2019年02月21日

『business journal』の山下の原稿が更新されました

 2019年2月21日、ビジネスパーソン向けのポータルサイト『business journal』の山下のページに新原稿が掲載されました。
 今回のタイトルは、「マンション、見かけ上の安さに騙されるな!専有面積圧縮や耐震性&遮音性ダウンで最悪も」。首都圏を中心にマンション価格が高止まりしており、契約率も低下して、なかなか売れなくなっています。しかし、地価や建築費が高いため、簡単に価格を下げることはできません。
 そのため、専有面積の圧縮や仕様・設備のグレードダウンなどが進められる可能性が高まっています。これからのマンション選びにおいては、その点をチェックが大切になってきます。

★『business journal』の山下のページ
https://biz-journal.jp/series/kazuyuki-yamashita-housing/



posted by ky at 22:01| 日記

首都圏新築マンション契約率は50%割れから67.5%に戻す――不動産経済研究所調べ

 民間調査機関の不動産経済研究所が、2019年2月19日、19年1月分の『首都圏のマンション市場動向』『近畿圏のマンション市場動向』)を発表しました。それによると、18年12月には契約率が50%割れとなった首都圏ですが、1月には何とか67.5%まで戻したようです。

●首都圏の月間発売戸数は前年比1.8%減に
 まず、首都圏の2019年1月の新築マンションの月間発売戸数をみると、図表1にあるように1900戸でした。18年1月は1934戸だったので、前年比では1.8%の減少です。 
 ただ、首都圏のマンション市場では例年12月に販売戸数が激増することもあって、それに比べた前月になると、74.5%の大幅な減少になります。

●東京都のシェアが低下して埼玉県・千葉県が増加
 地域別にみると、東京23区は606戸で、前年比36.5%の大幅な減少で、首都圏でのシェアは31.9%でした。都下も30.6%の減少で、東京都全体の首都圏におけるシェアは40.4%にとどまりました。
 代わって埼玉県が584戸で前年比134.5%の大幅増加で、千葉県も238戸と前年比20.2%の増加でした。埼玉県の首都圏におけるシェアは30.7%で、千葉県が12.5%。2県合計で43.2%と東京都のシェアを上回っています。

●首都圏の平均価格は5653万円で前年比4.1%ダウン
 次に、首都圏の価格をみると19年1月の平均は5653万円でした。18年1月は5293万円だったので、6.8%のアップでした。ただし、18年12月の5896万円に比べると4.1%のダウンです。
 地域別にみると、東京都区部は7577万円で前年比22.0%のアップで、都下は4823万円で0.3%のダウン、神奈川県は5084万円で1.0%アップ、埼玉県は5013万円で29.1%アップ、千葉県は3634万円で0.5%のダウンとなっています。
 月間発売戸数が大幅に増加した埼玉県での価格の上昇が顕著で、埼玉県としては高額物件の販売が多かったものとみられます。
img006.jpg
●首都圏の契約率は49.4%から67.5%に回復
 18年12月には49.4%と、バブル崩壊時以来の50%割れとなった首都圏の契約率。このまま異常に低い契約率が続くのか、回復するのか動向が注目されましたが、19年1月の契約率は図表2にあるように67.5%になりました。
 好不調のボーダーラインといわれる70%台までは回復していませんが、それでも60%台の後半ですから、これまで低いから比べればまずまずのところまで回復したといってもいいでしょう。
img005.jpg
●東京23区の契約率は依然として50%台に
 地域別では、埼玉県は71.4%、千葉県が72.6%と比較的好調でしたが、東京都区部は58.7%、東京都下は68.9%、神奈川県は68.2%でした。特に、東京都区部の契約率が50%台の厳しい数字になっていて、いつ本格的に回復できるのか気になるところです。
 なかでも、東京都区部に多いとみられる超高層マンションの契約率が59.2%と厳しい結果になっていて、なかなか回復しません。制震ダンパー不正問題が尾を引いているだけならまだいいのですが、果たしてとうでしょうか。

