2023年06月08日

三井不動産がDX先端技術を導入した「EC自動化物流センター」を公開

 このところ物流施設分野に力を注いでいる三井不動産が、2023年6月5日、DX先端技術を導入した「EC自動化物流センター」である「三井不動産ロジスティックパーク船橋V」で、記者説明会・内覧会を開催しました。
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●23年度中には累計投資額が1兆円に
 三井不動産は2012年度に物流施設部を設置、ロジスティック事業に本格的に参入しました。15年にロジスティック本部として独立し、16年には三井不動産ロジスティックパーク投資法人を上場しました。
 省力化・自動化ニーズの高まりを受けて、物流ソリューション営業強化を目的に、18年には物流総合コンサルティング会社MFソリューションズを設立するなるなどの展開を経て、23年6月現在、国内外開発施設は62物件、延床面積約530万uに及び、累計投資額は約8500億円を超えており、23年度中には1兆円に達する見込みだそうです。
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●トラックドライバーの24年問題が課題に
 そんななか、物流業界ではEC市場が拡大する一方、ドライバーなどの長時間労働や労働力不足が大きな社会課題になっています。ことに24年にはトラックドライバーの時間外労働の上限規制が適用されるため、限られた人的資源をより効率的にオペレーションするシステムの構築や従業員の負担軽減のための取組みなど、早急な対応が求められるようになっています。
 そのため、三井不動産では先端技術を活用したDX施設、従業員満足度の向上施策を推進するとともに、「EC特化型物流センター」を開設したわけです。
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●最先端の物流施設の構成要素とは?
 その最先端施設がこのほど記者説明会、内覧会が実施された「三井不動産ロジスティックパーク船橋V」。主に次のような要素から構成され、それぞれのポイント部分が内覧会で紹介されました。
・3次元ピッキングシステム「Skypod」
 倉庫内を縦横無尽に移動するピッキングシステムにより、物流作業の自動化、キャパシティの大幅な向上を実現
20230605_112039 (002).jpg・自動製函機 
 段ボールケースが高い生産性で組み立てられ、ピッキングステーションでオーダー情報と紐づけられる
・寸法測定システム
 三次元寸法測定により、入荷された商品サイズ情報が記録され、出荷時の梱包情報と紐づけられる
・ピッキングステーション
 Skypodが自動搬送するため、作業員が移動することなくピッキングが可能になる
・自動封入機
 段ボールのQRコードを読み取り、自動で納品書が封入される
・自動封函システム「I-Pack」
 容量に応じて自動的にケースの大きさなどを調整、隙間を減らし、緩衝材を無くすことができる
・オートラベラー
 QRコードを読み取り、注文者情報に紐付いた配送先を自動で印刷、貼り付けを行う
・バース予約システム「MOVO Berth」
荷待ち・荷役作業時間を削減し、物流センターにおけるコスト削減と生産性向上を支援
 以上のような各分野の先端技術を持つ先進企業と連携、最新、最強のシステムを築きあげています。
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●トラック待機時間が3分の1に
 これらのシステムにより、たとえば、アスクルの事例によると、トラック待機時間が平均42分から12分ほどに、3分の1以下になりました。また入荷生産性が10%以上向上したそうです。
 三井不動産では、総合デベロッパーとしての知見を活かし、荷主、物流企業、ソリューション提供会社などとの連携をさらに強め、ハブとなって「物流変革プラットフォーマー」への展開を目指しています。
 物流施設分野で、オフィスや住宅、商業施設などの既存分野に肩を並べる日が近いかもしれません。




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posted by ky at 08:50| 不動産会社

2023年06月07日

ポラスグループの総戸数304戸の「ルピアグランデみずほ台」が販売開始へ

ポラスグループでマンション事業を手がける中央住宅 マインドスクェア事業部マンションDvが、埼玉県三芳町に総戸数304戸の大規模マンション「ルピアグランデみずほ台」の開発を進めています。2023年6月2日、6月上旬からの販売開始に先駆けて報道向けのモデルルーム見学会が開催されました。
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●三芳町は東京駅に一番近い「町」
「ルピアグランデみずほ台」が建つのは埼玉県入間郡三芳町で、東武東上線「みずほ台」駅徒歩16分の場所です。駅からの徒歩時間はやや長めですが、みずほ台駅からまっすぐ伸びた一本道で、マンションまでの間に4件のスーパーがあるなど、生活利便施設に恵まれています。
 みずほ台駅からは東武東上線の準急などで池袋駅までは30分ほどですから、交通アクセスも悪くありません。三芳町は、一説では東京駅や日本橋に一番近い「町」だそうです。
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●2LDKから4LDKまで多彩な間取り
 利便性に恵まれる一方、自然にも恵まれ、カブトムシが採れ、野菜づくり体験ができ、世界農業遺産に認定が予定される伝統の農業のほか、パンなどの食品工場の立地も進み、随所で格安で美味の直販などが行われています。
 敷地面積は約1.1万uで、総戸数は304戸。建物は鉄筋コンクリート造の地上10階建てで、専有面積は58u台から83u台。間取りは2LDKから4LDKで2024年7月下旬に竣工、24年9月中旬の引渡予定です。
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●最多価格帯は3900万円台
 価格は2700万円台から5100万円台で、最多価格帯は3900万円台です。3000万円以下で2LDKが手に入る希少な物件といってもいいかもしれません。
 4月15日にモデルルームがオープンして以来180組の来場があり、問い合わせも増えています。 
 問い合わせは賃貸住宅に住む一次取得者が6割で、4割が買い換え層ですが、地元の三芳町と富士見市居住者が30%ずつで、残りは東上線沿線各地だそうです。

●第1期50戸は即日完売を目指す
 20歳代から60歳代まで幅広い世代が関心を示しているそうですが、やはり30歳代などのファミリーやプレファミリーが多いのではないでしょうか。
 年収は400万円から600万円が中心だそうです。この価格帯であれば、さほど年収の高くない層でも十分購入が可能でしょう。
 総戸数304戸のうち、第1期として50戸を売出しますが、販売提携の長谷工アーベストでは、「即日完売を目指しています」と強気です。
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●西海岸のリゾートを思わせる外観
 その自信の背景には、総戸数304戸という、ポラスグループでは数少ない大規模物件として、商品づくりにこれまでにない力を注いでいる点が挙げられます。主な点としては以下の通りです。
➀住む人目線で細部までこだわった間取り(同社自慢のピアキッチン、かくれんBOX、各種収納
➁価格以上を実感するハイクラスを設備(ディスポーザー、食洗器、食器棚、床暖房、平置駐車場
➂シェアリング倉庫、コミュニティラウンジ、キッズルーム、屋外作業スペースなどの供用施設が充実。そのなかには三芳町の自然を満喫できる仕掛けも
➃電力・ガスなどのエネルギー消費量を20%以上削減したZEH−M Orientedマンション(東武東上線沿線の大型マンションでは初)
➄1万u超の広大な敷地を使ったリゾートライクな外観。キッチンカースペースも設置(みよし野菜を使ったグルメも楽しめる)
➅理事会を設置しない新しいマンション管理方式で住人の負担を軽減
➆リアルとデジタルでつながる近所交流入居者イベントやアプリで情報・モノのシェアで、広がるコミュニティ
G今後のEV(電気自動車)普及に対応するため、敷地内駐車場全エリアで受電可能な空配管を設置
 高さ6mの椰子の木をあしらったゲートからエントランスへの道のりには、緑があふれ、西海岸のリゾートを思わせます。
 さて、実際にどの程度の人気を集めることができるのでしょうか。
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●いずれは年間1000戸の供給を目指す
 現在のところ、ポラスグループは戸建住宅がメインであり、新築マンションはまだまださほど多くありません。
 しかし、今後は再開発によりマンション開発やマンションの建て替えなどにも力を入れ、これまでに分譲した物件を中心に買取再販、リノベーションマンションの開発などにも取り組みたいとしています。
 そうした積み重ねでできるだけ早いうちに年間1000戸を供給できる体制にもっていきたい方針だそうです。




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posted by ky at 08:23| マンション

2023年06月06日

23年4月の新設住宅着工戸数は貸家も減少に転じて前年同月比11.9%の減少!

