『AERA』『週刊ポスト』に山下が書いた記事やコメントが掲載されています

『AERA』『週刊ポスト』に山下が書いた記事やコメントが掲載されています

●『AERA』の中古マンション特集のなかに記事が
　2018年10月15日（月曜）発売の、朝日新聞出版の『AERA』に山下が書いた記事が掲載されています。
　この号は中古マンションの大特集で、そのなかで見開き2Pの記事を3本書いています。目次などには山下の名前は出ていないので、恐縮ですが探してみてください。

●『週刊ポスト』は消費税関連の記事中にコメント
　また、小学館の『週刊ポスト』では、消費税関連の記事のなに山下のコメントが掲載されています。こちら、記事の冒頭のほうにコメントが出てくるので、比較的分かりやすいのではないでしょうか。
　本屋さんなどでの立ち読みでもいいかと思いますが、出版不況の折り、業界貢献と思って買っていただければありがたいです。

首都圏中古一戸建ては13か月ぶりに平均価格が下落！――レインズ調べ

　2018年10月10日、東日本不動産流通機構が18年9月分の『月例マーケットウォッチ』を発表しました。今回はそのなかから中古一戸建てと新築一戸建ての動向を紹介しましょう。

●中古一戸建ての成約件数はほぼ横ばいに
　図表1にあるように、2018年9月の首都圏一戸建ての成約件数は1090件。17年9月は1087件でしたから、前年比では0.3％の増加です。8月は−0.7％でしたから、2か月ぶりの増加とはいえ、ほぼ横ばいといっていい水準です。
　都県別では、東京都が−9.9％と大きくダウンしたのに対して、神奈川県は12.1％と大きく成約件数を伸ばしています。

●成約価格の平均は2.3％のダウンに
　首都圏中古一戸建て成約価格の平均は3044万円でした。前年同期の3116万円に対して、金額で72万円、率にして2.3％のダウンです。
　成約価格の平均が下がったのは17年8月以来、13か月ぶりのことです。図表2でも分かるように、前月は7.4％の上昇だっただけに落差が極めて大きくなっています。10月以降、立ち直ることができるのでしょうか。
　都県別にみると、東京都は3.8％、埼玉県は3.1％の上昇だったのに対して、千葉県は−0.4％、神奈川県が−9.5％と下落率が高くなっています。

●中古一戸建ては新規登録、在庫ともに増加
　この首都圏中古一戸建て、新規登録はこのところ月間5000件前後で推移し、前年比での増加が続いています。新規登録の前年比増加は17年8月から14か月連続になります。
　その結果、18年9月の在庫は2万0238件と、前年比10.6％の増加で、こちらは17年6月から16か月連続の増加です。
　この在庫の増加が需給のゆるみにつながり、成約価格の低下をもたらしたのかもしれません。

●新築一戸建ての成約は月間400件台の低い水準
　一方、18年9月の首都圏新築一戸建ての成約件数は444件でした。図表3にあるように、17年9月の459件から3.3％の減少です。成約件数の減少は8月の−9.6％に続いて2か月連続です。
　この東日本不動産流通機構の調査の対象となっているのは、仲介会社を通して販売される中堅住宅メーカーやビルダーの物件で、首都圏の建売住宅の調査としては、不動産経済研究所の大手中心としたデータもあります。そちらも月間の販売戸数は概ね数百戸程度ですから、ほぼ同じ水準といっていいでしょう。

●成約価格の平均は3500万円前後で推移
　首都圏新築一戸建ての成約価格の平均は3510万円です。17年9月は3542万円でしたから、前年比では−0.9％で、やや下がっているとはいえほぼ横ばいの水準といっていいでしょう。
　図表4でも分かるように、この1年間の価格の推移をみると、前年比ではマイナスの月が多いのですが、それでも大きなマイナスとはいえず、概ね3500万円前後で推移しており、新築マンションの値動きの大きさに比べると比較的安定しています。

三菱地所の『ザ・パークハウス早稲田』は坪単価400万円台前半で販売開始へ

　三菱地所レジデンスが東京都新宿区で開発を進めている『ザ・パークハウス早稲田』。交通アクセスに恵まれた都心にありながら、緑豊かな環境のなかに誕生する地上10階建てのマンションです。さて、どんな住まいで、いくらぐらいで販売されるのでしょうか。