●大阪市部が近畿圏の52.0%を占める
 首都圏に比べると近畿圏の市場は比較的安定しています。図表3にあるように、19年1月の月間発売戸数は1044戸で、前年比4.3%の減少でした。発売戸数の前年比割れは4か月ぶりですが、そう極端な落込みではありませんし、例年1月の発売戸数は減少するものなので、さほど気にする必要はないでしょう。
 地域別にみると、大阪市が543戸と近畿圏全体の52.0%を占めました。そのほかのエリアでは前年比減が多くなっています。
img005 - コピー.jpg
●近畿圏の契約率は8か月連続の70%超
 1月の平均価格は3756万円で、前年比6.5%のダウンでした。ただ、グラフでも分かるように、近畿圏の価格水準は3000万円台の後半から4000万円前後のレンジで比較的安定しています。その範囲内での上下なので、市場の変化を示すものではないでょう。
 近畿圏の19年1月の契約率は70.2%でした。前年比では7.9ポイントのダウンですが、それでも70%台を維持していることは変わりません。18年3月に67.3%を記録して以来70%台を維持しています。



posted by ky at 07:59| マンション市場

2019年02月20日

日本実業出版社の『マイホーム絶対トクする入手ガイド2019』が発売!

img002.jpg 日本実業出版社が10年以上前から発行している『マイホーム絶対トクする入手ガイド』。その最新の2019年版が完成、2019年2月21日から発売されます。A4変型版で、表紙を含めて150Pと読みごたえがあるはずです。
そのなかで山下は、巻頭の特集記事「2019年のマイホーム獲得事情はこうなる」のほか、消費税関連の住宅取得支援策などの記事を書いています。 
 かなり大きな書店でないと置いていないかもしれません。気になる方は日本実業出版社のホームページをご覧ください。
★日本実業出版社新刊案内
http://www.njg.co.jp/book/



posted by ky at 08:55| 日記

2019年02月19日

ブランズ最大規模の『ブランズタワー豊洲』が10月から販売開始予定

 東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産、JR西日本プロパティーズの4社が共同で開発を進めている「豊洲地区1-1街区開発計画」。その計画詳細がまとまり、中心となる『ブランズ豊洲タワー』は2018年9月から建設工事が始まっています。販売は19年10月からで、まだ8か月もある2月18日、計画の詳細についての事業説明会が開催されました。
P1010734.JPG
●55%を出資する東急不動産主導の開発
「豊洲地区1-1街区開発計画」は総開発規模約2万4300uに及ぶ大規模開発。東京ガスが所有していた土地を2014年に取得、4年の歳月をかけて計画を煮詰め、ようやく18年9月から工事が始まりました。それだけ、東急不動産を初めとする4社の力の入れ具合が分かります。
 4社といっても、中核となるマンション名が「ブランズ」となっているように、出資比率は東急不動産が55%で、NIPPOが25%、大成有楽不動産が15%、そしてJR西日本プロパティーズが5%となっています。東急不動産主導の開発です。

●敷地内にスーパーや認可保育所を建設
 総開発面積は約2万4300uですが、実は東京ガスから取得した隣接地の一部を東京都江東区に譲渡しています。超高層マンションなどの増加によって小学校の教室不足が深刻になっているため、区立豊洲西小学校の増設用地として譲渡したそうです。
 そこが、今回の「豊洲地区1-1街区開発計画」のミソで、「単にマンションをつくるのではなく、街を育てていく」ことをポリシーとしています。
 計画の中心は総戸数1152戸の『ブランズタワー豊洲』ですが、敷地内には約1500uを使って地上2階建ての商業施設が建設され、スーパーが入居する予定。さらに、約1400uの2階建ての認可保育所も設置されます。『ブランズタワー豊洲』に住む人だけではなく、地元の人たちにも貢献していこうという考え方です。
配置図.jpg
●豊洲地区のさらなる価値向上を目指して
 街づくり推進のため、@水辺のにぎわいの創出、A人々が憩える空間の整備、B豊洲地区のインフラ不足に対応、C地域の人々の生活の質の向上、D安定的・継続的なにぎわい創出の仕組みづくり――を挙げています。
 たとえば、水辺の賑わいの創出や人々が憩える空間整備に関しては、敷地の中央に水辺へのアプローチを考慮したプロムナードを整備し、「豊洲」駅から水辺への人の流れを創出します。また、インフラ不足に関しては、先に触れたようにスーパーや保育所の設置のほか、小学校への土地の譲渡などが挙げられます。

