オリンピック選手村の『晴海フラッグ』は1万5000件の登録で、見学申込み件数は3000件突破！

　2020年東京オリンピック・パラリンピックの選手村として一時利用の後、分譲マンションとしてリフォームして販売される『晴海フラッグ』。4月27日からのモデルルームオープンに向けて、4月23日、報道向けに内覧会が実施されました。

●分譲・賃貸合わせて5632戸の大規模プロジェクト
『晴海フラッグ』は、大手不動産会社10社の共同事業として、東京都中央区晴海五丁目の約13万�uの広大な敷地で開発が進められています。一部は2020年の東京オリンピック・パラリンピックの選手村として利用されたあと、リフォームの上分譲されます。そのほかにオリンピック後に2棟の超高層マンションも建設されます。
　全体では分譲・賃貸合わせて5632戸が供給され、最終的には約1万2000人の人たちが暮らす街になります。

●各種メディアや消費者の関心も高まる
　中央区という東京の都心で開発される、これだけの規模の物件ですから、話題が集まらないはずはありません。そのため、報道向け内覧会も1回では処理仕切れず、午前中に映像メディア、午後に紙媒体やネット媒体と3回に分けて実施されたほどです。
　消費者の関心も高く、ホームページ開設以来1万5000人がエントリーし、モデルルームの来場予約は3000組を超え、6月中旬まで満席だそうです。これから申し込んでも、早くても6月下旬になるわけです。

●大型連休の10日間1000組の来場予定
　何しろ、今年の大型連休は10日間ですが、その10日間で1000組が来場する予定になっています。1日100組ですから、いくらモデルルームが5室あって、さまざまな仕掛けが設けられているといえ、けっこうな混雑になるのではないでしょうか。
　こんな具合ですから、販売開始は7月中旬からとはいえ、早めに申し込まないと販売開始まで間に合わない可能性があるので、関心のある人は早めに動いたほうがいいかもしれません。

●ARやVRなどを駆使したモデルルーム
　モデルルームである「HARUMI FLAGパビリオン」にも、話題の物件にふさわしいさまざまな仕掛けがあります。3階建てですから、まず1階から長いエスカレーターに乗って3階まで行くのですが、それが電飾きらめくテーマパークへの入口のような雰囲気で、AR（拡張現実）やVR（仮想現実）などの最新技術を取り入れた見せ方で、来場者を驚かせてくれます。
　これにモデルルーム5室があるのですから、1時間程度ではとても回りきれません。シッカリと見れば、どうしても2時間、3時間はかかりそうです。

●価格は62�u台が5000万円台から
　7月から販売が始まるのは超高層マンション以外の、東京オリンピック・パラリンピックの選手村として一時利用されたあとに、リフォームして売り出される中高層マンション。販売戸数は未定ですが、専有面積は60�u台から150�u台まであり、2LDK〜4LDKまで、全体では実に1260ものプランが用意されるそうです。
　価格も決まっていませんが、5000万円台から1億円超まであるそうです。仮に60�uの住居が5000万円台の一番安い5000万円とすれば、坪単価は275万円ですが、5000万円台でも高いほうの5900万円とすれば坪単価は324万円になります。
　これは恐らく最も安い価格の安い住戸ですから、全体の平均坪単価はそれより高くなるはずです。300万円以下に納まるのかどうか、詳細の価格が発表されるのが待たれます。

首都圏中古マンション成約価格は6年間で35.4％の上昇――東日本レインズ調査

　東日本不動産流通機構が2019年4月17日、『首都圏不動産流通市場の動向（2018年度）』を発表しました。首都圏の中古マンション成約価格は、6年連続の上昇で、その6年間に35.4％も上がっています。

●首都圏の中古マンション成約件数は1.2％増加
　東日本不動産流通機構の『首都圏不動産流通市場の動向（2018年）』によると、図表1にあるように、18年度の成約件数は3万7601件でした。17年度は3万7172件だったので、前年度比では1.2％の増加です。15年度、16年度と5％以上増加したのが、17年度は0.7％の減少となったあと、再び若干とはいえ増加に戻しました。東日本不動産流通機構によると、18年度の3万7601件は、過去最高だそうです。
　エリア別では、東京都と千葉県は前年比で減少したものの、神奈川県と埼玉県は増加しています。

