2018年05月26日

29日発売の『週刊SPA!』に山下のコメント記事が掲載される予定です

4910234550584[1].jpg 扶桑社の週刊誌『週刊SPA!』の2018年5月29日(火曜日)発売号に、山下のコメント記事が掲載されます。
表紙にある「中年男の30年史」という大特集記事のなかで、住宅をいつ買ったのが良かったのか、買ってトクしたのはいつか、ソンしたのはいつかなどといった内容です。
関心のある方はぜひ手にとってみてください。

『ZUU online』の連載記事が2か月半ぶりに新規原稿に!

 山下は、金融ポータルサイトの『ZUU online』に、住宅ローン関連の記事を連載しています。以前は、月の2回のペースで寄稿し、新原稿を更新していただいていたのですが、今年に入ってから、編集部によると、「株式会社ZUUの上場準備などで手が回らなくなっている」とのことで、更新が滞りがちでした。
 現在は「住宅ローンの組み方」というテーマの記事を連載しているのですが、3月10日に新規原稿に更新されて以降、ストップした状態でした。それが、2か月半ぶりに本日、2018年5月16日に更新されました。
 なかなか更新されないので、「山下の記事は面白くないからストップしよう」ということではないかと内心では心配していたのですが、まあ、ともあれ更新されてホッとしています。
 テーマは住宅ローンの組み方なので、内容的には多少掲載が送れても問題はないので、興味のある方は下記からどうぞ。

★『ZUU online』の山下のページ
https://zuuonline.com/authors/yamashitakazuyuki




posted by ky at 22:17| Comment(0) | 日記

2018年05月25日

日本不動産研究所の「市街地価格指数」は26年ぶりに上昇

 日本不動産研究所では、半年に1回「市街地価格指数」をまとめて公表しています。2018年5月22日、その18年3月末現在の調査結果が発表されました。国土交通省の「地価公示」でも全国平均の地価が上昇に転じていますが、「市街地価格指数」でも、いよいよ上昇に転じたようです。

●全用途平均で前期比0.2%の上昇に
 国土交通省の「地価公示」は年に1回で、1年前との対比がメインの評価になりますが、日本不動産研究所の「市街地価格指数」は半年前との比較になります。2018年5月22日に公表された指数は、18年3月時点の調査であり、比較対象となるのは17年9月の調査というわけです。
 それによると、全国の全用途の平均は0.2%の上昇でした。前回と前々回の調査では0.0%の横ばいが続いていましたが、今回はプラスに転じました。バブル崩壊後では初のことで、実に26年ぶりの上昇です。
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●東京より地方都市の上昇率が高い傾向
 全国平均では0.2%の上昇ですが、六大都市圏では1.8%の上昇で、東京都区部の1.4%の上昇を上回っています。国土交通省の「地価公示」でも、札幌市、仙台市、広島市、福岡市の四都市の上昇率が極めて高い点で指摘されていますが、この「市街地価格指数」でも、同様の傾向が見られるようです。
 ただ、地方圏でも、北陸地方、四国地方などの四大都市のない地方では、まだまだマイナスが続いているのが現実です。

●新宿、池袋では上昇率が鈍化傾向に
 ちなみに、東京の主要商業エリアの地価の動向をみると、順調に上昇が続いてはいるものの、一部に上昇率が鈍化したところがあります。
 前回、17年9月の調査では、新宿駅東口交差点周辺地区、渋谷駅スクランブル交差点周辺地区、池袋駅東口交差点周辺地区が+3.0%〜6.0%未満の上昇でしたが、このうち今回も+3.0%〜6.0%未満の上昇だったのは渋谷駅スクランブル交差点周辺地区だけで、新宿駅東口交差点周辺、池袋駅東口交差点周辺は0.0%〜3.0%未満にダウンしました。
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●今後半年も今回と同程度の地価動向か
 日本不動産研究所の「市街地価格動向」では、この半期の実績に対して、今後の半年間についても予測値を集計しています。
 その結果をみると、商業地に関しては、東京圏が0.9%、大阪圏が1.0%の上昇見込みで、名古屋圏が0.8%の上昇見通しです。全国平均では0.4%となっています。
 一方、住宅地は東京圏が0.2%、大阪圏が0.1%、名古屋圏が0.4%と商業地に比べると上昇率は低くなっています。ただ、この半期の実績とさほど遜色のない数値であり、現在の地価動向が当面は継続する見通しのようです。