●敷地の約30%の大規模な緑化空間を整備
 さらに、敷地の約30%、8000u近い大規模な緑化空間を整備します。春のオオシマザクラ、初夏のアジサイ、夏のサルスベリ、秋のイロハモミジ、冬のカンヒザクラなど四季折々の花々が植栽され、『ブランズタワー豊洲』に住む人だけではなく、近隣の人々、そして豊洲を訪れた人たちが豊かな緑を楽しみ、憩える空間づくりを目指しています。
 また、エリアマネジメント活動にも力を入れ、すでに現地でヨガイベント、マルシェの開催、ランニングイベントなどを手がけ、竣工後も継続していく意向です。
空撮.jpg
●ブランズシリーズでは過去最大規模に
「豊洲地区1-1街区開発計画」の中核となる『ブランズタワー豊洲』は、鉄筋コンクリート造の地上48階・地下1階で、高さは約180m。総戸数は1152戸で、東急不動産のブランズシリーズでは過去最大規模になります。
 住居表示は東京都江東区豊洲五丁目で、最寄り駅は東京メトロ「豊洲」駅が徒歩4分です。「豊洲」駅から「銀座一丁目」駅までは約6分で、「有楽町」駅は約7分ですから、ドアツードアでも10分強でショッピングやビジネスの拠点にアクセスできます。ほかに、ゆりかもめの「豊洲」駅も徒歩4分となっています。

●上層階には200u超のプレミアム住戸
 直線距離でみると、東京駅や銀座の中心部までは4q圏内。天気のいい休日などには、散歩がてらショッピングや観劇などを楽しめそうです。
 住居の専有面積は43.41u〜219.44uで、1LDKから3LDKまでの間取りプランが用意される予定です。1000戸を超える規模だけに、できるだけ多様なニーズに対応できるように、上層階にはプレミアム住戸を設けるほか、実需以外の投資や別宅などとしての活用も想定しています。
東電堀.jpg
●価格は3LDKで8000万円台中心の見込み
 販売開始は19年10月からの予定で、まだ8か月も先のことです。そのため、価格については、いまのところ「半年かけてお客の反応をみながら精査していく」と慎重な姿勢ですが、それでも、「3LDKで8000万円台が中心になる見込み」としています。
 何しろ、東京の湾岸エリアでは競合物件が目白押しです。なかでも、最大の注目は今年5月から販売が始まる『晴海フラッグ』。分譲だけで4000戸を超える規模ですから、どれくらいの価格で売りに出され、どんな反応があるのか東急不動産としてはシッカリと見極めていこうということでしょう。
プロムナード.jpg
●月島エリアの超高層がベンチマークの対象に
 ただ、『晴海フラッグ』は「オリンピックレガシー」というメリットはあっても、最寄り駅まで徒歩20分前後と交通アクセス面でのハンデがあります。都心やその周辺のマンションとしては、このハンデは小さくありません。
 その意味では、最大のライバルになるのは月島エリアで駅近物件。たとえば、現在先着順受け付け中の『MID TOWER GRAND』は、東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅徒歩2分で40u台が4900万円台、107u台が1億9400万円台となっています。このあたりが価格設定の目安になるのではないでしょうか。