●3年連続で新築発売戸数を上回る
　首都圏におけるマンション市場では、3年前に中古マンション成約件数が、新築マンション発売戸数を上回り、新築と中古の関係が逆転しています。
　図表2をご覧ください。不動産経済研究所の調べによる、首都圏の新築マンションの発売戸数は、16年度には15年度の3万9139戸から3万6450戸に減少したのに対して、東日本不動産流通機構による中古マンション成約件数は3万5100戸から3万7446戸に増えて、中古マンション成約件数が新築マンション発売戸数を上回りました。
　その後、新築、中古とも動きが小さく、18年度もわずかながら中古マンション成約件数のほうが多い状態が続いています。
　
●中古マンション成約価格は3.1％の上昇
　次に中古マンションの成約価格をみると、図表3にあるように18年度の平均は3354万円で、前年度3.1％の上昇です。これで、13年度以来6年連続して上がっていることになります。この6年間で、33.4％の上がっている計算です。
　成約物件の1�u当たりの単価は52.00万円。前年度比で2.7％の上昇です。成約価格と同様に6年連続して上がっていて、1�u単価の6年間の上昇率は35.4％で、成約価格の上昇率を上回っています。
　不動産経済研究所によると、19年の新築マンション供給戸数は2万7000戸程度で、ほぼ横ばいになるそうですから、中古マンション市場によほどのことがない限り、中古マンション上位の状態が続きそうです。

●中古価格上昇も新築との価格差は拡大傾向に
　中古マンション価格は大幅に上昇していますが、新築マンション価格も上がっています。両者の価格の推移を折れ線グラフにすると、図表4のようにともに右肩上がりで、ほぼ同じような距離を保っていることが分かります。
　新築の価格上昇を中古が追いかけている形ですが、両者の価格差は年々大きくなっています。12年度の価格差は2048万円だったのが、18年度には2573万円に拡大しています。6年間の上昇率にすれば中古マンションのほうが高いのですが、価格差は広がっています。だからこそ割安感が強まって、中古マンションが買われているのでしょう。

●新規登録件数は初めて年間20万を超える
　そんななか、中古マンションの新規登録件数が増え続けています。図表5にあるように、13年度に7.9％のマイナスとなって以来、5年連続で増えて、18年度は20万8786件と、初めて20万戸台に乗せました。15年度以来4年連続して過去最高を更新しています。東京都を初め、全都県で新規登録が増えています。
　これだけ新規登録が増えても、成約件数が急速に増えるわけではないので、中古マンション市場においては在庫の増加が著しくなっています。まだ安定した需要があるために、在庫の余剰感はさほど強まっていないようですが、このまま新規登録が増え続けると、いずれは需給バランスが崩れて、価格にも影響してくる可能性があるので、注意しておきたいところです。

首都圏新築マンション契約率は１年ぶりに70％台回復――不動産経済研究所調べ

　不動産経済研究所が2019年3月分の『首都圏のマンション市場動向』と『近畿圏のマンション市場動向』を発表しました。首都圏では、長く契約率70％割れが続いていたのが、18年3月以来1年ぶりに70％台を回復しました。

●首都圏発売戸数は3か月連続で減少に
　不動産経済研究所の『首都圏のマンション市場動向』によると、2019年3月の新築マンション発売戸数は3337戸でした。18年3月は3617戸だったので、前年同月比では7.5％の減少です。前年比での減少は3か月連続になります。図表1にある通りです。
　エリア別にみると、最もボリュームの大きい東京都区部は2.3％、千葉県は41.0％の増加でしたが、都下は0.9％、神奈川県は16.1％、千葉県が41.0％の減少でした。
東京都区部の全体に占めるシェアは46.4％で、東京都下が9.4％。東京都の合計は55.8％になります。

●東京都区部の平均価格は前年比で9.2％アップ
　首都圏の19年3月の平均価格をみると6552万円でした。18年3月は6220万円だったので、前年比では5.3％のアップです。
　エリア別では東京都23区が7744万円で、前年比9.2％のアップ、東京都下は32.1％アップ、神奈川県は12.4％のダウン、埼玉県は14.2％のアップ、千葉県は1.0％のアップとなっています。エリアによってアップダウンの差がかなり大きくなっています。

●首都圏の契約率は18年3月以来の70％台
　首都圏の19年3月の契約率は、図表2にあるように72.2％でした。18年3月は74.7％だったので、前年比でみると2.2ポイントのダウンですが、それでも、18年4月以来11か月連続して70％割れが続いていたので、ほぼ1年ぶりの70％台の回復ということになります。
　19年3月最大の注目物件『パークコート文京小石川』が、178戸を発売して、平均2.3倍、最高12倍で即日完売したことなどが影響しています。都営三田線・大江戸線「春日」駅直結、徒歩1分の超高層マンションで、総戸数は571戸です。

●注目物件の第2期以降の販売に注目
『パークコート文京小石川』は平均価格が1億3000万円台という高額物件ですが、文京区の駅前物件という希少性の高い超高層マンションだけに、第2期以降も即日完売を続ける可能性が高いのではないでしょうか。
　第2期は6月上旬の予定ですが、このまま好調さを維持できるかどうか。第1期の勢いのまま100戸以上の販売になるのかどうか、売行きはどうかなど、その動向をチェックしておく必要がありそうです。