posted by ky at 08:53| Comment(0) | 地価

2018年05月24日

東急グループの「変わりゆく渋谷vol.7」の主役は「渋谷ストリーム」

 東急電鉄や東急不動産を中心とする東急グループは渋谷エリアの大規模な再開発を推進、その変貌する姿を定期的に報道向けに広報しています。2018年5月24日、第7弾として、「渋谷ストリーム」などの詳細が発表されました。
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●渋谷エリアで6つの大規模再開発が進行中
 東急グループでは、最近も渋谷ヒカリエ、渋谷キャストなどの再開発事業を推進してきましたが、現在も@渋谷駅の渋谷スクランブルスクエア、A渋谷ストリーム、B渋谷ブリッジ、C道玄坂一丁目駅前地区、D南平台プロジェクト、E渋谷駅桜丘口地区――の6つのプロジェクトを同時並行で推進しています。
 そのうち、Aの谷ストリーム、B渋谷ブリッジが今秋オープン予定。今回の「変わりゆく渋谷vol.7」の主役はこの両者です。
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●「渋谷ストリーム」の商業施設などは9月13日開業
 このうちAの渋谷ストリームは、「旧渋谷駅南街区プロジェクト」と呼ばれていた事業で、JR山手線と明治通りの間に建てられます。官民連携により再生される渋谷川に面する地上35階・地下4階の建物で、高さは約180m、延床面積は約11万6000uです。
 1階から3階は商業施設、4階にはホール、9階から13階がホテルで、14階から35階がオフィスになります。
 このうち、商業施設、ホテルについては今年の9月13日に開業することが決定しました。

●代官山エリアとつなぐ結節点の役割も
 商業施設には、バルセロナ1のパエリアを提供するといわれる「チリンギート エスクリバ」の日本初上陸を初め、関西からの都内初出店となるお店など、話題豊富なラインナップ。ホテルは「渋谷ストリームエクセルホテル東急」のホテル名で、客室数は177室です。この6月1日から予約受付がスタートします。オフィスには、グーグルの日本の拠点などのIT関連を中心とした入居が決まっています。
 代官山エリアとの結節点として、クリエイティブワーカーを魅了するエリアづくりが進められています。
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●新たな渋谷のシンボル的な空間に
 渋谷川はもともと唱歌の「春の小川」のモデルになったといわれる清流でしたが、戦後の高度成長期にはどぶ川の代名詞的な存在になり、ほとんどが暗渠になってしまいました。それを、官民一体となって再生を図る取組みが進められていて、新たに完成する「渋谷ストリーム」の大階段と稲荷橋に面する広場は、渋谷駅南側エリアの玄関口として、渋谷川を見渡せる場所になります。
 北側のスクランブル交差点などに並ぶ、新たな渋谷のシンボル的な空間になることが期待されます。
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●世界ナンバーワンのエンターテインメントシティへ
 現在の渋谷駅周辺は、人の流れが渋谷駅で分断されています。しかし、将来的には冒頭で触れた@渋谷駅の渋谷スクランブルスクエアが完成し、それを囲むC道玄坂一丁目駅前地区(旧東急プラザ渋谷)、E渋谷駅桜丘口地区などが完成すれば、渋谷駅を中心に東西、南北に人の流れがスムーズになります。
 周辺の青山、広尾、恵比寿、表参道、原宿までも含めた、「グレーター シブヤ」としてのこれまでにない新たな都市圏が誕生します。めざすのは、「世界ナンバーワンのエンターテインメントシティ」。そこへの着実な歩みが始まっています。