posted by ky at 12:19| マンション

2019年02月18日

住友不動産が東京・西新宿の『総合マンションギャラリー』をリニューアルオープン

 住友不動産は2011年にJR山手線の主要ターミナル5か所に『総合マンションギャラリー』をオープンさせました。同社が首都圏で販売するすべてのマンションの物件情報を提供する、当時としては画期的なシステムで大きな話題になりました。それから8年、環境変化やマンション進化などに合わせてこのほど東京・西新宿の『総合マンションギャラリー新宿館』をリニューアル、2月16日のオープンに先立って2月15日に報道向けの内覧会が開催されました。
P1010717.JPG
●2011年に山手線ターミナルに5館同時オープン
 住友不動産の『総合マンションギャラリー』は、2011年、東京の新宿、渋谷、池袋、秋葉原、田町のJR山手線ターミナル駅に5館同時にオープンしました。これによって、従来のように、現地近くのモデルルームまで足を運ばなくても、一か所で集中的に情報を収集し、比較検討できるようになったのです。
 最近はインターネットでも簡単に情報を入手できますが、『総合マンションギャラリー』では物件ごとの環境、間取り、設備、インテリアなどをリアルに体感できます。そのため、5館で年間1万5000人の来場があり、うち3000人は具体的な希望物件を決めていないお客だそうです。
P1010720.JPG
●リニューアルで近郊や郊外物件へシフト
 つまり、まだまだ漠然とマンションの取得を考えている人も、年間3000人集めているわけで、これは『総合マンションギャラリー』ならではの成果でしょう。住友不動産としては、こうした初期段階のお客を積極的に誘引、現在の年間3000人から5000人に増やしたい意向です。
 そのため、今回のリニューアルに当たっては従来の都心物件シフトから、近郊・郊外物件への誘引度合いを高めることにしています。特に、共働き世帯で近郊や郊外のいい環境で子育てしたいという人たちを念頭に置きながら、より幅広い層を取り込みたいとしています。
P1010729.JPG
●住友不動産ならではの販売戦略の中核に
 住友不動産は、大手不動産のなかでも独特の販売戦略をとっていて、「値引きせずに適正価格でジックリ販売」をポリシーにしています。
 多くの不動産会社が完成までの完売を目指して値付けし、完成が近づくと値引きも辞さないという販売方法であるのに対して、住友不動産は大規模物件だと竣工後2年、3年と販売を続けるケースも珍しくありません。その間、決して値引きはしません。少なくと表立っては。
 だからこそ、首都圏だけでも常時80物件を販売しており、お客のニーズなどに合わせて適切な物件を紹介しやすいというメリットがあります。
P1010723.JPG
●18年で5年連続のマンション供給数トップ
 しかも、住友不動産ではすでに首都圏で3万戸分の用地をストックしており、今後も安定的にマンションを供給できるとしています。不動産経済研究所の調査によると、事業主別ランキングでは17年まで4年連続トップですが、間もなく公表される18年分もトップはほぼ間違いないと自信を持っています。
 業界トップの座を19年以降も維持していくためにも、『総合マンションギャラリー』は重要な営業拠点であり、リニューアルによってその役割がいっそう重要になっていくのではないでしょうか。
P1010724.JPG
●今後は池袋と秋葉原でもリニューアルを実施
『総合マンションギャラリー』のリニューアルは、まず新宿館からスタートしましたが、今後は池袋、秋葉原と順次進めていく方針です。
 現在、首都圏の山手線ターミナルの5か所のほか、銀座、横浜、名古屋の栄、大阪の梅田の9拠点を有していますが、リニューアルによって魅力度を高め、マンション業界のリーディングカンパニーの座を不動のものにしたい考えです 

●相談から選択までワンストップで対応
 この『総合マンションギャラリー』では、マイホーム探しのスタート段階での相談、そして実際の物件見学と同じようなモデルルームでの広さや最新設備の体感、豊富な物件ののなかからの選択まで、ワンストップで対応します。
 新宿館の場合、相談スペースだけでも25テーブルがあり、最大100人を収容できる打ち合わせルームがありますが、週末などには満席近くでごった返すことも珍しくないそうです。一度お近くの『総合マンションギャラリー』を訪ねてみてはどうでしょうか。




posted by ky at 08:43| 住宅選び

2019年02月17日

高度利用地地価は全国100地点のうち97地点で上昇――国土交通省調査

 国土交通省では地価動向を先行的に表しやすい高度利用地の地価について、四半期ごとに調査を行い、『主要都市の高度利用地の地価動向』(地価LOOKレポート)として公表しています。2019年2月15日、その2018年第4四半期分のデータがまとまりました。

●横ばいは1年前の11%から3%に減少
 国土交通省の『主要都市の高度利用地の地価動向』の2019年第4四半期の地価変動状況をみると、「3%以上6%未満上昇」が27.0%で、「0%超3%未満上昇」が70.0%でした。上昇地点の合計が97.0%に達し、残りの3.0%は「横ばい」で、「下落」地点はゼロでした。
「横ばい」は1年前には11.0%でしたから、8.0ポイントの減少で、「下落」ゼロは14年以来5年連続になります。
img002 - コピー.jpg
●横ばいは東京・銀座、横浜・元町、福岡・大濠
 ちなみに、「横ばい」は東京圏が2地点で、地方圏が1地点です。東京圏は銀座中央、横浜市元町、地方圏は福岡市の大濠です。いずれも東京、横浜、福岡の中心部で、これまでに上がりすぎたため、頭打ちになっているのかもしれません。
 図表1を見れば分かるように、10年前の08年には、現在とは逆に「上昇」地点がゼロで、「横ばい」が1.3%のほかは、残りはすべて「下落」でしたから、高度利用地の地価動向も随分変わったものです。

●大阪圏と名古屋圏は「横ばい」もなくすべて「上昇」
 都市圏別にみると、図表2にあるように、東京圏では「3%以上6%未満上昇」が9.3%で、「0%超3%未満上昇」が86.0%で、残りの4.7%が「横ばい」でした。先にもみたように、銀座中央と横浜元町が「横ばい」になっています。
 大阪圏、名古屋圏ではすべて「上昇」で、「横ばい」もありませんでした。特に、大阪圏で上昇率の高い地点が多くなっています。