●葛西の439戸の大規模マンションも完売
　また、『リビオシティルネ葛西』も25戸ながら、平均2.8倍、最高18倍で即日完売になったそうです。総戸数439戸という大規模マンションの最終期だけに、買いあぐねていた人たちが殺到したのかもしれません。
　この『リビオシティルネ葛西』の公式ホームページを開くと、当たり前のことですが、完売御礼とともに、「キャンセル待ちはこちらよりご登録ください」とあります。分譲会社サイドとしては、完売はしたものの、やや不安があるのかもしれません。

●近畿圏は契約率70％超が10か月目に
　最後に図表3をご覧ください。近畿圏の19年3月の発売戸数は1449戸で、前年比17.0％の減少です。これで1月から3か月連続して減少していることになります。
　平均価格は4404万円でした。前年同月比では19.2％という大幅なアップです。近畿圏の平均価格が4000万円台を記録したのは1月の4167万円以来で、18年7月の4568万円に次ぐ高い水準です。
　それでも、契約率は80.6％という好調な数字が出ています。価格は大幅に上がっているのものの、販売戸数が減少していることもあって、順調に販売が進んだようです。

夢、挑戦、そして未来へ――スカイコートが創立50周年記念祝賀会を開催

　ワンルームマンション分譲のスカイコートが、2019年4月16日、東京・丸の内の東京会館で「創立50周年記念祝賀会」を開催しました。日本経団連名誉会長の今井敬氏など錚々たる来賓を迎え、盛大な祝賀会となりました。

●創業者の未亡人が会長として陣頭指揮に
　創立50周年記念祝賀会は、第1部の記念式典と第2部の祝賀懇親会の2部構成。関係者を除いた社外招待者526名（申込み段階）という盛大な催しになりました。
　第1部では、6年前に亡くなった創業者である故・西田鐵男氏の未亡人である代表取締役会長・西田和子氏がまず、「創業者が亡くなった6年前から会長として毎日曙橋の本社で勤務しています。西田が創業した初心を忘れずに頑張りますので、次の50周年に向けてもよろしくお願いします」と挨拶しました。

●次の50年に向けて「夢、挑戦、そして未来」
　続いて、実務を取り仕切る取締役社長・小野優氏が壇上に立って感謝すると同時に、50周年を踏まえた次の50年に向けての抱負を述べました。
「バブル崩壊、リーマンショックなどの厳しい局面を乗り越え、何とか50周年を迎えられたのも、皆さんのご支援があったればこそです。スカイコートは、次の50年に向けて第2の創業期を迎えます。一世紀企業に向けてのスローガンは『夢、挑戦、そして未来』です」

●企業の100年生存率0.2％に挑戦する
　小野氏はさらにこう続けます。
「わが国では企業の100年生存率はわずか0.2％といわれていますが、社員、関係者の皆様とともに、一世紀企業に向けて邁進してまいりたいと思います。人生100年の時代、老後破産がますます増加するのではないかと懸念されていますが、スカイコートのマンション経営は家族の老後の安心機能を果たすはずで、ますますその役割は重くなります。最近は、一部企業の不祥事が社会問題化していますが、当社は保証賃料の支払いが遅れたことは一切ありません。これからも皆様のご期待に添えるようにますます頑張っていきたいと考えています」

●高橋大輔選手がトータルコーディネート
　来賓の挨拶では、日本経団連の名誉会長・今井敬氏、元日本レコード協会会長・依田巽氏が壇上に登り、創業者の西田氏とのゴルフの思い出などを語り、「スカイコート　ディベルテ浅草」のトータルコーディネーターをつとめたフィギアスケートの高橋大輔選手も挨拶に立ち、「現役復活に当たってはスカイコートさんに全面的にサポートしていただき、おかげで全日本では準優勝できました」などと感謝の弁を述べました。
　その後、第2部の懇親会に移りましたが、山下はこの祝賀会の取材だけで懇親会は遠慮させていただきました。

マンションの購入価格が大幅アップして購入者の年収も上昇――国土交通省調べ

マンションの購入価格が大幅アップして購入者の年収も上昇――国土交通省調べ

　2019年4月16日、国土交通省が『平成30年度住宅市場動向調査』の結果を発表しました。毎年、住宅を取得した人たちを対象に、購入実態を詳細に調査しており、たいへん参考になるデータが多数含まれています。ここではとてもすべては紹介仕切れませんが、主な変化点などを中心に取り上げてみましょう。

●新築マンションの取得額の平均は4577万円に
　何といっても一番の変化は、取得価格が注文住宅を除いて大きくアップしている点でしょう。住宅の形態別にみると、2018年度の平均で最も高かったのは分譲マンションの4577万円で、次いで注文住宅の3971万円、分譲一戸建ての3933万円、中古マンションの2819万円、中古一戸建ての2814万円となっています。
　ちなみにこの調査ではリフォームも対象になっていて、そのリフォーム資金の平均は241万円でした。