posted by ky at 21:48| まちづくり

2018年05月23日

首都圏新築マンションは14.6%の供給減も契約率は63.0%に低下

 不動産経済研究所が2018年5月21日、18年4月分の『首都圏のマンション市場動向』『近畿圏のマンション市場動向』を発表しました。なかでも、首都圏は供給数が二桁減にもかかわらず、契約率が63.0%に低迷するなど、厳しい環境に陥っています。

●埼玉県、千葉県は前年比2倍前後に増加
 2018年4月の首都圏新築マンションの発売戸数は2342戸でした。17年4月は2741戸でしたから14.6%の減少です。図表1にある通りです。
 エリア別にみると東京都区部は929戸で、前年比37.7%の大幅な減少になりました。首都圏におけるシェアは39.7%で、都下と合わせると東京都のシェアは54.1%になります。
 そのほか、神奈川県も25.1%の減少ですが、埼玉県は83.9%の増加、千葉県は120.8%の増加となっています。埼玉県と千葉県は低調だった前年に比べて2倍前後の発売戸数を記録しました。
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●首都圏の平均価格は前年比6.3%のダウン
 4月の首都圏の平均価格をみると5548万円で、17年4月の5918万円に対して6.3%のダウンです。u単価も6.5%のダウンです。
 エリア別では、東京都区部は6764万円で前年比4.0%のダウン、都下は5305万円で7.7%のアップ、神奈川県は4840万円で8.3%のアップ、埼玉県は4871万円で9.8%のアップ、千葉県は3994万円で3.2%のダウンでした。東京都区部の下落が、首都圏全体の価格を引き下げているようです。
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●首都圏の契約率は再び70%割れに
 18年4月の首都圏の契約率をみると、図表2にあるように63.0%でした。3月には17年12月以来の70%台を回復したものの、2か月も続きませんでした。それも17年10月の60.7%以来の低い水準です。
 上にもあるように、平均価格は下落し、発売戸数が減っているにもかかわらずこの数字ですから、何とも厳しい結果です。

●即日完売は実質ゼロで超高層も低迷
 不動産経済研究所によると、4月の即日完売は大和ハウス工業の『プレミスト湘南辻堂』の3期3次の5戸のみでした。即日完売といっても、戸数はわずか5戸ですから、客がついた分だけ売るという、つくられた即日完売にすぎません。
 また、ひところは90%台の契約率を誇ってきた超高層マンションの契約率も63.6%に低迷しています。
こんな状態がいつまで続くのか、5月の挽回を期待したいところです。

●近畿圏は1か月で契約率70%台に回復
 一方、近畿圏の18年4月の契約率は71.0%でした。18年3月にはほぼ1年ぶりに70%を切って67.3%に下がったのですが、わずか1か月で70%台を回復しました。
 ただ、71.0%という数字は、このところの近畿圏の数値からすれば、決して高いものとはいえません。このまま順調に70%台の半ばあたりまで上がるのかどうか、この点も5月の動向が気になります。
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●近畿圏の平均価格はほぼ横ばい圏に
 図表3をご覧ください。近畿圏の18年4月の発売戸数は1742戸です。17年4月は1391戸だったので25.2%の増加。エリア別では神戸市部が689.6%の増加、兵庫県下が406.8%の増加などが目立っています。
 平均価格は3825万円で、前年4月の3833万円から0.2%のダウンです。これで3か月連続のダウンですが、反対にu単価は8.5%のアップで、2か月連続の上昇です。価格を維持するために面積圧縮などの動きが強くなっていのではないでしょうか。