 2023年5月31日、国土交通省が23年4月分の「建築着工統計調査」をリリースしました。総計では前年同月比11.5%の大幅な減少で、特に貸家が26か月ぶりに減少したことが大きく響いています。
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●新設住宅着工戸数は3か月連続減少
 2023年4月の新設住宅着工戸数は総計6万7250戸でした。22年4月の7万6295戸に対して、前年同月比11.9%の減少です。これで3か月連続のマイナスですが、2月、3月は一桁台のマイナスだったのが、4月は二桁台のマイナスになりました。
 23年3月は7万戸台だったのが、4月は6万戸台に減少しました。2か月ぶりの7万戸割れです。図表1にある通りです。
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●季節調整値年率は80万戸割れに
 このペースが1年間続いた場合、年間の着工戸数がどうなるのかを示す季節調整値年率は、図表2にある通り77.1万戸でした。22年3月の87.4万戸に対しては、前年同月比12.1%の減少で、23年3月の87.7万戸に対しても前月比12.1%の減少です。22年度の1年間の実績は86.1万戸でしたから、かなり厳しい数値です。
 23年3月まではおおむね22年度の86.1万戸前後の数値を維持してきましたが、今回は久々に80万戸を割り込んでしまいました。
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●持家は12月以来2万戸割れが続いている
 利用形態別の動向をみると、貸家の着工戸数は図表3にあるように2万8685戸でした。23年3月は3万戸台だったのが、2か月ぶりに2万戸台になりました。
 持家は依然として低調で、1万8597戸と2万戸を切る水準が続いていますし、分譲住宅も1万9701戸とやはり月間2万戸を切っています。特に持家は22年12月以来、2万戸を割り込む状態が続いています。
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●貸家は26か月ぶりのマイナスに
 利用形態別の前年同月比をみると、長く新設住宅着工戸数を牽引してきた貸家が前年同月比2.8%のマイナスとなりました。マイナス幅はさほど大きくはないのですが、貸家までマイナスになり、23年4月は持家、貸家、給与住宅、分譲住宅のいずれもがマイナスとなりました。貸家のマイナスは何と26か月ぶりのことだそうです。図表4にある通りです。
 持家は前年同月比11.6%の減少で、17か月連続のマイナスです。なかなかトンネルから抜け出すことができません。分譲住宅も21.8%の減少で、こちらは月による変動が大きいのですが、それにしても3か月連続の減少です。
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●分譲住宅に占めるマンションシェアは36.7%
 その分譲住宅のうちのマンションと一戸建ての着工戸数をみると図表5のようになっています。
 マンションは7233戸で、22年4月の1万2685戸から43.0%の大幅な減少です。22年12月から23年3月までは増加が続いてきましたから、5か月ぶりのマイナスです。それに対して一戸建ては1万2362戸で、22年4月の1万2456戸に対して前年同月比0.8%の減少です。減少幅は小さいのですが、6か月連続の減少になります。
 なお、分譲住宅に占めるマンションのシェアをみると36.7%でした。マンションのシェアが40%を切るのは22年11月の39.2%以来のことです。




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posted by ky at 08:54| 住宅市場

2023年06月05日

23年6月の住宅ローン金利はフラット35、10年固定ともに若干の低下

 2023年6月1日、フラット35や民間の住宅ローン金利が出揃いました。長期金利の若干の低下傾向を受けて、フラット35、民間の10年固定ともに前月に比べて少し下がっています。

●フラット35は2か月前の水準に
 住宅金融支援機構と民間提携のフラット35は、金融機関、返済期間などによって金利が異なりますが、図表1にあるように返済期間15年〜20年の取扱金融機関のなかで、最も低く、最も多くの金融機関が採用している最低・最頻金利は1.33%です。5月の1.40%から0.07ポイント下がって、4月と同じ水準になりました。
 また、返済期間21年〜35年もやはり前月から0.07ポイント下がって1.76%となり、4月と同じ水準です。
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●3月に比べると0.20%のダウン
 直近では、23年3月が最も高く、返済期間21年〜35年の金利は1.96%でした。そこから3か月かけて0.20ポイント下がった計算です。わずかな差とはいえ、借入額が大きいと影響も大きくなります。
 たとえば、5000万円を35年元利均等・ボーナス返済なしで利用すると、金利1.96%では毎月返済額は16万4606円ですが、これが6月の1.76%だと15万9539円に減少します。月々5067円の軽減で、年間では6万0804円、35年の総額では212万8140円もの違いになってきます。当然ですが、借入額が2倍の1億円であれば、総返済額は400万円以上の差になる計算です。

●住宅ローン金利は融資実行時の金利適用
 ただ、金利が下がってチャンスになっているとはいっても、注意が必要なのは、フラット35もそうですが、ほとんどの金融機関では、適用金利は申込み時の金利ではなく、完成後に融資実行を受ける時点の金利が適用されることになっています。
 中古住宅や新築でも完成済みの物件であれば、この6月の金利が適用される可能性がありますが、規模の大きな新築マンションだと、1年先、2年先の引渡時点の金利が適用され、現在より高くなっている可能性があるので、その点は注意が必要です。

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●10年固定もおおむね低下傾向に
 民間の住宅ローンの金利の指標とされる固定金利期間選択型の10年固定の金利は、3メガバンクをはじめとする大手の最優遇金利は図表2のようになっています。
 各行とも店頭表示の基準金利は3%台がほとんどですが、多くの場合には金利引下げ制度によって優遇金利が適用されます。
 みずほ銀行、三井住友銀行、三菱UFJ銀行、りそな銀行の4行は下げ幅は異なるものの、3月に比べて金利が低下しており、三井住友信託銀行のみ横ばいとなっています。

●金利引下げ幅は月によって大きく異なることも
 それぞれの金融機関の戦略、戦術によって優遇金利の引下げ幅が異なり、今回は特に三菱UFJ銀行の下げ幅が大きくなっています。メガバンクでも0%台の後半と1%台の前半に分かれていますから、利用に当たっては、各行の動向をリアルタイムにつかんでおく必要があります。
 ただし、フラット35でも触れたように、申込み時の金利ではなく、融資実行時の金利が適用されるので、なかなか読みにくいのが現実であり、悩ましいところです。




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posted by ky at 08:02| ローン金利

2023年06月04日

三菱地所レジデンスの職住一体型賃貸マンション第3弾が祐天寺に竣工

 三菱地所レジデンスの職住一体型の賃貸マンション第3弾、「The Parkhabio SOHO祐天寺」が竣工。2023年5月30日、報道向けの内見会が開催されました。
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●祐天寺駅徒歩2分の駅前立地
 コワーキングスペースを併設した新たな職住一体型賃貸マンションの「The Parkhabio SOHO」の第3弾となる「The Parkhabio SOHO祐天寺」が竣工したのを踏まえ、三菱地所レジデンスが23年5月30日、報道向けの内見会を開催しました。
 場所は東京都目黒区祐天寺二丁目で、東急東横線「祐天寺」駅徒歩2分という駅前立地です。祐天寺は、前後の中目黒、自由が丘などと違って各駅停車しか停まらず、東急線のなかでは、どこか下町の風情を残す商店街もあり、マンション価格や賃料は比較的安いエリアとして人気があります。

●67u台の4LDKのユニークなプランも
 建物は鉄筋コンクリート造の地上7階建てで総戸数は53戸、専有面積は25u台から67u台で、間取りは1R〜4LDKとなっています。
67u台で4LDKというのはかなり窮屈な印象を持ちますが、中央に14.0畳のリビングダイニングを配し、その廻りに5.0畳、3.7畳、4.7畳、4.0畳の居室を用意、コンパクトで部屋数を重視したい人向けのユニークなプランとして注目されます。
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●1か月のフリーレント付き
 賃料は3階の25u台の1Rが14万1000円、5階の25u台の1Rが14万9000円、5階の52u台の1LDKが37万5000円、7階の67u台の3LDKが50万円などとなっています。ほかに共益費として1R、1K、1DKが月額2万円、1LDK、2LDKが2万5000円、3LDK、4LDKが月額3万円で、月額1000円または2000円のSOHO利用料がかかります。
 敷金は1か月分で礼金はなしで、仲介手数料もかかりません。ホームページによると、23年5月31日現在、全住戸「フリーレント1か月付き」となっています。

●80uのコワーキングスペース
 1階には、約80uのコワーキングスペース「Style Lounge」が設けられています。8人部屋の会議室、他人の目を気にせず仕事に集中できる個室ブース6室が用意され、オープンスペースやソファスペースなど、さまざまなワークスペースがあります。
 居室から徒歩0分でコワーキングスペースを利用でき、気持ちを切り換えることができ、その分、居室内にワークスペースを設置する必要がなく、限られたスペースを有効に活用できます。
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●解放感あふれる屋上テラス
 屋上には、「Sky Lounge」があります。写真にあるようなカラフルなボックスチェアを置いたテーブル席にはコンセントが用意され、天気のいい日にはここで仕事をすることも可能です。
 ルーフカウンターはカフェのような雰囲気が楽しめるカウンター席。カウンター席の裏側の壁は100インチサイズのシアターウォールになっていて、プロジェクターの貸出も行っています。
 ボルダリングのホールドをあしらった築山は仕事の合間の息抜きなどにうってつけでリフレッシュできます。
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●スタイリッシュな外観デザイン
 外観は、祐天寺のもつ優しさを表現するため、ラウンドの形状にこだわっています。シルバーとゴールドの2色のアルミルーバーを採用し、1本1本のアルミルーバーの高さを変化させることで、アールの曲線で白い壁を包み込んでいます。繭のように柔らかくきらめく建物イメージになっています。
 エントランスホールには「かまくら」を設置、ドーム型の空間と間接照明により、温かみと落ち着きある印象を醸しだしています。