●中古マンション取得価格は4年で31.7％アップ
　マンションに関しては、この数年急速に価格が上昇していることが、この調査からも裏付けられました。
　新築マンションはグラフにあるように、14年度には3636万円だったものが、18年度には4577万円に上がっていて、この4年間で25.9％も上昇した計算です。
　中古マンションはもっと上がっています。14年度の平均が2141万円だったのが、18年度は2819万円です。その上昇率は31.7％で、新築住宅を5.8ポイントも上回っているのです。

●中古マンションの平均年収は3年で3割アップ
　価格が上昇した結果、一定の年収がないと買えなくなっています。
　14年度に新築マンションを買った人の平均年収は694万円でしたが、18年度の平均は840万円です。年収の上昇率は21.0％です。この間、会社員の年収はほとんど上がっていませんから、平均的な会社員にとっては新築マンション取得のハードルが急速に高くなったことを意味します。
　中古マンションはそれ以上で、14年度の平均年収544万円に対して、18年度は715万円です。こちらは、31.4％の上昇率。中古マンション価格が3割以上上がり、必要な年収も3割以上のアップという厳しい現実をみてとれそうです。

●マンションの選択理由では「立地環境」が増加
　その分譲マンション選びに当たっての選択理由をみると、グラフにあるように、「住宅の立地環境が良かったから」とする人が年々増えていることが分かります。14年度の調査では59.8％だったのが、18年度には72.3％に増えているのです。
　14年度もトップであったことは変わらないのですが、2位との差はわずかに2.3ポイントだったのが、18年度には15.9ポイントも開いています。マンションの資産価値などを考えると、何より立地が重要であるといわれますが、その意識が広く消費者に浸透しているようです。

●マンションのデザインの重要性が高まる
　この分譲マンションの設備等に関する選択理由をみると、18年度のトップは「間取り・部屋数が適当だから」が66.7％のトップで、2位には「住宅のデザインが気に入ったから」が56.0％で続いています。
　この「住宅のデザインが気に入ったから」は、16年度の調査では26.4％と18年度の半分以下で、順位も6位にとどまっていました。それが、17年度には3位になり、18年度には2位まで上がってきました。デザイナーズマンションのようなお洒落な外観、あるいはハイグレードマンションにふさわしい重厚感あふれるデザインなど、特徴のあるマンションが選ばれるようになっているのかもしれません。

●現地の立て看板がいまだに絶えないわけ
　この分譲マンションの情報収集法をみると、トップは「インターネットで」の46.8％で、「現地を通りがかった」が31.9％で続いています。
「インターネットで」のトップはこの5年間変わりはありませんが、「現地を通りがかった」は、16年度には23.3％で4位でした。それが31.9％まで増えて2位に上がっています。「現地を通りがかった」とする人が急速に増えているわけで、電柱などの立て看板の威力が小さくないことを物語っています。
　違法であってもなかなか立て看板などが絶えないのには理由があるようです。

●売却価格は上がってもまだ売却損が出る
　冒頭、マンション、なかでも中古マンションの取得価格の上昇が著しいことを紹介しました。とすれば、中古マンションとして売却するときの価格も上がっていて、買換え時の採算性も向上しているのではないかという気がしますが、残念ながらそんなことはないようです。
　マンションを売却して買換えした人の、売却したマンションの当初の取得価格は4304万円で、その売却価格は3180万円でした。1123万円もの赤字が発生しています。たしかに、売却価格は17年度に比べると500万円近く上がっているのですが、まだまだ売却で利益が出るような環境ではないようです。

住商グループの「テラスモール」の第2弾は『Terrace Mall（テラスモール）松戸』

　住友商事と住商アーバン開発（以下住友商事グループ）は、松戸市八ケ崎二丁目で、今年の秋開業に向けて開発を進めている大規模商業施設の名称を、このほど『Terrace Mall（テラスモール）松戸』とすると発表しました。2011年にオープンした『テラスモール湘南』に続く、「テラスモール」シリーズの第2弾になります。

●クルマ利用が主体の松戸市の郊外立地
　今秋に開業する『Terrace Mall（テラスモール）松戸』は、松戸市郊外、国道6号線に近接した、松戸市北部市場の跡地で建設が進められています。敷地面積は約4万9000�u（東京ドーム約1.1個分）、地上4階建て（一部5階建て）で、賃貸面積は約4万2000�uに達します。
「テラスモール」の第1弾の『テラスモール湘南』はJR東海道線「辻堂」駅から徒歩3分という駅前立地でしたが、こちらは2000台分の駐車場を備えた郊外型で、クルマの利用を想定した立地になっています。

●「多核型サーキットモール」として回遊性を高める
　核店舗としては、アカチャンホンポ、H&M、サミットストア、SPORTS AUTHORITY　　TSUTAYA BOOKSTORE、東急スポーツオアシス、ノジマ、無印良品、ユナイテッド・シネマ、ユニクロ、ロフトなどが出店します。
　そのほかに地元の名店などが入りますが、上記の各店舗をフロアの両端に配置する「多核型サーキットモール」として、回遊性を高めながら多様化・高度化するお客のニーズに対応できるような施設づくりが進められています。