posted by ky at 09:03| Comment(0) | マンション市場

2018年05月22日

ハウジングステージの『最新住宅情報ニュース』の原稿更新

top_text_01[1].jpg 首都圏で総合住宅展示場を運営しているハウジングステージのホームページで、『最新住情報ニュース』というコラムを掲載しています。原則的に毎週木曜日の更新ですが、このところは、ホームページのリニューアルの準備のためもあって、更新が不規則になりがちです。今回も5月2日に更新されたあとしばらくストップしていて、ようやく21日に最新記事に更新されました。
 今回のテーマは、5月の住宅ローン金利の動向についてです。本来なら、月初に掲載してもらう予定で原稿を作成しているのですが、現実には下旬に入ってからの掲載になってしまいました。
 ともあれ、ぜひ記事をご覧ください。あわせて、ハウジングステージを訪れていただければ幸いです。

★総合住宅展示場ハウジングステージの『最新住情報ニュース』
http://www.housingstage.jp/information/




posted by ky at 09:27| Comment(0) | 日記

2018年05月21日

住宅金融支援機構版「リバースモーゲージ」の利用状況は?

 住宅金融支援機構では2016年度から、「住宅金融支援機構版リバースモーゲージ」というべき『リ・バース60』をスタートさせています。2018年5月18日、その利用状況を公表しました。

●建て替えからリフォームまで広い用途
 住宅金融支援機構の『リ・バース60』というのは、住宅取得などの費用を必要とする60歳以上の人に対する融資制度で、毎月の返済は利息のみで、元金は利用者が亡くなったときに担保物件の売却などによって一括して返済してもらうという制度です。
 対象となるのは住宅の建設(建て替え)、マンション・一戸建て住宅金融支援機構の購入(住み替え)、リフォーム、住宅ローンの借り換えのほか、セカンドハウスの建設・購入、サービス付き高齢者向けの入居一時金、子世帯が居住する住宅取得資金など、幅広い内容になっています。

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●担保評価額の50%または60%まで
 もちろん、担保にできる住宅を所有していることが条件で、担保評価額の50%または60%までの融資額になります。ただし、長期優良住宅を取得する場合には、55%または65%まで広がります。
 また、金額的には 資金使途によって1500万円または5000万円までの融資になります。
 具体的な用途としては、子世帯と近居するための住み替え資金、老朽化した住宅のリフォーム資金、老朽化した自宅の建て替えなどが想定されています。

●17年度の申請戸数は174戸に
 では、実際の利用状況はどうかといえば図表にある通りです。付保申請件数は16年度が39戸だったのが、17年度は174戸になって、4倍以上に増加しました。実行の実績は16戸から68戸になって、こちらも4倍以上に増えました。
 フラット35などの申請件数に比べればまだまだ少ないのですが、まずは着実に増加しているといっていいのではないでしょうか。
 最近は、民間金融機関でもリバースモーゲージに本格的に取り組み始めるケースが増えていますが、なかなか予想通りにはお客が増えずに苦戦しているところが多いといわれています。
 今後の動向に注目しておきましょう。
 
posted by ky at 10:43| Comment(0) | 住宅ローン

2018年05月17日

マンション価格の高騰の影響で「マンション派」は過去最低に

 リクルート住まいカンパニーが、『住宅購入・建築検討者調査(2017年度)』)を発表しました。首都圏を中心とするマンション価格の高騰が影響してか、マンション派が過去最低になり、注文住宅希望者が最高を記録しました。

●住宅購入のための行動実行は1割に
 この調査はサンプル数が6万9685件という、民間調査としては膨大な数にのぼります。それだけに、信頼性の高い調査ということができます。
 まず、調査時点の3か月以内に「住宅購入検討のための行動を行った」という人は8.2%、「住宅を購入・契約」したの1.7%を合わせると、ほぼ1割の人が何らかの形で住宅取得や建築に向けての行動を行っていることになります。
 この行動した人のうち、64.8%が持家ではない初めての取得を目指している人で、残りは買換えでした。