●今後も積極的に建設していく意向
 新型コロナウイルス感染症も2類から5類に引下げられ、在宅勤務も減少の傾向にあるといわれていますから、こうしたコワーキングスペースのある賃貸住宅がどこまで必要なのか、少し気になるところですが、三菱地所レジデンスでは、今後もウィズコロナのなかで、ニーズは引き続きあるのではないかと考えているそうです。
 今後3年間のうち5棟の建設が決まっていて、その後も引き合いが少なくないそうですから、反応がよければ積極的に建設していきたいとしています。




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posted by ky at 08:54| 賃貸住宅

2023年06月03日

東急グループの渋谷まちづくり戦略の“Greater SHIBUYA ”最新情報と現地見学会

 2023年5月30日、東京・渋谷のヒカリエで、東急、東急不動産を中心とする東急グループが推進している渋谷まちづくり戦略の“Greater SHIBUYA ”の最新情報発表会と、建設中物件などの見学会が開催されました。山下は最新情報発表会に出席させていただきました。

●最新情報発表会と現地見学会
 最新情報発表会では、東急グループ全体で進める渋谷まちづくり戦略「Greater SHIBUYA2.0」を東急の渋谷開発本部執行役員で本部長の黒川泰宏氏が、東急不動産が進める渋谷エリアの4つの開発不動産について、東急不動産の担当者が、そして「渋谷2-17プロジェクト」について、東急の担当者が説明しました。
 その後、質疑応答を経て、「渋谷2-17プロジェクト」の建築現場見学後、オープントップバスで「神宮前六丁目プロジェクト」の現地見学ツアーが行われました(見学会とツアーには山下は不参加)。
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●今後も4つのビッグプロジェクト
 まず、渋谷のまちづくりのプロセスをみると、2010年に渋谷駅中心地区の「まちづくり指針2010」が公表され、渋谷ヒカリエが建設され、東急東横線の地下化、東京メトロ副都心線との相互直通運転が開始されました。渋谷ストリーム、渋谷スクランブルスクエア第1期(東棟)、渋谷フクラス(東急プラザ)の開業などが続き、ここまでが第1フェーズとされ、現在は第2フェーズに入っています。
 100年に一度といわれ、世界に類をみない大規模開発で、東急では2023年夏には「大橋会館」、23年10月には「Forestgate DAIKANYA」が、24年春には「神宮前六丁目地区第一種市街地再開発事業」が開業する予定です。さらに、25年2月に「代々木公園Park-PFI計画」の供用開始などを予定しています。

●広域渋谷圏は新しいステージへ
 東急不動産は、渋谷周辺で、「渋谷桜丘エリア」「原宿・神宮前エリア」「代官山エリア」「代々木公園エリア」で4つのプロジェクトを推進しています。渋谷広域圏は新しいステージを迎えるとしています。
 たとえば、「原宿・神宮前エリア」の「原宿エリア」では、商業施設やコミュニティを通じて、クリエーターを支援し、育てる場を展開します。東急プラザ原宿を「ハラカド」としてリニューアルし、24年春に開業、その斜向かいの東急プラザ原宿を「オモカド」と改称し、神宮前交差点から新しい文化の創造を目指します。
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●代官山には「Forestgate DAIKANYA」
「代官山エリア」では、外国人向け賃貸アパート「旧代官山東急アパート」が建て替えられ、23年10月、「Forestgate DAIKANYA」が誕生します。建築家・隈研吾氏がデザイン設計するMAIN棟とTENOHA棟の2棟から成る複合施設です。
 MAIN棟には、賃貸住宅に加え、シェアオフィス、商業施設などが入り、TENOHA棟にはカフェとイベントスペースから構成されるサステナブルな生活体験を提供する活動拠点となります。

●賑わいを創出し、グローバル化
渋谷駅を中心とした半径2.5q圏に、4つのプロジェクトが推進され、24年度までに竣工、開業により、広域渋谷圏は新しいステージを迎えます。
賑わい創出、グローバル化へとつなげ、面的展開から連携へ、➀デジタル基盤構築、➁スタートアップ共創、➂都市のメディア化、➃体験型コンテンツの開発などが推進されます。「人と、はじめよう。」をコンセプトに、新たな展開が始まります。

●渋谷と青山をつなぐ「渋谷アクシュ」
いまひとつ、「渋谷2-17プロジェクト」である「渋谷二丁目17地区市街地再開発事業」は、再開発されて登場するビル名が「渋谷アクシュ(SHIBUYA AXSH)」と決定しました。渋谷駅東口、渋谷ヒカリエの東側に位置し、青山と渋谷をつなぎ、多様な人々が行き交い、交流施設になってほしいという意味で、「握手(握手)」の意味から、このネーミングになったそうです。
1〜4階は商業施設、5〜23階がオフィスで、商業施設のうち1〜2階は飲食店舗、3〜4階がウェルネスとして、渋谷エリアに不足しているワーカーに対する心と体の健康を高めるサービスを提供します。渋谷エリアでは貴重な広場、緑地を確保し、季節感のある豊かな植栽を配置します。




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posted by ky at 08:42| まちづくり

2023年06月02日

積水ハウス建設が高卒住宅技能工「クラフター」の育成・採用を大幅強化

 積水ハウスグループの施工部門である積水ハウス建設が、2023年5月29日、高卒住宅技能工を新たに「クラフター」と命名し、その育成・採用に関する大幅強化方針を打ち出し、リアルとネットの記者会見を実施しました。リアルは大阪での実施だったため、山下はネットで視聴させていただきました。

●建設業の2024年問題に対応した動き
 建設業界では、職人の高齢化、若年就業者の減少が加速している上、働き方改革の一環として、2024年4月以降、年間時間外労働の上限を960時間に制限されるいわゆる「2024年問題」が目前に迫っています。
それにともなって労働力不足が喫緊の課題となっていますが、その一方では既存の戸建住宅の3割が耐震基準を満たさず、高い耐震性・断熱性を備えた良質な住宅ストックの形成への取組みが国を挙げての課題となっており、技術を持った担い手の創出が求められています。

●2025年度までの3か年計画
 そうした課題に対応するため、積水ハウス建設では業界に先駆けて25年度までの3か年計画で、高校卒業予定者の「クラフター」に関する育成・採用計画をとりまとめました。
「クラフター」は、従来の大工に代わる造語で、現場従事者の大幅なイメージアップを狙ってネーミングのようです。
 高卒予定者の採用は、23年4月が39名でしたが、それを24年には95名、25年には133名まで増やすのが目標です。2年間で採用数を3.5倍にしようとしています。

●休日制度の充実や給与の引上げも
 高卒採用活動についても、従来の工業高校中心から、普通高校などに窓口も広げ、幅広く採用活動を展開するほか、イメージアップのため、処遇を改善し、キャリアアップの仕組みも充実させます。
 初任給も23年4月から11%アップしたのをはじめ、30歳代の平均年収が業界平均で420万円のところを、500万円から600万円に引上げ、最大では900万円まで引き上げたい方針です。

●スキルアップの仕組みを可視化
 それを働き方改革と両立させるのが積水ハウスの取組みの最大の特徴です。すでに、完全週休2日制、年間休日120日、男性の育休取得100%を実現しており、訓練センターを3か所設け、新人段階のホープ、施工者のクラフター、チームを統率するチーフクラフター、技能伝承のためのマスタークラフターの仕組みを明確にし、スキルの可視化を実現しています。

●クラフターにふさわしい新ユニフォーム
現場でのイメージアップのため、24年春から「クラフター」のユニフォームを刷新、安全で働きやすく、見た目もかっこいいものに改めています。
 積水ハウスでは、「わが家を世界一幸せな場所にする」というグローバルビジョンの実現に向けての動きを推進しています。高卒クラフターの育成・採用を大幅に強化、積水ハウス建設の現場で働く魅力の向上を図ることは、そのグローバルビジョンへの実現への一環といっていいでしょう。




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posted by ky at 08:11| 住宅メーカー

2023年06月01日

狭山市の中古マンションは1年間で70u換算価格が4割近くも上がっている!