●地域のシンボルとなる施設づくりを目指す
　住友商事グループの商業施設開発の理念は「豊かなまちづくりへの貢献」で、開発の方向性として「まちづくり型商業開発」、開発運営のスタンスとしては「地域メイドの開発」を目指しています。
　これらに基づいて、開発の考え方として「テラスの思想」を掲げているのです。多様化する価値に対応する、新しいタイプのショッピングセンターであり、楽しく、快適で、何度でも来たくなる居心地の良い空間づくりを行います。それによって、地域のシンボル、コミュニティの中心になる「テラスモール」として開発を進めているわけです。

●住友商事グループの商業施設事業発祥の地
　今回の「テラスモール」は第2弾ですが、実は住友商事グループは古くから松戸市にゆかりがあります。松戸駅前にある商業施設『プラーレ松戸』は、80年に開業した、住友商事グループが開発運営する商業施設の第1号案件です。
　住友商事グループの商業施設事業は、この松戸市で産声をあげ、松戸市とともに成長してきたといってもいいでしょう。そんな思い入れもあって、17年3月の市場閉鎖に当たって、住友商事グループがその跡地利用に名乗りを挙げたのでしょう。

●松戸の名店の出店や地元大学とのコラボも
　そんな事情もあって、『Terrace Mall（テラスモール）松戸』の運営に当たっては、「新しい松戸」の創出に向けて、地元との共創に力を入れています。
　たとえば、06年に松戸市で誕生した「中華蕎麦　とみ田」は、いまや全国的に知られる名店ですが、『Terrace Mall（テラスモール）松戸』に新規出店します。ファミリーを中心に幅広いお客が楽しめる店舗になるそうです。
　また保育者養成で定評のある地元の聖徳大学と協力して、これまでにない「キッズスペース」が登場します。
　この秋に開業に向けて、急ピッチで仕上げ作業が続いています。

東京23区の大規模オフィス市場は22年まで堅調に推移する!?――森トラスト調査

　森トラストは1986年から東京23区の大規模オフィスビル（オフィス延床面積1万�u以上）、13年より中規模オフィスビル（同5000�u以上1万�u未満）の供給動向を調査しています。19年4月15日、その最新調査結果が公表されました。大規模オフィスを中心に、結果の概要を紹介します。

●20年には179万�uの大量供給が見込まれる
　まずは図表1をご覧ください。森トラストの調査によると、18年の東京23区における大規模オフィス供給量は147万�uで、過去20年間では4番目の高水準だったそうです。17年は76万�uでしたから、2倍近い水準です。
　今後の供給量をみると、19年は102万�uの見込みで、これは過去20年間の平均108万�uに近い水準ですが、東京オリンピック・パラリンピックのある20年には179万�uの大量供給が見込まれています。過去20年間の実績をみると、03年の221万�u、12年の182�uに次ぐ、過去3番目の大量供給です。

●21年、22年は年間50万�u台の供給にとどまる
　ただ、20年の大量供給の反動からか、21年、22年は年間50万�u台にダウンし、23年には99万�uに回復する見込みです。
　ですから、20年に大量供給されるといっても、20年から22年までの3年間でみると合計288万�uで、年間の平均にすれば96万�uですから、過去20年間の平均である108万�uよりは少ない水準という見方もできます。
　そのためか、20年に大量供給されるといっても供給過剰になって需給のバランスが崩れることはないようです。

●22年まではオフィス市場は堅調に推移する
　森トラストでは、最近の市況や今後の見通しについて、こう分析しています。
「18年はほぼ全ての新築大規模オフィスビルが満室となった。19年竣工のビルも既に大部分で募集を終了させており、20年竣工のビルもテナント誘致が進んでいる。21年〜22年にかけては新築オフィスビルの供給量が過去平均のおよそ半分まで引き締まり、21年竣工のビルの中には既にテナントが決定しているビルもみられることから、新築オフィスビル市場は堅調に推移するであろう」
　
●既存ビルの二次空室も順調に消化が進む
　事実のこの欄でも取り上げた今秋から年末にかけて竣工する渋谷の大規模オフィスも、すでにすべてリーシングが終わっています。
　しかし、新築ビルに移転する企業が増えれば、既存ビルの空室が発生する懸念がありますが、その点に関してもあまり心配はなさそうです。森トラストではこう評価しています。
「新築ビルへテナントが移転することにより生じる既存ビルの空室（二次空室）も、現在の力強い増床ニーズにより順調に消化されており、既存オフィスビル市場も引き続き好調を維持すると予測される」