●注文住宅を検討する人が62.5%に
 住宅の形態別の検討割合をみると、図表1にあるように、「注文住宅」が62.5%のトップでした。13年度にはいったん低下したものの、14年度以降は上昇が続いており、今年度は12年度の調査開始以来、最高の水準に達しました。
 一方、「新築分譲マンション」は15年度には30.7%だったものが、16年度には35.7%まで上がりましたが、今回は35.5%と頭打ち現象です。やはり、首都圏を中心に新築マンション価格が高くなり過ぎていることが要因ではないでしょうか。
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●マンションは過去最低水準まで低下
 一戸建て指向か、マンション指向かを聞いたところ、「ぜったい一戸建て」「どちらかといえば一戸建て」が合計66.1%と12年度の調査開始以来最高になった反面、「絶対マンション」「どちらかといえばマンション」は21.8%と過去最低になりました。
 ただ、これは都市圏によってかなり意識が異なります。特に目立つのが東海圏。一戸建て派が81.6%と8割を超え、マンション派は9.9%と1割未満にとどります。反対に、福岡市はマンション派が31.9%に増え、一戸建て派48.5%と半数以下にとどまります。

●新築派が76.3%と依然として高い水準
 次に、新築か中古かをみると、「絶対新築」「どちらかといえば新築」が76.3%と4人に3人以上になっています。国土交通省を中心に国の政策として中古住宅の流通促進に力を入れていますが、まだまだ消費者の間には新築指向が根強いようです。
 都市圏別では、特に東海圏、関西圏で新築指向が強く、反対に福岡市、札幌市などで中古でもOKという人が増える傾向がみられます。
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●若い人は親の面倒をみたいと考えている!
 この調査では、親の面倒をみてあげたいか、反対に子どもに面倒をみてほしいかについても質問しています。図表2をご覧ください。
 20代〜40代の人で、「親の面倒をみてあげたい」とする人は83.1%と過去最高になりました。特に、札幌市、首都圏、東海圏、関西圏などでその傾向が強く、反対に仙台市では「親の面倒をみてあげたい」は65.2%とかなり低い水準にとどまっています。
 一方、50代〜60代の人のうち、38.8%が「子どもに面倒をみてもらいたい」としています。こちらは、首都圏、関西圏、広島市などで数値が高く、札幌市や福岡市での低さが目立っています。

●同居と近居希望の合計は61.2%に
 それに関連して、同居や近居の意向を聞くと、「同居意向あり」が16.0%で、「近居意向あり」が45.2%という結果でした。「日帰り圏内での居住意向あり」が15.3%で、「同居・近居意向なし」は23.5%でした。
 経済的な負担や子育ての問題などから、同居や近居指向が強まっているといわれますが、それが数字にも反映されているようです。
 ただ、「同居意向あり」は、男性が21.5%に対して、女性は10.1%と男女による温度差が小さくないようです。
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●親からの援助期待が半数近くに増加
 最後に、住宅取得に当たっての親からの援助への期待を聞いたところ、「援助してもらいたいし、援助してもらえると思う」が25.9%で、「援助してもらいたいが、援助してもらえないと思う」が18.9%でした。実際に援助してもらえるかどうかは別にして、親からの援助を期待している人が44.8%と半数近くに達しています。
 この数字は12年度の調査開始以来、着実に増加しています。それだけ、自力だけでの住宅取得が厳しくなっていると感じている人が多いのでしょう。