 マンション情報サービスの「マンションレビュー」を運営するワンノブアカインドでは、毎月全国市区町村別中古マンション価格ランキングと、騰落率のランキングを公表しています。2023年5月24日、その23年4月分の結果が公表されました。

●港区と千代田区では中古も億ション
 中古マンションの70u換算価格のランキングをみると、東京都港区と東京都千代田区の2区が1億円超えとなっています。
 図表1にあるように、トップに立ったのは東京都港区の1億0487万円で、23年3月分では2位だったのが、今回は1位に回復しました。ただし、2位の東京都千代田区の1億0477万円とは10万円ほどの差しかありません。

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●12位には武蔵小杉のある神奈川県川崎市中原区
 ランキングの3位は東京都渋谷区で、4位が東京都中央区、5位が東京目黒区と続き、10位まではすべて東京23区でした。
 ここにはありませんが、東京都23区以外では、12位に神奈川県川崎市中原区が入っています。超高層マンションが林立する武蔵小杉の中古マンション価格が12位に押し上げているのでしょう。神奈川県では横浜市も高いのですが、西区が23位に入っています。

●首都圏以外では京都市と大阪市が上位に
 首都圏以外では、京都府京都市中京区が5123万円で20位に入ってきます。景観条令の厳しいエリアで超高層マンションなどは建たず、マンションの希少性の高いエリアであり、中古マンションもたいへん人気があります。
さらに、大阪府大阪市北区が4781万円で25位に、大阪府大阪市中央区が4662万円で27位に入ってきます。どちらもビジネス、ショッピング街として発展してきましたが、近年では各所で大規模な再開発が進められ、超高層マンションが人気となっており、そのなかから高額の中古マンションも登場するようになっています。

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●価格相場が低いのに上昇率の高いエリアも
 以上のようなランキング上位のエリアは、年収がさほどではない層にはなかなか手が届きませんが、各地の動向をみると、価格相場がまだまだ低いけれど、騰落率が高く、将来性が期待できるエリアもあります。
 図表2は、1年前に比べての価格上昇率が高い市区町村をラインキング化しています。こうしたエリアで中古マンションを買って、将来の値上がりを期待するのもひとつの洗濯のあり方かもしれません。

●70u換算価格2000万円以下の狭山市
 1年前に比べての価格上昇率(騰落率)が最も高かったのは、図表2にあるように埼玉県狭山市の37.98%でした。22年4月には1181万円だったのが、23年4月には1630万円に上がっています。上がったとはいえ、この2000万円を切る価格帯であれば、年収500万円以下の人でも、かなりゆとりをもって購入できるのではないでしょうか。
 それでいて、まだまだ価格上昇が期待できそうですから、狙い目エリアといっていいでしょう。

●宇都宮市も年率30%台の上昇率に
 当落率2位の栃木県宇都宮市の70u換算価格は2062万円とわずかに2000万円を超えますが、上昇率は30.68%とやはり30%台に達しています。
 その他、8位の大阪府大阪市阿倍野区までは騰落率が20%を超えます。図表1にある70換算価格のランキング上位の騰落率は一部10%台があるものの、大半は10%以下ですから、これ以上大きな価格上昇は期待しにくいのが現実だけに、注目しておいていいのではないでしょうか。




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posted by ky at 08:55| マンション市場

2023年05月31日

「リ・バース60」の2022年度の付保申請戸数は対前年度比9.0%の増加

 住宅金融支援機構が2023年5月26日、「リ・バース60」の利用実績を公表しました。2023年1月〜3月の22年度第4四半期は前年同期比で減少しましたが、2022年4月〜2023年3月の2022年度としては前年同期比9.0%の増加でした。

●元金据え置きの利息支払いのみ
 住宅金融支援機構の「リ・バース60」というのは、住宅金融支援機構の住宅融資保険を活用した民間金融機関によるリバースモーゲージ型の住宅ローンで、原則的に60歳以上の人が利用できます。
 毎月の支払いは利息のみで、元金については利用者が亡くなったときに、相続人が自己資金で一括返済するか、担保物件の売却代金で返済することになっています。

●2023年1月〜3月は3.1%の減少
 その「リ・バース60」、2023年1月〜3月の付保実績は前年同期の96.9%ですから、前年同期比3.1%の減少です。フラット35をはじめ、民間ローンの利用が大きく減少しているなかですから、この程度の減少であれば、比較的健闘しているといっていいでしょう。
 2022年4月から2023年3月までの2022年度でみると、前年同期の109.0%で、9.0%の増加となりました。22年度第4四半期には前期割れになったものの、年度でみれば増加の傾向が続いています。

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●利用者の平均年齢は70歳に
 22年度の「リ・バース60」の利用実態をみると、申込者の属性としては、平均年齢が70.0歳で、平均年収は374万円でした。平均70歳ですから、55.9%は年金受給者で、ほかに会社員が22.9%、個人経営5.7%などとなっています。年金受給者が中心とはいえ、高齢期に入っても働いている人も少なくないようです。
 資金使途をみると、注文住宅が28.8%と最も多く、次いで借換え22.4%、新築マンション21.3%、戸建リフォーム18.6%、中古マンション5.6%でした。平均70歳でも、注文住宅を建て、マンションを購入している人が少なくないのです。

●99.0%はノンリコース型を利用
 所要額の平均は2920万円で、うち1600万円の「リ・バース60」を利用しています。毎月の支払額の平均は3.6万円です。利息支払だけなので、3.6万円ですんでいるわけで、これなら年金生活者でもあっても十分に返済していけるでしょう。
 なお、99.0%の人がノンリコース型を利用しています。ノンリコース型なら担保物件の売却代金が残債務に満たないときであっても、相続人が残った債務を返済する必要はありません。そのため、相続人も安心して利用を勧めることができ、17年にノンリコース型が導入されて以降、「リ・バース60」の利用が急速に増加したという経緯があります。




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posted by ky at 08:44| 住宅ローン

2023年05月30日

管理費・修繕積立金はエリア、築年数、戸数規模でこんなに違っている!

 2023年5月16日、東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が、「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金(2022年度)」をリリースしました。ひとくちに管理費、修繕積立金といっても、エリアや築年数、戸数規模によって大きな違いがあるので購入に当たっては注意しておく必要がありそうです。

●1戸当たりの合計は2万3954円
 マンションを購入すると、住宅ローンのほかに管理費・修繕積立金の負担がともないます。けっこう大きな金額になるので、その点も考慮しておかないと、購入後に「こんなはずではなかった」ということになりかねません。
 まず、管理費・修繕積立金の月額合計は1戸当たり2万3954円でした。内訳をみると、月額管理費が1万2480円、月額修繕積立金が1万1474円です。
 エリア別にみると、埼玉県は2万1000円台で、千葉県は2万2000円台に対して、東京都区部と横浜・川崎は2万4000円台とかなりの違いがあります。東京都多摩は2万3000円台、横浜・川崎以外の神奈川県他は2万2000円台でした。
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●管理費は東京都区部と埼玉県で3000円以上の差
 月額管理費の首都圏平均は1万2480円です。図表1にあるように、東京都区部が1万3790円と最も高く、埼玉県が1万0671円と最も安くなっています。成約価格は千葉県より埼玉県のほうが高いのですが、管理費は千葉県のほうが高いようです。
 月額修繕積立金は、首都圏平均が1万1474円で、横浜・川崎が1万2458円で最も高く、東京都区部が1万1082円と最も安くなっています。
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●管理費は築浅物件ほど高くなっている
 月額管理費は築年数によってかなりの違いがみられます。図表2にあるように、築10年以内の築浅物件の平均は1万5309円に達しますが、反対に築30年超は9767円に低下します。最新マンションほど管理が充実し、それだけ管理コストが高くなるようです。
 それに対して、月額修繕積立金は築11〜20年が2万7560円と最も高く、次いで築21〜30年が2万5731円、築10年以内が2万4742円に対して、築30年超は2万0691円です。築古物件ほど修繕積立金が安いのは、必要な修繕計画を確実に実行できるのか少し不安を感じます。築古マンションの購入に当たっては、十分に注意しておいたほうがいいでしょう。
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●大規模マンションほど負担が重くなる
 戸数規模によっても大きな差があります。図表3でも分かるように、戸数規模が小さいと、1戸当たりの負担が大きくなり、中規模マンションでは負担がやや小さくなりますが、大規模マンションになると負担が大きくなる傾向にあります。
 月額管理費をみると、50〜99戸の中規模マンションが1万1000円台と最も安く、戸数50戸未満の小規模マンションは1万3000円台、戸数200戸以上の大規模マンションは1万4000円台となっています。規模が大きくなるとスケールメリットで1戸当たりの負担が軽減されますが、大きくなるほど共用設備などが増え、管理サービスの人件費負担などが増加するため、大規模マンションの月額管理費が最も高くなっています。