●地方圏でも9割以上が「上昇」を記録
 地方圏でもジワジワと地価上昇が進み、「3%以上6%未満上昇」が26.1%で、「0%超3%未満上昇」が69.6%、「横ばい」が4.3%でした。
 公示地価や基準地価でも札幌市、仙台市、広島市、福岡市の地方4市の地価上昇が三大都市圏の上昇率を上回っています。高度利用地も9割以上が「上昇」という結果でした。三大都市から地方都市へ、上昇の波が広がっていて、いま地方4市がピークを迎えているのかもしれません。
 ただ、大阪圏、名古屋圏に比べるとやや上昇率の低いエリアが多くなっているようです。
img002.jpg
●好調なオフィス市況、再開発などが牽引
 国土交通省ではこうした高度利用地の地価動向に関して、景気回復、雇用・所得環境の改善、低金利環境の下で、
@空室率の低下、賃料の上昇等好調なオフィス市況
A再開発事業の進展による魅力的な空間・賑わいの創出
B訪日観光客の増加に対応した旺盛な店舗、ホテル需要
C利便性の高い地域等での堅調なマンション需要
などの要因により、「オフィス、店舗、ホテル、マンション等に対する不動産投資が引き続き堅調」とコメントしています。

●長野県でも「横ばい」から「上昇」地点が
 今回の各地点の変動のなかで目立った動きを挙げると――。
まず長野市の長野駅前が「横ばい」から「0%超3%未満上昇」に転じました。長野駅前は13年に調査対象になって以来、初めての上昇です。
 次に上昇幅が0%超3%未満から、3%以上6%未満に拡大した地点は13地点でした。仙台市の錦町、中央一丁目、千葉市の千葉駅前、名古屋市の久屋大通駅周辺、京都市の京都駅周辺、河原町、烏丸、大阪市の西梅田、茶屋町、中之島西、北浜、新大阪、江坂となっています。
 反対に、上昇幅が縮小したのは1地点で、「3%以上6%未満」から「0%超3%未満」になった新宿三丁目でした。



posted by ky at 00:09| 地価

2019年02月16日

省エネルギー対策を強化する法案が閣議決定――公布後6か月以内の施行へ

 政府は住宅・建築物の省エネ対策のいっそうの向上を図るため、「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の一部を改正する法律案」を作成、2019年2月15日に閣議決定され、即日国会に上程されるけことになりました。順調にいけば、今国会で成立、公布を経て施行されることになります。

●「パリ協定」の目標達成に向けて
「パリ協定」において、わが国は2030年度までに新築された住宅・建築物のエネルギー消費量を約647万kL削減することを国際公約しています。その実現のためには、新築住宅のエネルギー消費量を、25年度には13年度比で25%、30年度には35%削減しなければなりません。
 住宅、建築物などのセグメント別に総合的な枠組みの建築・省エネ対策を強化して、住宅・建築物の省エネ性能の向上を図り、持続的な経済成長および地球環境温暖化対策に寄与していかなければならないのです。

●閣議決定を経て国会での審議に回る
 そのため、「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の一部を改正する法律案」を作成、2019年2月15日に閣議決定されました。
 即日国会に上程され、衆参両院の審議を経て法律が成立したあと、一定期間後に公布、公布後6か月以内に施行されることになっています。ただし、一部規制内容の厳しい項目に関しては2年以内の施行と周知徹底期間が長めに設定されています。

●ビルの延床面積下限を300uに拡大
 いかに省エネルギー性能の向上を図るのか、オフィスビル、マンション、一戸建ての形態別に規制が行われます。
 まず、オフィスビルに関しては、省エネ基準への適合要件を従来の床面積2000u以上から、300u以上に下限を大幅に引き下げます。これによって、かなりのオフィスビルにおいては、省エネ基準への適合が求められるようになります。

●マンションの届け出制度の監督体制の強化
 マンションにおいては、所管行政庁による計画の審査(省エネ基準への適合確認)が行われていますが、その体制を従来以上に強化します。
 適合審査をより効率的に実施するために、地方公共団体だけではなく民間審査を活用する一方、省エネ基準に適合しない新築等の計画に対する監督(指示・命令等)の体制を強化する方針です。
img001.jpg
●一戸建て住宅では省エネ性能の説明義務付け
 一戸建て住宅に関しては、設計者(建築士)から建築主への説明が義務づけられます。それによって、消費者である建築主の省エネ意識を高め、省エネ基準を満たす住宅建設を促進したいという狙いです。
 大手や中堅住宅メーカーでは省エネ基準を満たす商品が標準化しつつありますが、中小の工務店では難しい面もあります。そのため、この点に関する施行は公布から2年以内と猶予期間が長く設定されることになります。