●7割近くが500万円以上の援助希望
 その援助の希望額を聞くと、500万円未満が30.3%で、500万円以上が68.8%に達しています。なかでも、1000万円以上を期待している人が42.4%と4割を超えています。
 現在、住宅取得等資金の贈与の特例においては、非課税枠が最高1200万円ですが、19年4月から、消費税増税対策の一環としてこれが3000万円まで拡充される予定です。
 住宅生産団体連合会などの調査によると、実際に贈与を受けている人の平均贈与額は1000万円を超えていますから、この非課税枠の拡充が実施されれば、さらに贈与額が増えるのかもしれません。




posted by ky at 09:27| Comment(0) | 意識調査

2018年05月16日

いよいよゼネコン化する大和ハウス工業の17年度決算

 2018年5月14日、大和ハウス工業が2017年度決算に関して、東京・飯田橋の東京本社でマスコミ向けのスモールミーティングを開催しました。その決算内容をみると、すでに住宅メーカーの枠組みを超えた、ゼネコン化した大和ハウス工業の姿が浮かび上がってきます。
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●17年度売上高は約3.8兆円規模に
 大和ハウス工業の2017年度(18年3月期)の売上高は3兆7959億円で、前年度の3兆5129億円に対して8.1%の増加でした。最近お伝えした住宅メーカーの決算では、ミサワホームは2.8%の減収で、三井ホームは2.0%の増収でしたから、大和ハウス工業の好調さが突出しています。
 営業利益は3471億円で、前年比11.9%の増加でした。売上高、営業利益ともに8期連続の増収増益です。経常利益に至っては9期連続の増益になるそうです。

●売上高規模は大手ゼネコンを凌駕する
 この売上高は、大手ゼネコンを大きく凌駕しています。ちなみに、大手ゼネコンの4社の17年度決算による売上高は以下の通りです。カッコ内は営業利益です。
 大成建設 1兆5854億円(1818億円)
 清水建設 1兆5194億円(1213億円)
 大林組  1兆9006億円(1378億円)
 鹿島   1兆8306億円(1583億円)
 売上高だけではなく、営業利益にもおいても、大和ハウス工業は大手ゼネコンを大きく上回っています。

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●賃貸、商業・商業施設が成長の柱に
 業務内容をみても、いまや大和ハウス工業は単なる住宅メーカーではありません。セグメント別の17年度の売上高をみると、賃貸住宅が1兆0308億円のトップで、次いで物流施設などの事業施設が8502億円、その他(海外事業など)が6371億円で、商業施設が6208億円で、その次にようやく戸建事業の3853億円が続いています。
 大和ハウス工業自身も、『決算概要』のなかで、「セグメント別の業績は、成長ドライバーとしている賃貸住宅・商業施設・事業施設の3セグメントが堅調に推移しました」と総括しています。

●フジタや小田急建設などを傘下に
 しかも、近年では総合建設業のフジタ、鉄道建設に実績のある小田急建設、マンションのコスモスイニシアなどを傘下に入れており、M&Aにも熱心です。
 国内の住宅市場の先細りが避けられないなか、住宅建設だけではなく広くインフラ整備まで含めた総合化を目指しているようです。
 とりわけ、将来的には東南アジアなどのインフラ整備がわが国の重要な輸出産業になると期待されていますが、その受け皿になるべく体制整備を急いでいるのではないでしょうか。

●18年度の計画でも施設系や海外が柱に
 18年度の業績予想をみると、はやり成長ドライバーは賃貸や施設系になっています。
 売上高では、海外などのその他が9.9%の増加見通しで、次いで事業施設が9.4%、商業施設が4.7%などとなっています。それに対して、戸建住宅は1.2%の増加にとどまる見通しです。
 それでも、こんな時代だけに戸建住宅の売上高が伸びるとしているだけ立派なものという見方ができるかもしれません。

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●戸建住宅の1棟単価は着実に向上
 その背景には、1棟単価の上昇が挙げられます。図表にあるように、15年度の3370万円が16年度には3430万円に上がり、さらに17年度には3590万円にアップしました。2 年で6.5%のアップですから、物価上昇率などを大きく上回っています。
 大和ハウス工業によると、主力商品のなかでも、高額商品であるシグマの割合が高まっており、それが1棟単価の引上げにつながっているようです。