●中規模マンションの負担が最も軽くなる
 月額修繕積立金についても、同じような傾向で中規模マンションがスケールメリットから比較的安くなっていて、50〜99戸は1万1210円で最も安く、50戸未満は1万1974円に上がります。
 それが戸数200戸以上の大規模マンションになると月額修繕積立金は1万2430円に増えます。管理費と修繕積立金の合計では中規模マンションが2万3096円に対して、200戸以上の大規模マンションは2万7180円と、月額4000円以上の違いがあるので、注意しておきたいところです。




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posted by ky at 08:04| マンション管理

2023年05月29日

大和ハウス工業が「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」の概要を公表

 大和ハウス工業が住友商事と開発を進めている総戸数481戸の大規模マンション「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」の概要を決定、モデルルームを開設し、2023年5月25日、報道向けの内見会を開催しました。
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●都市型リゾートの豊かな自然環境
 マンション名にある「モリパーク」は、JR青梅線「昭島」駅北口に広がる都市型リゾートエリアです。大型スーパーのイトーヨーカ堂や映画館、飲食店など130店からなる大型複合商業施設の「モリタウン」、アウトドアショップが集結し、ボルダリングなどの体験ができる「モリパーク アウトヴィレッジ」、テニスコート、プールなどのスポーツ施設が充実しています。
 緑豊かな広場も揃い、気軽にスポーツやレジャーも楽しめる生活利便性と自然環境を兼ね備えています。マンションの敷地は写真にある胃銀杏並木と桜並木に囲まれています。

●総戸数481戸の大規模プロジェクト
 そのなかで、「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」は「モリパーク」では初の住宅プロジェクトとなります。敷地面積は約1万8215.75uで、鉄筋コンクリート造の地上13階建て、総戸数は481戸の大規模マンションです。
 専有面積は56u台の1LDKから89u台の5LDKまで多彩なプランが用意されます。23年1月に着工しており、24年8月に竣工、24年9月の引渡しを予定しています。
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●サウナルームなどの共用施設が充実
 大規模プロジェクトだけに、共用施設が充実しています。代表的な内容をみると――。
 まず最近ブームになっているサウナ。3人まで利用可能な「プライベートサウナ」で、脱衣スペース、ルーフバルコニーを含めて70uの広さがあり、水風呂や外気浴で「ととのう」ことができます。
 このプライベートサウナに関しては、モデルルームのなかに実物を設置するほどの力の入れようです。
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●ゲストルームも3室用意
 アウトドア用品や寝具なども洗うことができる「ランドリールーム」、大きな鏡を備え、ヨガやダンスなどを楽しめる「プレイスタジオ」、キッチン付きのパーティールームの「パーティーパティオ」、隣接する家庭菜園スペースで自家栽培した野菜を料理して楽しめる「ベジタブルガーデン」、個室も備えた「ワークスペース」、ホテルライクな「ゲストルーム」も3室あります。
このゲストルームは居住者も利用できるそうなので、記念日などに気分を変えて利用するのも楽しいかもしれません。

●専有部利便性と快適性を追求
 専有部の居室についても、さまざまな工夫を凝らしています。
 1LDKから5LDKまでの全66の多彩を間取りプランが用意されており、なかには洗面所に直結し、趣味空間としても使用できる「土間スペース」を設けたプランもあります。注文住宅の実績も豊富な大和ハウス工業ならではのプランといっていいでしょう。
 間取りを変更できる「ウォールドア」、オリジナルの収納型の「ワークカウンター」、汚れ物や靴などの洗濯も便利な「スロップシンク」も設けられています。
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●3LDKで5000万円台中心に
 23年6月からモデルルームの事前案内が始まり、第1期の販売は23年9月を予定しています。価格はそれまで発表されませんが、3LDKのファミリータイプで5000万円台中心の価格とみられています。これまで周辺では4000万円前後の物件が多かったので、それよりはやや高めの価格設定のようです。
 自然環境に恵まれ、生活利便姿勢が充実し、最寄り駅からの徒歩時間も短いこと、モリパーク初の住宅プロジェクトといった要因もあって、販売には自身を持っているようです。

●24年6月までの全戸完売を目指す
 23年5月段階で1500件ほどの問い合わせが入っており、9月に販売を開始し、1年以内、24年6月ころまでには全481戸を完売したいとしています。
 これまでの反響をみると、JR青梅線沿線に住む、比較的若いファミリーの一次取得層、昭島市内のマンションなどに住む買い換え層などが中心になっているそうです。今後、どのような広がりを見せるのか、果たして目論見通り、1年以内に481戸を完売できるのか注目しておきたいところです。




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posted by ky at 08:47| マンション

2023年05月28日

三井ホームの都内2件目の木造マンションが竣工、信濃町で現場見学会開催

 三井ホームが都内2件目の木造マンションとして「MOCXION 四谷三丁目」を建設、2023年5月24日、報道向けの完成現場見学会を開催しました。
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●東京23区では初の都市型木造マンション
「MOCXION 四谷三丁目」があるのは、東京都新宿区須賀町7丁目で、東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩7分、JR総武・中央線「信濃町」駅徒歩8分の、都心の住宅が密集したエリアです。木造枠組工法4階建てで、総戸数は16戸の賃貸住宅です。
 木造マンションとしては、2021年に竣工したモクシオン稲城に次いで2件目で、東京23区としては初の物件になります。

●ミニクレーンを採用して工期短縮
 木造の建築物はマンションと呼ぶことができなかったのが、一定条件を満たせば木造マンションと称することが可能になっていて、さまざまな特徴を持っています。
 まず都市部特有の厳しい制限に対応しています。建物が密集する都市部での建設には、法令上の斜線制限や大型クレーンの設置困難などの課題があります。それを克服するため、➀ダブルシールドパネルを採用して天井高を確保するなどの新技術を開発し、➁ミニクレーンを採用した施工で手作業を減らし、工期短縮を実現しました。
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●ZEH−M +Orientedを取得
 さらに、環境にも配慮したオール木造による賃貸マンションとして、人と地球環境にやさしい「木」を全フロアの構造部材に最大限活用して、脱炭素社会の実現に貢献しています。
 具体的には、➀建設時のCO2排出量を大幅に削減し、建物に長期間炭素を固定、➁ZEH−M +Oriented」を取得、➂独自開発の「高性能遮音床システムMute(ミュート)を採用、➃火災時のレジリエンス機能確保と再生可能エネルギーの提供――などの対応策が盛り込まれています。

●家賃設定は周辺相場よりやや高め
 総戸数16戸はすべて賃貸住宅で、間取りは1K、1DK、1LDKの3パターンで、専有面積は21u台から31u台です。
 家賃は21u台の1Rが10万4000円で、30u台の1DKが14万6000円などとなっています。周辺相場に比べると1割から2割程度高く設定されているそうですが、そのZEHなど地球環境にやさしいといった条件や、ペット飼育可能などの対応策を盛り込んでいるため、十分にテナントを確保できるのではないかとしています。
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●半年程度で満室になるのではないか
 見学会当日段階で申込みは2件で、ほかに1件、三井ホームが借り上げて、モデルルームとして利用しています。おもに、投資家や賃貸住宅建設希望者などに対応しますが、希望すれば入居予定者もモデルルームを見学できるそうです。
 利用期間は1年程度で、その後は一般の賃貸住宅に回す計画です。三井ホームでは、これからテナントの募集が本格化し、半年程度の間には満室にできるのではないかとしています。




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posted by ky at 08:39| 住宅メーカー

2023年05月27日

戸建注文住宅、低層賃貸住宅ともに受注棟数はマイナスも受注金額はプラス

 住宅生産団体連合会(住団連)が、2023年5月22日、「住宅業況調査(令和5年度第1回)」の結果をリリースしました。主に大手住宅メーカーの支店・営業所・住宅展示場の営業責任者に対して四半期に一度アンケート調査しているもので、戸建注文住宅、低層賃貸住宅の実情や見通しを知る手がかりになります。