●トップランナー基準を注文住宅や賃貸にも
 一戸建てについては、大手ハウスメーカーなどが供給する住宅へのトップランナー基準の適合をさらに拡大します。
 従来は、よりレベルの高い省エネ基準が適用されるトップランナー基準の対象となるのは大手住宅メーカーが供給する建売住宅に限られましたが、注文一戸建て住宅や賃貸住宅を供給する大手メーカーにもトップランナー基準に適合する住宅の供給責務が課されます。一戸建ての省エネ性能の底上げを図る意味では、一定の効果が期待できるのではないでしょうか。



posted by ky at 06:34| Comment(0) | 住宅政策

2019年02月15日

日本橋浜町にホテルとアパートメントの複合施設がオープン――安田不動産

 安田不動産は、日本橋浜町で“「手仕事」と「緑」のみえる街”をコンセプトとした街づくりを進めています。2019年2月15日、それを象徴する複合施設として、ホテル・店舗・賃貸住宅などから成る『HAMACHO HOTEL&APARTMENTS(ハマチョウ ホテル&アパートメンツ)』がオープンすることになり、2月13日、報道向けの内覧会が開催されました。
P1010716.JPG
●大きな変貌を遂げて魅力高まる日本橋浜町
 隅田川沿い、日本橋エリアの一角に位置する日本橋浜町。下町情緒が残る街並みで知られていますが、最近はフレンチバル、ミシュランの星を持つ和食店、居心地のいいカフェ、季節ごとに開催されるマルシェなど、多種多様な人々を惹きつけ、大きな変貌を遂げています。
 その主役として街づくりにたずさわっているのが安田不動産。コンセプトは“「手仕事」と「緑」のみえる街”で、その一環として今回、『HAMACHO HOTEL&APARTMENTS(ハマチョウ ホテル&アパートメンツ)』をオープンすることになりました。
P1010712.JPG
●「ちょっと上質なビジネスホテル」の位置づけ
 そのうち、『HAMACHO HOTEL』は江戸の風情と下町情緒を併せ持つ日本橋浜町らしい、地域に根付いた文化複合ホテルを目指しています。
 仕事もリラックスもできるコンパクトな客室から、レジャーからファミリーまで用途に合わせて選べる170室が用意されます。担当者の説明では「ちょっと上質なビジネスホテル」という位置づけで、15階のプレミアムテラスルームは45uで3万5000円からですが、15uで1万1000円からのリーズナブルな部屋もあります。

●日本らしさを発信するお店や空間づくり
 運営は国内外で個性的なホテルを手がけるUDS。単なる宿泊機能だけではなく、国内外から訪れるゲスト、浜町に住み、働く人たちの交流とにぎわいを創出する場を目指しているそうです。
 各部屋のテラスなどにはふんだんに緑が設けられ、テラスルームには広々としてバスルームも設けられています。また、外部からみれば、その緑が街の景色のなかに溶け込んで緑のある街のイメージを醸しだしています。
P1010703.JPG
●ブルーノートが新しい業態の店舗を出店
 共用部については、1階にはジャズクラブ「ブルーノート」などを経営するブルーノートジャパンが、新業態のダイニング&バー「SESSiON」を出店します。また、カカオ豆の選別から商品化までの工程を一貫して行うチェコレートショップ「nel CRAFTCHOCOLATE TOKYO」がオープンします。
 さらに、2階には国内外のデザイナーが日本各地のものづくり現場に赴いて、日本の手仕事の技と精神を発信する「TOKYO CRAFT ROOM」が設けられます。

●複数の連名で借りられる在宅ワーク空間も
 表通り側にホテルがあり、その奥には賃貸住宅「HAMACHO APARTMENTS」が設けられます。30u台の1Kから63u台の2LDKまで全108戸で、「住む」と「働く」を超えて愛着を持つことができる住まいをコンセプトとしています。
 たとえば、低層階の住居には在宅ワーク支援住宅として、来訪者とのミーティングも可能なスペースを設けるなど、多様なライフスタイルに対応できます。63u台だと家賃は30万円ほどになりますが、ひとりだけではなく5人の連名で借りることもできます。スタートアップを目指す人たちにとっては、かっこうの空間になりそうです。
P1010701.JPG
●斜め向かいにはスーパーなどが揃っている
 上層階には家賃14万1000円の1Kから、30万2000円の2LDKまで多彩な間取りプランが用意されています。このアパートメントはホテルのエントランスを共用し、住戸エリアと、ホテルエリアは1階のエレベーターホールでセキュリティをかけて分けられています。賃貸住宅ながら、ホテルに住むような非日常を感じさせてくれそうです。
 それでいて、周辺には生活利便施設が充実しています。東京都中央区の都心にありながら、斜め向かいには複合施設があって、ピーコックやドトール、ドラッグストアなどが入っているので、買い物も安心です。