●マンションでも大手不動産を追随
 大和ハウス工業は自社で「プレミスト」ブランドで積極的な分譲を行う一方、コスモスイニシアを傘下に入れています。両者を合わせると現在の年間供給戸数は5位。マンション供給3位、4位の三井不動産、三菱地所に迫る勢いです。
 ただ、この大手2社に比べると、首都圏や近畿圏などの主力市場での弱さは否めません。その点を強化して、業界3位、4位を目指していく方針です。




posted by ky at 09:54| Comment(0) | 住宅メーカー

2018年05月15日

首都圏中古マンションの成約価格の上昇は4月で64か月の連続に!

 東日本不動産流通機構が2018年5月14日、2018年4月分の『月例マーケットウォッチ』を発表しました。中古マンションの価格は依然として上がり続け、ついに64か月連続を記録しました。
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●成約件数は前年同月比で2.3%の増加に
 まずは図表1をご覧ください。首都圏の2018年4月の中古マンション成約件数は3237件でした。17年4月は3163件でしたから2.3%の増加です。3月の2.7%に続いて2か月連続での増加になります。
 エリア別にみると千葉県は6.9%の増加で、東京都も4.4%の増加でしたが、埼玉県は2.4%、神奈川県は1.8%のマイナスでした。
 東京都は1679件ですから、首都圏全体の51.9%を占めています。3月の東京都のシェアは52.0%でしたから、50%超えが続いています。
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●成約価格は4都県すべてで上昇に
 成約価格は3364万円で、前年の3245万円に対して3.7%のアップです。図表2のグラフでも分かるように、昨年12月に3300万円台に乗せてから、5か月連続での3300万円台です。過去の数字をみると、13年1月以来、実に64か月連続で上がり続けていることになります。
 地域物別では、4都県すべてで上昇になっています。4都県すべての上昇は9か月ぶりのことです。なお、東京都だけでみると12年10月から67か月の連続での上昇です。
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●新規登録は8か月連続して増加
 次に首都圏の新規登録状況をみると、図表3にあるように18年4月の新規登録件数は1万7704件で、17年4月の1万6358件に対して8.2%の増加です。新規登録の増加は17年9月以来9か月連続になります。中古マンション市場が好調なうちに売っておこうと考える人が多いのでしょう。
 ただ、新規登録時の平均u単価をみると56.03万円で前年の56.24万円から0.4%のマイナスです。新規登録価格の低下は17年12月以来4か月ぶりです。成約価格はひたすら上がり続けていますが、新規登録価格はさほどでもあります。
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●在庫は35か月連続して増加に
 在庫件数は4万5746件と、前年比で7.8%の増加になりました。図表4にある通りです。在庫の増加は15年6月から35か月続いています。これだけ在庫が積み上がってくると、過剰感が強まって多少値崩れしてもよさそうですが、そうはなっていません。
 在庫物件の平均u単価をみると57.62万円で、前年比1.0%の上昇。上昇幅は小さいとはいえ、3か月連続での上昇になります。
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●成約価格が新規登録や在庫価格より高い
 最後に図表5をご覧ください。これは、首都圏中古マンションの成約価格、新規登録価格、在庫価格の推移を折れ線グラフにしたものです。
 一見して分かるように、昨年夏までは在庫価格が最も高く、成約価格はそれより数%低い水準でした。それが、最近では成約価格が一番高く、在庫価格や新規登録価格を上回っています。それだけ消費者の取得意識が強く、高値で取引されているといっていいでしょう。
 こんな状態がいつまで続くのか、今後の動向に注目しておきたいところです。