●18年までは千代田区の増床がトップに
　東京23区の区別にみると、14年から18年までの5年間で最も多かったのは、図表1にあるように千代田区の196万�uで、以下港区123万�u、中央区80�u。この都心3区で、23区全体のほぼ4分の3を占めています。
　なかでも、大手町・丸の内・有楽町の、いわゆる“大丸有”地区が144万�uと断然のトップで、次いで日本橋・八重洲・京橋の“日八京”が58万�uで続いています。

●19年からの主役は虎ノ門・新橋エリアに
　それに対して、19年〜23年までの5年間では、千代田区に代わって港区が急増、23区全体の42％を占めます。次いで、千代田区が21％、中央区が9％で、都心3区で全体の4分の3近くを占めるのは変わりません。
　エリア別では、虎ノ門・新橋が128万�uのトップで、次いで大丸有が71万�u、さらに渋谷が42万�uとなっています。
　調査を行った森トラストや森ビルでは、虎ノ門や麻布エリアの再開発に力を注いでおり、それが19年以降の大規模オフィス市場に大きな変化をもたらしているようです。

パナソニックホームズが住宅業界初『防災持続力を備える家』を発表

　パナソニックホームズが、2019年4月13日、わが国住宅業界では初となる『防災持続力を備える家』を発表、低層戸建住宅・多層階住宅・集合住宅に適用、全国の展示場で「災害時も、ずっと暮らせる安心を」をテーマとするキャンペーンを展開しています。どんな家なのでしょうか。

●「災害の時代」の平成から令和への移行に向けて
　間もなく幕を閉じる平成の時代は、1995年（平成7年）の阪神・淡路大震災、2011年（平成23年）の東日本大震災のふたつの大震災を初め、16年（平成28年）の熊本地震のほか、18年（平成30年）には北海道胆振東部地震があり、西日本豪雨、台風21号により関西地方が甚大な被害を受けるなど、まさに災害の時代でもありました。
　各種の自然災害が人ごとではなく、誰の身にも起こりうる身近な問題になっています。今回、パナソニックホームズが『防災持続力を備える家』を発表したのも、そうした時代に対応した動きといっていいでしょう。

●防災意識が高まっても持続力が課題になっている
　そうした時代の変化を踏まえて、パナソニックホームズが国民の防災意識に関する調査を行ったところ、グラフにあるように、72％の人が「防災意識は高まった」とし、80％の人が、「災害に備えている」と回答しています。
　しかし、備えの継続に関しては、「継続できる」は29％にとどまり、大災害直後などには意識が高まるものの、時間の経過とともに意識が薄れてしまうという問題点が浮き彫りになっています。
　パナソニックホームズでは、そんな現実を踏まえて、令和の時代に向けて『防災持続力を備える家』づくりが重要になるとしています。

●家の備え、家族のサポート、IoT活用
　パナソニックホームズの『防災持続力を備える家』は、「家の備え」に「家族のサポート」を加え、さらに「IoT」の活用によって、防災力を持続できる仕組みを作り上げています。
　まず、「家の備え」としては、写真にあるように、超高層ビルに採用される制震技術「座屈拘束技術」を工業化住宅で唯一採用しています。住まいを土台からシッカリと支え、繰り返す大地震からも家のゆがみを抑え込み、損傷を防ぎます。振動回数140回に及ぶ実大住宅振動実験で構造の強さを証明、阪神・淡路大震災の4.3倍のエネルギー量にも耐えたそうです。

●警報を察知して住まいが自動的に備える
　加えて、停電時には約3日分の電気を確保できる蓄電システム、断水時には約3日間の飲料水を確保できる貯水タンクを備えています。
「家族のサポート」としては、パナソニックの統合プラットフォーム「HomeX」が採用されます。�@気象警報と連動して台風などの予報を通知し、�A自動的に蓄電して停電に備え、�B自動でシャッターを閉めて暴風に備えます。
　また、備蓄品の入替え、災害後の設備復旧手順などについても、オーナーの専用サイトなどで案内します。

●被害に遇ったときに役立つお見舞い制度も
　パナソニックホームズの有料会員制度「あんしん倶楽部」では、台風や床上浸水などで被害を受けた場合、補修工事をサポートしたり、お見舞金を支払う制度もあります。
　たとえば、台風で屋根瓦や樋が飛ばされる被害が発生し、火災保険が免責となったときには、最高20万円までの原状回復工事費を補償します。河川の氾濫で床上浸水となり、システムキッチンなどに被害が出たときには、最高100万円まで原状回復工事費を補償する仕組みなどがあります。

●4月11日には報道向けの発表会を実施
　19年4月11日には、滋賀県東近江市の湖東工場で、報道向けの『防災持続力を備える家』の発表会が開催され、『防災力を備える家』のさまざまな機能について、臨場感あふれる実験が行われたそうです。
　山下は出席できなかったのですが、たとえば、直径約1ｍ、重さ約1�dの巨大な球体をクレーンで釣り上げ、鉄骨構造体に勢いよく衝突させる実験を見学したり、最大風速60ｍ、最大降雨量240�oといった大型台風級の暴風雨の再現装置を体験できたりしたようです。かなり臨場感のある体験のようですから、次回機会があればご報告できるようにしたい思います。