●5段階で現況を聞いて独自に指数化
 調査では今期(23年1月〜3月)が前期(22年10月〜12月)と比べてどの程度増減したか、来期(23年4月〜6月)が今期に比べてどの程度増減するかを、「10%程度以上良い」「5%程度良い」「変化なし」「5%程度悪い」「10%程度以上悪い」の5段階で回答してもらっています。
 その結果を住団連独自の指数化によって−100から+100までの数値で表しています。
 回答者数は戸建注文住宅が342件、低層賃貸住宅が155件なので、それなりに信頼性の高いデータといっていいのではないでしょうか。
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●戸建注文住宅の受注戸数は改善傾向か
 戸建注文受注の受注戸数は−1ポイントで、受注金額は+18ポイントでした。戸数の落ち込みを高付加価値化などによる単価の引上げで補っている形です。ただ、受注戸数はマイナスといっても、前期は−20ポイントでしたから、それに比べれば今回は−1ポイントですからかなり改善しています。
 来期の見通しについては、受注戸数が±0ポイントで、受注金額は+8ポイントの見込みです。受注戸数には大きな変化はないものの、金額は若干伸び幅が小さくなるという見通しです。

●低層賃貸受注の受注金額は+22ポイント
 低層賃貸住宅については今期の実績が受注戸数−2ポイントで、受注金額は+22ポイントでした。戸建注文住宅同様に戸数は伸び悩んでいますが、金額は順調に拡大しているようです。
 来期の見通しを聞くと、受注戸数は−7ポイントで、受注金額は+12ポイントの見通しです。戸数はやや減少傾向が強まりますが、それでも受注金額は何とか増やしていけるのではないかとする営業責任者が多いようです。
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●顧客の来場者数の減少傾向は変わらず
 戸建注文住宅の顧客動向をみると、「見学会・イベント等への来場者数」は減少傾向が変わりません。全国平均では「減少」が47%で、「増加」は14%にとどまっています。なかでも、九州エリアで来場者数の落ち込みが目立っています。
「全体の引き合い件数」も減少しているのですが、「WEBの引き合い件数」は、「減少」が16%で、「増加」は39%ですから、まずはネット上で集客して受注につなげていこうとする動きにますます拍車がかかりそうです。
 ただ、そうはいっても、「消費者の購買意欲」に関しては、「減少」が28%で、「増加」が16%と、購買意欲の低い状態が続いているとする営業責任者が少なくないようです。

●アパートへの融資には慎重な金融機関
 低層賃貸住宅の「経営者の供給意欲」に関しては、「弱い」が8%、「やや弱い」が21%で、「強い」は10%、「かなり強い」は2%と、経営意欲が弱い状態が続いているとする営業責任者が多いのですが、「見学会、イベント等への来場者数」については、「増加」と「減少」が拮抗する形で、動きはそんなに悪くなくないようです。
 とはいえ、「全体の引き合い件数」「WEBの引き合い件数」ともに、「減少」が優勢な状態は変わりません。戸建注文住宅に比べて賃貸住宅経営者の年齢層が高いこともあって、WEBの影響力が小さいのでしょうか。
 最大の問題は「金融機関の融資姿勢」かもしれません。「減少」が33%で、「増加」はわずか5%と、賃貸住宅に対する融資に慎重な金融機関が多く、低層賃貸住宅市場の重しになっているようです。




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posted by ky at 08:27| 住宅メーカー

2023年05月26日

中古マンション購入者は5割近い自己資金で買っている――国土交通省調査

 国土交通省が2023年5月19日、「令和3年度住宅市場動向調査」をリリースしました。住まい選びから資金計画などまでさまざまな分析が行われていますが、ここではその一部を紹介します。興味深いデータが多いので、ぜひ国土交通省のホームページで報告書を参照してください。
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●注文住宅以外はインターネットで情報収集
 最近は住宅選びにおいてもインターネットの役割がたいへん重くなっていますが、今回の調査でもその点が明らかになりました。
 実際に選んだ物件の施工者や物件に関する情報収集先を聞いたところ、図表1のような結果でした。一見して分かるように、「インターネットで」探したという人が多くなっています。特に、分譲集合住宅においては70.5%と7割以上の人がインターネットを利用していますし、既存(中古)住宅でも6割台に達しています。
 ただひとつの例外が注文住宅です。「インターネットで」は41.6%にとどまり、代わって「住宅展示場で」が47.2%のトップとなっています。注文住宅に関してはまだまだ、リアルでモデルハウスを見学してから決定する人が多いようです。

●中Image_20230525_0001.jpg古戸建住宅は在宅勤務専用スペースを確保しやすい?
 2020年の新型コロナウイルス感染症拡大の影響で、いっきに在宅勤務が増えましたが、そこで問題になったのが、住まいのなかに在宅勤務ができるスペースがあるかどうかという点です。なかには、都心の狭いマンションではなく、多少遠くて通勤に時間がかかる場所であっても、在宅勤務できるスペースを確保しやすい戸建住宅を希望する人が増えたという見方もあります。
 実際、取得した住まいに在宅勤務などに専念できるスペースがあるかどうかを聞いたところ、図表2のような結果でした。
 価格が比較的安く、広い住まいを確保しやすい中古戸建住宅では専用スペースがあるとする人が62.1%に達しました。分譲戸建住宅でも51.8%ですが、注文住宅、分譲マンション、中古マンションでは40%台にとどまっています。
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●新築マンションの9割以上に宅配ボックス
 コロナ禍で外出しにくい時期が長く続いたこともあり、電子取引、宅配便の利用が急増し、再配達の増加が大きな社会問題になりました。そのため、国土交通省などでは宅配ボックスの設置や置配の活用など、再配達削減策を促進していますが、実際のところ2021年に住宅を取得した人の宅配ボックス設置状況はどうなのでしょうか。
 図表3にあるように、最も設置率が高かったのは分譲マンションの92.4%で、次いで中古マンションの50.2%でした。新築の分譲マンションで宅配ボックスのない物件があるのは少し気になりますが、実際のところどうなのでしょうか。
 それに対して、分譲戸建では36.4%ですが、注文住宅は28.4%、中古戸建住宅は17.6%とまだまだ低い水準にとどまっていることが明らかになりました。
 戸建住宅なら、後付けも可能なので、SDGsを推進する意味でもぜひ設置していただきたいところです。それ以前に、分譲戸建などでは設置を標準化するなどの対応策をとっていただきたいものです。
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●中古住宅購入者は平均でも40歳代後半
 次に、住宅の形態別に世帯主の平均年齢と平均年収をみてみましょう。
 図表4にあるように、平均年齢は中古マンションが46.3歳で中古戸建住宅が45.8歳と中古住宅はともに40歳代後半でした。それに対して、新築住宅では、分譲戸建住宅は39.5歳と40歳を切り、注文住宅と分譲マンションは40歳代の前半でした。
 平均年収は分譲マンションが960万円と最も高く、次いで注文住宅が801万円で、分譲戸建住宅と中古戸建住宅が750万円台でした。中古戸建住宅は657万円と最も年収が低くなっています。
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●中古マンションでは5割近い自己資金比率
 この平均年収、平均年齢に関連して、購入予算や自己資金比率にも大きな違いがみられます。
 最も予算が高かったのは注文住宅の5436万円で、次いで分譲集合住宅が5279万円でした。注文住宅は土地の取得費用を含んでいるので、分譲マンションより高くなっています。反対に一番予算が少なかったのは中古集合住宅の2941万円で、中古戸建住宅が3340万円でした。
 自己資金比率は、中古集合住宅が49.3%と最も高く、次いで中古戸建住宅も42.9%で、分譲集合住宅が42.8%でした。それに対して、分譲戸建住宅は27.5%と3割を切っています。
 ただ、実際には初めての購入の一次取得者と買い換えの二次取得者では大きな違いもあるので、詳しくは国土交通省のホームページをご覧ください。




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posted by ky at 07:07| 住宅市場

2023年05月25日

首都圏新築マンションの販売在庫は5000戸を切って4983戸まで減少

 不動産経済研究所が、2023年5月18日、「首都圏新築マンション市場動向2023年4月」と「近畿圏新築マンション市場動向2023年4月」をリリースしました。23年3月には平均1億円超えとなった首都圏の新築マンション価格、今回は7000万円台に戻りました。
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●発売戸数は6か月連続して減少
 首都圏新築マンションの2023年4月の発売戸数は1690戸でした。22年4月は2426戸だったので、前年同月比30.3%の減少です。発売戸数の前年同月比での減少は6か月連続です。前月比でも30.7%減っています。図表1にある通りです。
 エリア別にみると東京23区が前年同月比53.3%の減少と落ち込みが目立っています。次いで千葉県も43.1%、神奈川県も17.5%減っていますが、東京都下と埼玉県は増加しました。
 不動産経済研究所によると、23年5月の発売戸数は2000戸を見込んでいます。22年5月は2466戸、21年5月は2578戸でしたから、前年同月比では減少になりそうです。なかなか減少ペースが止まないようです。