posted by ky at 07:48| Comment(0) | マンション市場

2018年05月14日

ミサワホームの17年度決算は減収減益も18年度は増収増益目指す

 ミサワホームが2018年5月11日、東京・日本橋で2917年度(18年3月期)決算について、マスコミ向けの説明会を開催しました。

●営業利益は前年比10.9%のマイナスに
 ミサワホームの2018年3月期決算の売上高は3885億円。前期は3998億円でしたから、2.8%の減収です。
 売上原価も売上高が減った分若干減少しましたが、それでも、営業利益は74億円と、前期の84億円から10.9%のマイナスになりました。原価の低減などによって利益率の向上を図ってきましたが、それでも十分にリカバリーすることはできず、二桁台の減益を記録してしまいました。
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●注文住宅、分譲住宅ともに3%台の減少
 事業分野別にみると、主力の注文住宅は1789億円の売上高で、前年比3.1%のマイナス。分譲住宅は195億円の売上高で、こちらもやはり3.3%のマイナスでした。
 一戸建て住宅以外では、賃貸住宅は412億円で、前期の390億円から5.6%の増加とひとり奮戦しましたが、リフォームが1.5%、まちづくり事業が8.6%などのマイナスとなって、厳しい決算になっています。

●18年度は6%台の増収増益も目指す
 しかし、18年度、19年3月期決算の目標は強気です。売上高は17年度の3885億円から6.8%増の4150億円を目指し、利益は74億円から80億円へ6.9%の増益の計画を打ち出しています。
 ミサワホームによると、「積極的な販売施策を実施することで戸建住宅、分譲マンションの売上げ増によって売上高で264億円増、利益で6億円増を実現します」としています。

●消費税増税前の駆け込み需要で受注増加?
 事業分野別にみると、戸建住宅事業は17年度の2268億円から2335億円を目指しています。2.9%の増加見込みです。
 そんななか、18年度には受注戸数が17年度の6309戸から6630戸に増加するとしています。5.1%の増加です。これは、消費税増税前の駆け込みが増えるためです。18年度の受注増加は、売上高としては大半は19年度決算に回ります。
 ミサワホームとしては、18年度後半までに注文住宅の受注を刈り取り、19年度にその着工、売上げへの計上を目指します。
そのかたわら、18年度中に土地を仕込んで、19年10月までに建売住宅として販売していく方針です。そのため、土地取得の条件の社内規定を緩和して、積極的な仕入れを予定しています。




●駆け込みを煽ると反動が大きい可能性
 業界では、表向きは駆け込み需要を抑制し、その後の反動減が起こらないようにするというのが建前ですが、現実にはそんなことはいっていられません。中堅以下を中心に、駆け込み需要を煽る動きが強まるとみられるだけに、大手といえども指をくわえて眺めているわけにはいかないということでしょう。
 このあたりのスタンスとしては、大手のなかでもかなりの温度差があるようです。

●リフォームやまちづくり事業が目玉に
 それはそれとして、ミサワホームとしては、18年度の計画では、リフォーム事業が7.6%増加、まちづくり事業が39.1%の増加と、この両者を増収増益の目玉に据えています。
 住宅リフォームにおいては、この4月からスタートした「安心R住宅」に大きな期待を寄せています。合わせて、マンションリフォームにも力を入れています。
 このため、今年10月1日は、従来のリフォーム事業の名称であった「ミサワホームイング」を「ミサワリフォーム」に改める方針。名称変更で、戸建住宅だけではなく、マンションや各種施設のリフォームなどにも積極的に取り組んでいくことを内外に宣言しようということでしょう。

●スマートウェルネスなどのまちづくりも
 まちづくり事業に関してもいっそうの拍車をかけていきたい意向です。これまでも介護や高齢者向け住宅などに取り組んできましたが、そうした経験を活かして、最近では新たなまちづくりに力を入れています。
 スマートウェルネス拠点整備事業として千葉県浦安市で「アサマチ浦安」を推進、今後も隣接地でアクティブシニア向けの分譲マンションの開発を計画しています。今後は、静岡県三島市で「三島駅南口東街区再開発事業」の事業協力者に選定されており、その具体化が始まります。




posted by ky at 11:12| Comment(0) | 住宅メーカー