千葉県最高層の『幕張ベイパーク スカイグランドタワー』が販売中

　前回の本欄でお伝えしたように、千葉市美浜区若葉三丁目では、三井不動産レジデンシャルを中心として、総面積約17.6万�uに総戸数約4500戸を整備して、約1万人が暮らす「幕張ベイパーク」の街づくりが進められています。そのなかで住宅棟の第2弾となる『幕張ベイパーク スカイグランドタワー』。現在第1期の販売が行われているので、モデルルームを拝見してきました。

●総戸数826戸の大規模マンション
「幕張ベイパーク」では、住宅棟の第1弾である『幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス』が竣工、入居が始まっていますが、第2弾となる『幕張ベイパーク スカイグランドタワー』の建設工事が進み、今年1月からは販売もスタートしています。
　鉄筋コンクリート造の地上48階建て、総戸数は826戸の免震構造の大規模マンションです。千葉県では最高層というのが売り物です。

●上層階からの眺望は「買い」
　上層階の眺望は足元に幕張新都心の超高層ビル群や幕張メッセ、ゾゾマリンスタジアムが続き、その先には東京湾が広がります。住戸の位置によって、遠くは房総半島、富士山まで遠望できる、まさに絶景です。
　モデルルームなので、実際の眺望ではなく、バルコニーの先に大きな写真のパネルが設置されている形ですが、それでも十分迫力がありました。現実になるともっと素晴らしいのではないかと思います。この眺望は「買い」です。

●ミクストユースの賑わいある街づくり
　この「幕張ベイパーク」、規模の大きさだけではなく、さまざまな機能を敷地内に取り込んだミクストユースの街づくりが行われているのが大きな特徴です。米国オレゴン州のポートランドの街づくりをモデルに、中央に若葉三丁目公園を設置、それを取り囲むように住宅棟や商業施設、教育施設などが並んでいます。
　2019年4月12日には第1期の街びらきが行われ、「イオンスタイル幕張ベイパーク」が営業を開始したほか、エリアマネジメントの拠点となる「幕張ベイパーク　クロスポート」、コミュニティ創造型のコワーキングスペース＆シェアキッチンの「TENT幕張」などもオープンしています。

●地域住民の健康管理の拠点としての役割も
　それらに加えて、住宅棟としての第2弾となる『幕張ベイパーク スカイグランドタワー』自体も、さまざまな機能を併せ持っています。
　アリーナ付きスポーツ施設では、アスリートから老若男女までライフスタイルに合わせた健康管理まで行える上、同じ建物内に設置されるスポーツバー・レストランでスポーツ観戦しながら交流を進めたりできます。さらに、複数のクリニック、調剤薬局から成るクリニックモールも設置されます。
　住む人だけではなく、地域の人たちの、健康管理、健康維持の拠点としても期待されています。

●大規模マンションらしい充実の共用施設
　これだけの規模ですから、共用施設も充実しています。上層階にはスカイラウンジ、エントランスにはロビーラウンジが設けられ、キッズルーム、コミュニティルームのほか、3つのゲストルームが設置されます。
　管理面も万全で、コンシェルジュデスクでは、クリーニング、宅配便の取次ぎのほか、さまざまなサポートサービスが実施されます。セキュリティシステムも、管理会社と警備会社が連携しての24時間有人管理が実施されます。

●駅からマンションまでの間に買い物施設
　この『幕張ベイパーク スカイグランドタワー』があるのは、千葉市美浜区若葉三丁目で、JR京葉線の「海浜幕張」駅が最寄り駅。徒歩時間は13分です。徒歩時間は少し長めですが、「幕張ベイパーク」のなかでは、最も駅や海岸に近い場所になります。
　しかも、駅前のロータリーからはバスも出ているので、疲れたときなどはバス利用も可能。また、マンションまでの間に「イオンスタイル幕張ベイパーク」などの買い物施設などがあって、買い物に困ることはなさそうです。

●64�u台の2LDKが3600万円台から
　すでに第1期の販売が実施されていて、19年4月下旬には、第1期3次の販売が予定されています。販売戸数は未定ですが、住居の専有面積は64.98�u〜112.16�uで、2LDK〜4LDKまでの間取りプランが用意されています。
　価格は3605万円〜9590万円で、最多価格帯は4600万円台です。64.98�uの3605万円の住戸は3.3�u当たりの坪単価が183万円、112.16�uの9590万円は282万円です。平均すると220万円程度ではないかとみられます。