●国有地と一体化した国内初の建て替え事業
　この『ザ・パークハウス早稲田』は1971年に竣工した民間分譲マンションと、隣接する71年竣工の国家公務員宿舎（16年に解体）だった国有地を一体化した建て替え事業によって誕生します。
　国有地と一体化して「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」に基づいて施工される建替えはわが国初のことで、今後も想定される都心などの国有地の有効活用にとって新たな一石を投じる有意義な取り組みといっていいでしょう。

●単独での建替えは困難でも一体化で克服
　民間分譲マンションの建替え計画は06年に動き出し、09年に三菱地所レジデンスが事業推進の不動産会社に選定され、15年に隣接する国有地を16億円で取得、敷地を一体化して事業を進めてきました。
　もともと三地所レジデンスが事業者に選定された09年段階から隣接地の国有地の払い下げが取り沙汰されており、それを念頭に事業に取り組み、予定通りに入札することができたそうです。

●老朽化マンションの建替え推進に活路
　三菱地所レジデンスによると、民間分譲マンション単体の敷地では、容積率などの関係から余剰床を生み出すことは困難だったのですが、隣接する国有地との一体化によってこそ余剰床が生まれて、事業が可能になりました。
　その意味で、今後も老朽化が進んで建替えが課題になってくる分譲マンションが続出するとみられるだけに、こうした国有地の活用はその建替えの流れを促進する考え方として注目度が高いといっていいでしょう。

●都心へのアクセスに恵まれた好立地
　さて、この『ザ・パークハウス早稲田』、東京都新宿区戸山三丁目にあり、東京メトロ東西線の「早稲田」駅から徒歩6分、東京メトロ副都心線の「西早稲田」駅からは徒歩9分の場所にあります。
　東西線なら「大手町」駅まで直通11分、「日本橋」駅が13分で、副都心線であれば、「新宿三丁目」駅は直通4分、「渋谷」駅は11分です。ビジネス、ショッピング、レジャーに快適な足回りを誇ります。

●第一種文教エリア指定の緑豊かな住宅地
　しかも、新宿区の都心にありながら自然環境にも恵まれています。敷地の南、東側が広さ18.6万�uにも及ぶ都立戸山公園に隣接、開放的で眺望に恵まれた立地です。
　新宿区アドレスながら、第一種文教地区指定エリアのなかにあります。主に住居系用途地域とされ、学校、図書館などの教育文化施設やそれと一体となった良好な住宅地を形成するため、風俗営業関連建築物、ホテル、劇場、マーケット、遊技場、一定の工場などの建設が厳しく規制されています。現在だけではなく、将来にわたって良好な住環境が保証されているようなものです。

●由緒ある土地のレガシーを継承する計画
　このあたりは江戸時代には尾張徳川家の下屋敷があった場所で、豊かな緑が大切に守られてきました。それを最大限生かせるように配棟計画を立案、南向き中心の住戸構成を実現しました。
　屋上にはルーフガーデンを設置、低層階に住む人もここで都心の公園を臨む眺望を楽しめるようになっています。また、全戸にトランクルームを設置、住戸内をより広く活用できるように配慮しています。
　さらに、修繕積立金に関しては段階的な引き上げを想定せずに、30年のフラットな積立金として、長く安定的に積立金を確保できるようにしています。

●1LDKから3LDKまで豊富な間取りプラン
　鉄筋コンクリート造の地上10階・地下1階建てで、総戸数は115戸です。うち36戸は事業協力者住戸なので、販売されるのは79戸になります。
　専有面積は40.35�u〜107.94�uで、間取りは1LDK〜3LDKです。ただ、1LDKは1戸のみで、残りは2LDKと3LDKがほぼ半数ずつの構成になるようです。
　すでに今年の3月に着工しており、10月13日にモデルルームオープン、11月上旬販売開始の予定です。竣工は20年5月上旬で、引き渡しが6月中旬となっています。