●東京23区の平均価格は1億円台
 首都圏新築マンションの平均価格は図表1にあるように7747万円でした。22年4月の6291万円に対して、前年同月比23.1%のアップです。ただ、23年3月は1億4360万円だったので、前月比ではダウンになります。
 エリア別にみると東京23区は1億1773万円と1億円台になっています。前年同月比では60.3%のアップです。東京都下も15.5%、埼玉県も23.9%、千葉県も8.3%上がりましたが、神奈川県だけは2.2%のダウンでした。
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●近畿圏の発売戸数は27.2%の減少
 近畿圏の23年4月の新築マンション発売戸数は図表2にあるように836戸でした。22年4月の1148戸からみると、前年同月比27.2%の減少です。
 エリア別にみると、神戸市部、大阪府下、京都市部などでの減少が目立っています。それに対して、大阪市部、兵庫県下などは増加しています。
 23年5月の発売見込みは1200戸程度の見込みです。22年5月は1379戸、21年5月は1321戸だったので、前年同月比では若干ですが減少することになりそうです。

●近畿圏の平均価格は30.4%の上昇
 近畿圏の23年4月の新築マンション発売価格の平均は5193万円でした。22年4月の3983万円に対して30.4%のアップです。近畿圏の発売価格の上昇は2か月ぶりです。
 エリア別をみると、最も高かったのは大阪府下の6760万円、次いで京都府下の6290万円でした。それに対して、神戸市部、京都市部は5000万円台で、大阪市部、兵庫県下は4000万円台でした。
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●首都圏の契約率は3か月連続70%台
 首都圏の23年4月の月間契約率の平均は73.7%でした。図表3にあるように、22年4月は79.6%だったので若干下がっていますが、それでも3か月連続して70%台を維持しています。
 その結果、販売在庫の減少が続いています。4月末時点の販売在庫は4983戸と前月比206戸の減少で、5000戸を切りました。数年前には、販売在庫が1万戸近くに達していましたから大幅に改善されています。
 それに対して、近畿圏の月間契約率は67.8%でした。22年4月の59.8%よりは上がっていますが、それでも2か月ぶりに70%台を切りましタ




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posted by ky at 07:54| マンション市場

2023年05月24日

大手住宅メーカーは注文住宅の減少傾向を賃貸住宅で補う構図が続いている

 2023年5月18日、住宅生産団体連合会(住団連)が「経営者の住宅景況感調査(令和5年度第1回)報告」をリリースしました。住団連の会員企業15社のトップへのアンケートをもとに作成したデータであり、回答数は少ないとはいえ、大手メーカーの現況を示す資料として注目されています。

●受注戸数、金額ともに大幅マイナス
 この調査では、戸建注文住宅、戸建分譲住宅、低層賃貸住宅、リフォームを対象として、独自の計算方法で景況感手数を算出しています。
 グラフにあるように、総計では2023年1月〜3月の実績は、受注戸数が▲46ポイント、受注金額が▲5ポイントで、4〜6月の見通しは、受注戸数▲35ポイント、受注金額▲15ポイントとなっています。
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●戸建注文の受注戸数は54ポイントのマイナス
 なかでも戸建注文住宅の減少がやみません。23年1月〜3月の実績は、受注戸数が▲54ポイント、受注金額が▲27ポイントで、4月〜6月の見通しは受注戸数▲38ポイント、受注金額が▲25ポイントです。戸数では5期連続、金額では4期連続のマイナスです。
 戸建分譲住宅の実績は受注戸数▲17ポイント、受注金額±0ですが、見通しは受注戸数▲19ポイント、受注金額▲13ポイントとなっています。

●賃貸住宅は戸数、金額とも堅調に推移
 それに対して、低層賃貸住宅は、1月〜3月の実績が受注戸数+17ポイント、受注金額+46ポイントと堅調に推移しています。大都市部での受注が好調で、大型化・高付加価値化などによって、単価もアップする傾向にあるようです。
 本原稿でもこの低層賃貸住宅だけ▲印がないのが目立っています。
 4月〜6月の見通しは、受注戸数±0ポイントで、受注金額は+32ポイントとなっています。堅調に推移してきた賃貸住宅ですが、そろそろ戸数的には頭打ちになるとみる経営者が少なくないようです。それでも、高付加価値化などで金額は増加する見込みです。
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●販売用土地の取得に力を入れる傾向強まる
 この調査では、向こう6か月の経営指標と、新設住宅着工戸数の予想も質問しています。
 経営指標に関しては、「拠点展開」「生産設備」「新商品開発」「販売用土地」「新規採用人員」「広告宣伝費」の6項目について、「増やす」「変わらず」「減らす」の3段階で回答を求めています。多くの項目では「変わらず」が多いのですが、「販売用土地」については、「増やす」とする経営者が多いのが目立っています。
 注文住宅の不振、価格の高騰もあって、一次取得者でも購入しやすい分譲戸建住宅に力を入れていことするメーカーが多いのかもしれません。そのために用地の取得が重要になってきますが、ローコストメーカーなどの攻勢もあって、大手はかなり厳しい環境に置かれているのではないでしょうか。

●23年度の着工戸数は84.6万戸の予想
 新設住宅着工戸数の平均は84.6万戸でした。前回調査では85.0万戸でしたから0.4万戸の減少です。利用形態別にみると、分譲住宅は、−0.1万戸、賃貸住宅は+0.2万戸に対して、持家は−0.6万戸と持家の減少が目立っています。
 ちなみに、国土交通省によると22年度の実績は84.6万戸でしたから、今回の調査の予測はそれとまったく同じで、前年度並みの着工を期待する見方が強いようです。
 資材の高騰はやや落ち着きつつあるとはいえ、物価の高騰などで消費者の生活は一段と厳しくなっていまし、住宅ローン金利も上昇の可能性が高まっていますから、果たして前年度並みを維持できるのかどうか、成り行きを注目しておきたいところです。




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posted by ky at 08:21| 住宅市場

2023年05月23日

新木場エリア2棟目の三井のラボ&オフィス最大規模のフラッグシップがオープン

 三井不動産ではライフサイエンス・イノベーション推進事業に力を入れており、このほどその拠点となる東京・新木場に「三井リンクラボ新木場2」が竣工、報道向けの内見会が開催されました。
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●都心近接型とシーズ近接型を展開
 三井不動産は、東京・日本橋、大阪・道修町という江戸時代から続くクスリの街を、現代のライフサイエンス企業の集積地とするべく「新産業創造」を行っています。
 その一環として都心近接型の三井のラボ&オフィスとして、東京の葛西や新木場に「三井リンクラボ葛西」「三井リンクラボ新木場1」を開設、大阪の中之島に「三井リンクラボ中之島」を開設する予定です。さらに、既存の研究施設などに隣接したシーズ近接型として柏の葉エリアで「三井リンクラボ柏の葉」を開設し、今後も周辺に順次リンクラボを設置していく方針です。
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●新木場を新たな研究者が集まる街に
 なかでも新木場を研究者が集まる街にするべく、エリアのおける各種施設の開発に力を入れています。2021年3月に「三井リンクラボ新木場1」にオープンしたのに続き、このほど「三井リンクラボ新木場2」が竣工しました。
たいへんニーズが強く、「三井リンクラボ新木場1」は満床でフル稼働しており、今後も「三井リンクラボ3」を開発すると同時に、新木場駅前の「新木場センタービル」に、ライフサイエンスプレーヤー向けの賃貸オフィス会議室を拠点とする「ライフサイエンスハブ新木場」を開設、いっそうの相乗効果を促進する計画です。

●フラッグシップ物件としての位置づけ
 このほどオープンした「三井リンクラボ新木場2」は、東京都江東区新木場一丁目にあり、東京メトロ有楽町線・りんかい線・JR京葉線の「新木場」駅から徒歩7分という、都心に隣接する交通アクセスに恵まれた場所にあります。
 敷地面積約9002u、延床面積1万8232uで、三井不動産のラボ&オフィスとしては最大規模を有し、フラッグシップ物件と位置づけられています。
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●高価な実験機器の共同利用が可能に
 最小70uから最大では1フロア4000uの一括貸しが可能で、スタートアップを含む多様な企業ニーズに対応できます。
 研究に必要なコンセント、パーテーション、流し台、実験排気ダクトなどをあらかじめ用意するほか、高価な実験機器を用意し、共同利用できる共通機器室なども設置されます。時間貸しで効率的な利用が可能ですから、テナント企業は初期投資の削減のほか、ランニングコストの軽減にもつながります。