●地下鉄4路線を自在に使いこなせるアクセス
 交通アクセスも恵まれています。東京メトロ半蔵門線の「水天宮前」駅と、都営地下鉄新宿線の「浜町」駅は徒歩6分で、東京メトロ日比谷線の「人形町」駅が徒歩9分、さらに都営地下鉄浅草線の「人形町」駅も徒歩10分です。
 地下鉄4路線を自在に使いこなし、都内の各方面に直結しています。しかも、すぐ近くに東京シティターミナルもあって、成田空港の利用も便利です。
 忙しいビジネスパーソンにとって、かっこうロケーションといっていいのではないでしょうか。



posted by ky at 09:05| 賃貸住宅

2019年02月14日

首都圏一戸建ては新築・中古ともに成約価格がダウン――東日本レインズ調査

 東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が2019年1月12日、19年1月分の『月例マーケットウォッチ』を発表しました。それによると、新築・中古一戸建てともに成約価格は前年に比べてダウンしているようです。

●月間成約件数は1000件割れも前年比は増加
 東日本不動産流通機構の『月例マーケットウォッチ』の2019年1月分によると、図表1にあるように、首都圏中古一戸建ての成約件数は862件でした。18年1月は846件でしたから、前年比では1.9%の増加です。
 18年9月から4か月連続して1000戸台をキープしてきたのですが、1月には前年比増加とはいえ1000件を切って862件に減少しました。しかし、1月は営業日数が少ないこともあって例年少なくめになるので、さほど気にすることはないでしょう。
img002.jpg
●1月の中古一戸建ての成約価格は7.9%のダウン
 1月の首都圏中古一戸建ての成約価格は2988万円でした。18年1月は3245万円だったので、前年比では7.9%の大幅な下落です。18年11月、12月と3000万円台を維持してきたのが、3か月ぶりの2000万円台になります。図表2にある通りです。
 地域別では、千葉県が−13.7%と最も落込みが大きく、次いで東京都が−9.7%、埼玉県が−8.0%の下落でした。それに対して、神奈川県だけは+3.8%と比較的健闘しています。
img002 - コピー.jpg
●新規登録と在庫件数が増え続けている
 成約価格の下落の背景には、新規登録や在庫件数が増加していることが挙げられます。19年1月の首都圏中古一戸建ての新規登録は6194件で、前年比12.3%と二桁台の増加でした。新規登録件数は17年8月から18か月連続で前年比の増加を記録しています。
 新規登録が増えた結果、在庫も増え続けています。1月の在庫件数は2万1675件で、前年比では12.7%とやはり二桁台の増加。こちらは17年6月から20か月連続して増えています。
img001.jpg
●新築一戸建て成約件数は二桁台の増加
 一方、新築一戸建ての成約件数は図表3にあるように465件でした。18年1月の199戸から16.5%の増加です。18年11月、12月と減少が続いたので3か月ぶりの増加になります。それも、二桁台の増加で、この1年間では最も高い増加率になっています。
 地域別では東京都が67.1%と大幅な増加で、埼玉県も17.7%、神奈川県も14.2%増えました。それに対して、千葉県は23.5%の減少になっています。
img001 - コピー.jpg
●新築一戸建て成約価格は2.6%の下落に
 首都圏新築一戸建ての19年1月の成約価格の平均は3397万円。図表4にあるように、18年1月は3489万円だったので、前年比では2.6%の下落になります。
 なかでも東京都は前年比10.9%の下落で、マイナス幅が最も大きくなっています。比較的価格帯の低い物件が出てきたため、東京都の成約件数が大幅に増加したのかもしれません。また神奈川県も8.0%の下落で、千葉県は3.9%、埼玉県は1.1%の上昇でした。