●第1弾よりは平均坪単価が若干上昇
　住宅棟の第1弾の『幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス』の平均坪単価は210万円ほどでしたから、やや上がっています。
　第1弾に比べて、『幕張ベイパーク スカイグランドタワー』は一段と規模が大きくなっていること、千葉県最高層であり、かつ免震構造が採用されていること、、駅からの距離的にも一番有利な場所にあることなどを考慮すれば、これぐらいの上昇は妥当なところでしょうか。

首都圏最大級の街づくりプロジェクト『幕張ベイパーク』の街びらき開催！

首都圏最大級の街づくりプロジェクト『幕張ベイパーク』の街びらき開催！

　三井不動産レジデンシャル、野村不動産、三菱地所レジデンスなどが開発を進めている『幕張ベイパーク』。開発期間が2016年から29年までの10年超にわたる、首都圏でも最大級の街づくりです。その第1弾ともいうべき『幕張ベイパーク　クロスタワー＆レジデンス』が竣工、入居が始まるとともに、周辺施設もオープンし、19年4月13日に街びらきのセレモニーが開催されました。

●10年後には1万人が暮らす街づくり
『幕張ベイパーク』は、総面積17万5809�uの広大な敷地に、約4500戸の住宅機能を整備し、約1万人が暮らす街を開発する一大プロジェクトです。
　一般の人だけではなく多くの専門家も称賛するアメリカのオレゴン州のポートランドをモデルに、地区中央に設けられた若葉三丁目公園を取り囲むように住宅や各種の施設が配置されます。多様な機能を併せ持ったミクストユースの賑わいのある街づくりが目指されています。

●住宅棟の第一弾が竣工して、商業施設もオープン
　その住宅棟の第一弾である『幕張ベイパーク　クロスタワー＆レジデンス』が竣工し、合わせて、エリアマネジメントの拠点となる『幕張ベイパーク　クロスポート』、商業施設『イオンスタイル幕張ベイパーク』などがオープンするのに合わせて、街びらきイベントが開催されました。
　街びらきイベントには、事業者を代表して三井不動産レジデンシャルの関係者、千葉県企業局の代表者、商業施設の代表なども出席しました。

●若葉三丁目公園の「ツリーデッキ」を千葉市に寄贈
　街づくりの中心に据えられているのが、若葉三丁目公園で、ここに住んでいる人だけではなく、周辺の住民もやってくる、賑わう街づくりが目指されています。
　その中心に賑わいを形成するためのシンボルとして「ツリーデッキ」を設置、千葉市に寄贈されました。街びらきの当日には、千葉市長・熊谷俊人氏を招いて寄贈式セレモニーも実施されました。

●街づくりのコンセプトは「ニューローカリズム」
　この『幕張ベイパーク』のコンセプトは、「ニューローカリズム」。東京の都心などでは実現できない、独自の価値観を持った街づくりが展開されています。最近は、都心の『晴海フラッグ』をはじめ、1000戸を超える規模の大規模開発が各地で進められているだけに、独自色を打ち出し、それに共鳴してもらうことが、競合を勝ち抜く上で不可欠の要素となりつつります。
　それが、千葉市の幕張という立地に見合った「ニューローカリズム」ということになるのでしょう。

●整然とした街づくりとエリアマネジメント
　具体的には、�@ポートランドの街づくりの考え方を取り入れる、�A独自のデザインラインで統一性を保つ、�Bエリアマネジメントによって地域内に活発なコミュニケーションをつくり出す――ことが目指されています。
　建物に関しては色温度を抑えた目にやさしい照明計画とし、タワーが目立ち過ぎないように段階的な高さ設定で、圧迫感を軽減する、1階にはガラス面を多くして、内部演出の賑わいを外部からも感じ取れるようにして、内外一体の賑わいを創出するなどの仕掛けがほどこされています。

●住民は優先的に入所できる認可保育園も
　住宅棟の第1弾となる『クロスタワー＆レジデンス』は、37階建ての総戸数497戸の建物で、19年3月から入居が始まっています。
　敷地内には、定員70名の認可保育園が設置されていますが、入居者は優先入所できるようになっています。認可保育園で入居する人が優先入居できるのはわが国では初のことで、子育て世帯には嬉しい施設です。
　また、インターナショナルプリスクールとして、英語のみの保育施設や学童保育施設なども設けられます。

●住宅棟の第2弾の販売がスタートしている
　住宅棟の第2弾は、『幕張ベイパーク　スカイグランドタワー』。千葉県最高層の地上48階建てで、総戸数は826戸の超高層マンション。免震構造が採用されます。
　すでに、本格的な建設工事が始まっており、21年3月から入居開始予定です。今年の1月からは販売もスタートしていますが、第1期1次は完売するなど、なかなか好調な販売状況のようです。街びらきの取材に合わせて、この『幕張ベイパーク　スカイグランドタワー』のモデルルームも拝見してきたので、次回はそのモデルルームをレポートしましょう。