●入居企業同士のコミュニケーションも
 新木場駅は都心に近接するため交通アクセスに恵まれていますが、もともと貯木場や倉庫などが中心のエリアで、駅周辺には飲食施設や商業施設などがさほど多くないため、「三井リンクラボ新木場2」では、建物内にラウンジ、カフェを設置して休息や食事を楽しめる場を設けます。
 また屋上には天然芝のテラスを設置するほか、テナント企業同士での交流が可能なコミュニケーション施設なども設けられます。
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●スタートアップを支援する取組みも
 三井不動産では、三井のラボ&オフィスの新サービスとして「三井リンクラボ、オープランイノベーション支援プログラム」も開設しました。
 研究や経営等の相談、共通機器質や研究用消耗品・試薬を揃えた店舗などによってライフサイエンス企業を支援するもので、「三井リンクラボ新木場2」にも、店舗が設けられます。必要な資材を発注しても届くのが翌日以降になったり、箱単位でしか入手できないのを小口での入手が可能になります。
 さまざまな支援によって、スタートアップ企業などを支援、ライフサイエンスの発展を促進し、ひいては日本の元気にしていこうとする取組みといってもいいでしょう。




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posted by ky at 09:13| オフィス・商業ビル

2023年05月22日

住みたい街(駅)ランキングトップは5年連続で吉祥寺――いい部屋ネット調査

 いい部屋ネットを運営する大東建託が、首都圏の居住者を対象に居住満足度調査を実施、「いい部屋ネット 住みたい街ランキング2023(首都圏版)」として集計、2023年5月17日に結果をリリースしました。

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●2位、3位には横浜市の駅が入る
 住みたい街(駅)のランキングトップはJR中央線の吉祥寺駅でした。これで5年連続のトップとして、不動の地位を確立しています。住みたい街(自治体)ランキングの3位につけた東京都武蔵野市の駅ですから、駅としても、自治体としても高い評価を得ていることになります。
 2位はやはり5年連続でJR東海道本線の横浜駅で、3位は2年連続でみなとみらい線のみなとみらい駅でした。横浜市は、自治体としても7位に横浜市中区が、10位に横浜市西区が入っており、自治体としても人気が高いようです。

●大宮が8位から4位に、池袋が10位に
 住みたい街(駅)ランキングの1位から3位までは前年と変わりませんが、4位には前年8位だったJR京浜東北線の大宮駅が入っています。交通アクセスに恵まれ、商業施設などの集積が進んでおり、住みたい街としての人気が高まっています。
 また、前年は20位以下だったJR山手線の池袋駅が10位に入りました。近年は駅周辺の公園などの整備が進み、マンション開発も少なくないことから、繁華街としてだけではなく、住宅地としても人気がジワジワと高まっているようです。

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●自治体別では東京都港区がトップに
 住みたい街(自治体)のランキングのトップは東京都港区で、2位が世田谷区、3位が東京都武蔵野市でした。6位までは東京都の市区が占めていますが、7位に横浜市中区、8位に神奈川県鎌倉市、9位にさいたま市大宮区、10位に横浜市西区が入っています。
 前年は1位が東京都世田谷区、2位が東京都港区、3位が東京都武蔵野市でしたから、順位の若干の異動はありますが、大きな変化はないようです。

●首都圏外から福岡市が初めて19位に
 前年との対比をみると、さいたま市大宮区が13位から9位に躍進し、東京都品川区が18位から11位に、東京都中央区が16位から12位にアップした点などが目立っています。
 なかでも、福岡県福岡市が首都圏外から初めて19位にランクされました。
 反対に、前年5位の神奈川県鎌倉市は8位に、東京都杉並区は9位から14位に、東京都文京区は10位から15位に、さいたま市浦和区は12位から20位にランクを下げています。




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posted by ky at 08:52| 意識調査

2023年05月21日

首都圏中古住宅成約価格は前年同月比5.5%上がり、16か月連続の上昇に

 2023年5月12日、東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が23年4月分の「月例マーケットウォッチ」をリリースしました。前回の首都圏中古マンション市場に続いて、今回は首都圏中古戸建住宅、新築戸建住宅を取り上げます。
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●中古戸建住宅成約件数は16か月連続減少
 東日本レインズによると、2023年4月の首都圏中古戸建住宅の成約件数は図表1にある通りの1071件でした。22年4月の1190件に対して、前年同月比10.0%の減少です。首都圏の中古戸建住宅の成約件数の減少はこれで16か月連続になります。
 ただ、23年1月には月間成約件数が1000を切りましたが、2月から何とか1000戸台を維持しています。
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●千葉県、埼玉県の成約価格は二桁台のアップ
 23年4月の首都圏中古戸建住宅の成約価格の平均は図表2にあるように3865万円でした。22年4月は3664万円だったので、前年同月比では5.5%の上昇です。
 東日本レインズによると、首都圏の成約価格の前年同月比が上がるのは20年11月以来のことで、これで30か月連続になるそうです。
 エリア別にみると、東京都の落ち込みが目立ち、前年同月比3.6%の下落でしたが、その他の三県は上がっています。なかでも千葉県、埼玉県はともに11.2%と二桁台の上昇になっています。
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●新築住宅は前年同月比11.7%の減少
 東日本レインズでは、仲介市場で取り扱われる新築戸建住宅の動向もとりまとめています。それによると、23年4月の首都圏新築戸建住宅の成約件数は348件でした。22年4月は394件だったので、図表3でわかるように前年同月比11.7%の減少です。
 首都圏の新築戸建住宅は22年12月から23年2月まで成約件数が増えましたが、その後は2か月連続の減少で、特に23年4月は二桁台の減少と減少率が大きくなっています。なかでも、神奈川県が31.6%の減少と、落ち込みが目立っています。
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●新築住宅成約価格の平均は1.7%の下落
 首都圏新築戸建住宅の成約価格の平均は4164万円でした。22年4月の4235万円に対して、前年同月比1.7%の下落です。23年2月は3.8%、3月は0.2%の上昇でしたから、3か月ぶりの下落になります。図表にある通りです。
 ただ、そうはいっても前月比では2.5%の上昇で、22年9月に平均4000万円台に乗せて以来、4000万円台を維持しています。




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posted by ky at 08:54| 住宅市場

2023年05月20日

首都圏中古マンションの成約価格は前年同月比2.8%上がり、35か月連続上昇

 2023年5月12日、東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が、23年4月分の「月例マーケットウォッチ」をリリースしました。成約件数は減っていますが、成約価格は相変わらず上がり続けています。
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●成約件数は前年同月比4.5%の減少
 東日本レインズによると、2023年4月の首都圏中古マンションの成約件数は図表1にある通り2954件でした。22年4月は3094件だったので、前年同月比では4.5%の減少です。首都圏の成約件数が減少したのは23年1月以来、3か月ぶりのことです。
 特に東京都が−6.6%と減少幅が大きく、埼玉県は−3.3%、神奈川県は−3.9%でしたが、千葉県だけは+3.1%の増加でした。
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●u単価は20年5月から36か月連続上昇
 首都圏中古マンションの成約価格の平均は図表2にあるように4486万円でした。22年4月の4363万円に対して前年同月比で2.8%の上昇です。成約価格の前年同月比アップは20年6月以来35か月連続になります。
 成約価格のu単価は70.17万円で、22年4月の68.72万円に対して前年同月比2.1%の上昇です。こちらは20年5月以来36か月続けて上がっていることになります。
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●在庫件数は前年同月比が15か月連続増加
 23年4月の新規登録件数は1万7263件で、22年4月の1万4226件に対して21.3%の増加です。23年に入ってから安定的に増えており、二桁台の増加が続いています。
 その結果、在庫件数も増えています。23年4月の首都圏中古マンションの在庫件数は4万5596件で、22年4月の3万7360件に対して、前年同月比22.0%の増加です。このところは二桁台の増加が続いています。東日本レインズによると22年2月から15か月連続で前年同月比のプラスが続いているそうです。
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●新規登録と成約価格の差がやや拡大
 新規登録価格と成約価格の1u単価の推移をみると図表4のようになっています。23年4月は新規登録が73.75万円に対して、成約価格は70.17万円でした。成約価格が新規登録価格に比べて4.9%ほど低く、23年3月の3.5%から差がやや拡大しています。若干ですが、新規登録価格からの値引き率が高まっているようです。
 とはいえ、23年1月は8.1%の差がありましたから、それに比べると値引き率の幅は小さいレベルにとどまっています。今後どうなるのか、中古マンション市場の先行きを見極める上でも注目しておきたいところです。




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posted by ky at 08:15| マンション市場