posted by ky at 08:50| 住宅市場

2019年02月13日

首都圏中古マンションの成約価格は73か月ぶりに下落!――東日本レインズ調査

 東日本不動産流通機構が、2019年2月12日、18年1月分の『月例マーケットウォッチ』を公表しました。それによると、首都圏中古マンションの成約価格は実に73か月ぶりに下落しました。中古マンション市場は転換点を迎えるのでしょうか。詳しく動きをみてみましょう。
img002 - コピー.jpg
●成約件数は前年比で1.0%の増加に
 東日本不動産流通機構の2019年1月分の『月例マーケットウォッチ』によると、図表1にあるように19年1月の首都圏中古マンションの成約件数は2667件でした。18年1月は2641件でしたから、前年比では1.0%の増加です。
 今年の1月は年始が6日まで休日となった企業が多かったこともあり、営業日数が少なく、その分成約件数が減少してもおかしくなかったのですが、その点を考慮すれば比較的堅調な動きといっていいのかもしれません。
img002.jpg
●成約価格は3294万円で前年比1.9%の下落!
 19年1月の首都圏中古マンションの成約価格は3294万円でした。18年1月は3359万円だったので、前年比では1.9%の下落となりました。図表2にある通りです。
 首都圏の中古マンション成約価格は、前年比でみると12年12月以来、18年12月まで実に72か月、丸6年間上がり続けてきたのですが、ようやく73か月ぶりの下落です。
 地域別にみると、東京都は2.4%、神奈川県は0.8%の下落でした。それに対して埼玉県は2.4%、千葉県は1.4%上昇しています。首都圏でも最も価格の高いエリアで上昇にブレーキがかかっているようです。
img001 - コピー.jpg
●1u単価も73か月ぶりに0.3%の下落
 次に図表3をご覧ください。首都圏中古マンションの成約1u単価は51.46万円です。前年は51.60万円だったので0.3%の下落です。成約価格の1.9%に比べると下落幅が小さいのですが、それでもやはり73か月ぶりの下落になります。
 地域別では、首都圏の成約件数のほぼ半数を占める東京都が−0.3%で、その他の埼玉県、千葉県、神奈川県は若干ながら上昇が続いています。やはり1u単価でみても東京都のマイナスが全体を押し下げる役割を果たしているようです。
img001.jpg
●新規登録価格は依然として上昇傾向
 ただし、新規登録価格や在庫価格は上昇傾向が続いています。図表4にあるように、19年1月の首都圏中古マンションの新規登録1u単価は56.73万円でした。18年1月は55.43万円でしたから、前年比では2.3%の上昇です。成約価格はマイナスに転じたものの、新規登録価格はまだ上がり続けています。在庫1u価格も同様。19年1月の平均は58.50万円で、前年比では2.5%の上昇になります。
 新規登録、在庫価格ともにゆるやかな上昇を続けるなかで、成約価格だけが下がっているわけです。
img005 - コピー.jpg
●新規登録件数は17か月連続の増加に
 山下は、この欄でも18年中ごろから新規登録、在庫件数ともに増加して需給が緩み始めている、それがやがて価格の低下につながるのではないかと書き続けてきました。それがなかなか現実にならずに、ひょっとして中古マンション市場では思惑が優先し、市場の需給関係は影響しないのかと思ったりしたものです。
 それが、19月1月に至ってようやく下落に転じたのですが、その背景にはやはり新規登録と在庫件数の増加を挙げざる得ません。
 図表5にあるように、19年1月の首都圏中古マンションの新規登録件数は1万8479件で前年比8.3%の増加。17年9月から17か月連続して増加していることになります。
img005.jpg
●在庫は未曾有の5万件が目前に迫る勢い
 新規登録件数が増え続けているため、必然的に在庫件数も増加しています。19年1月の首都圏中古マンション在庫件数は4万8796件でした。前年比では5.7%の増加です。こちらは、15年6月から何と44か月連続して増加しています。図表6にある通りです。
 首都圏の在庫件数が4万8000件台に達したのは初めてのことですか、それもいきなり4万8000件台の後半であり、このペースで増え続ければ2月か3月には5万件台に到達するのではないかという勢いです。

●今後の注目は新規登録や在庫価格の動向
 それでも、いまのところ図表4にある通り新規登録と在庫1u単価は上昇しています。まだまだ売主が強気の値付けを行っているわけですが、その背景には成約価格が一本調子で上がり続けてきたという事情があります。多少高値で出しても売れるのではないかと期待を持てたわけです。
 しかし、ここまで在庫が増えてくれば需給のバランスが崩れて売主も弱気に転じる可能性が出てきます。そうなれば、いよいよ本格的な中古マンション価格のピークアウトということになるのでしょうが、まだそれをいうのは早すぎるかもしれません。2月以降の動きをシッカリとチェックしていきたいところです。




posted by ky at 09:15| Comment(0) | マンション市場