分譲価格の2倍以上で取引されていることになります。さすがに200%を超えたのは、六本木一丁目駅だけでした。
 調査に当たった東京カンテイでは、リリースにおいて、「六本木一丁目ではいずれも都心一等地の駅勢圏かつ駅近の大規模タワーマンションという好条件から非常に高い希少性を有しているため、築後10年を経ながらも坪1000万円を超える資産価値を誇っている」としています。

●「片瀬江ノ島」駅が160%台で4位に
 2位は、都営地下鉄大江戸線の「赤羽橋」駅の181.6%で、3位が都営地下鉄三田線の「御成門」駅の169.3%でした。
 4位には、小田急江ノ島線の「片瀬江ノ島」駅で入り、リセールバリュー168.8%でした。
 首都圏PERのベスト30をみると、「片瀬江ノ島」駅以外には、27位にJR根岸線「桜木町」駅が入っているほかは、すべて都心や山手線沿線エリアで占められています。
 これを行政単位でみると、3Aエリアなどの高級住宅地が存在する港区が9駅で、100年に一度の大規模開発が進んでいる渋谷区も4駅でした。



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posted by ky at 08:53| マンション市場