●平均坪単価は430万円〜440万円台
　さて、価格ですが、現在のところ4900万円台から1億7000万円台までの予定です。40�u台の1LDKは坪400万円前後、107�u台の3LDKは520万円ほどの坪単価になります。平均坪単価にすれば、430万円から440万円台になるそうです。
　立地環境からすればさほど高くない、リーズナブルな価格設定という気もしますが、高さ制限があるために、この価格帯としては天井高がさほど高くないなどの気になる点もあります。

●6月以来1500件の資料請求などの問い合わせ
　いずれにしても、6月にホームページを開設して以来、1500件ほどの問い合わせ、資料請求が入っているそうです。
　都心に勤務する会社員世帯が中心で、年代は30歳代のディンクス、ファミリーから60歳代のシニア世代まで幅広く、世帯年収も1000万円前後から数千万円までさまざま。ただ、賃貸経営を想定した不動産投資としての問い合わせはほとんどなく、実際に居住する実需としてのニーズがほとんど占めているそうです。

総戸数1320戸の『プラウドシティ日吉』の第1期販売がいよいよ始動！

　野村不動産などが開発を進めている『プラウドシティ日吉』。横浜市港北区の東急東横線「日吉」駅から徒歩9分の場所で進められている、総計画住戸数1320戸の大規模開発です。2018年10月6日から予約制モデルルームの公開が始まり、10月10日、報道向けの内覧会が開催されました。

●野村不動産の新しい街づくり『BE UNITED構想』
　野村不動産では、これからの時代に向けての新たな街づくり構想である『BE UNITED構想』を策定、『プラウドシティ日吉』はその第一弾として位置づけられています（『BE UNITED構想』については、昨日の本欄の記事をご覧ください）。
　約5万4000�uの広大な敷地に、総計画戸数1320戸の住宅を中心に、複合商業施設、地域貢献施設、健康支援施設、サービス付き高齢者向け住宅などが設置され、都市型コンパクトシティを実現します。
ちなみに野村不動産が80％、関電不動産18％、パナソニックホームズが2％出資のジョイントベンチャーです。

●マンションの敷地内に小学校が設置される
　また、このエリアでは近年住宅の増加によって人口増加が著しく、小中学校が不足しているため、敷地の一部を横浜市に売却、街びらきまでには横浜市立の小学校がオープンすることになっています。
　かつての郊外型の大規模ニュータウンでは敷地内に小中学校が設置されるのが当たり前でしたが、旧市街地のなかの大規模開発の敷地のなかに公立の小学校が設置されるのはたいへん珍しいのでないでしょうか。まして、敷地の一部を自治体に売却して公立学校が設置されるケースはわが国初といわれています。

●人生100年時代を見据えた持続可能な街づくり
　野村不動産が進める『BE UNITED構想』では、人生100年時代に対応した、持続できる街づくりが大きなテーマになっています。
　このため、住居棟は鉄筋コンクリート造の20階建て3棟から成りますが、いずれも地震の揺れに強い免震構造が採用されています。大地震時の帰宅困難者の受け入れ、大型蓄電池によってエレベーターなどの共用施設を稼働させることができるなど、高い防災機能も備え、地域の防災拠点としての役割も果たします。
　自治体による公助が始まるまで、マンション内や地域の人たちが共助によって災害に対応できるようになっているわけです。

●平均坪単価は300万円前後になるのか？
　第1期の販売戸数は、全1320戸のうちの362戸で、18年11月下旬から販売が始まる予定です。専有面積70.06�u〜86.46�uで、間取りは2LDK＋S〜3LDKになっています。以降、順次第2期、第3期と続く予定です。
　価格は未定ですが、坪単価は概ね300万円前後になるのではないでしょうか。
　現在モデルルームとして設置されている83�u台の物件で7000万円台の前半になる見込み。低層階では坪単価300万円を切る住戸も設定され、幅広い層に対応できるように配慮されているようです。

●さまざまな面での希少性が評価？
　横浜市でも比較的人気の高いエリアとはいっても、この価格は2､3年前には考えられなかった水準です。首都圏における新築マンション価格の上昇がシッカリと値付けに反映されています。
　しかし、日吉エリアでの大規模開発の希少性、さらに高さ規制の厳しいエリアでの日吉エリア最高層といったメリットもあって、野村不動産としてはこの価格帯でも販売にはかなりの自信を持っているようです。

●販売開始までには価格の微調整も？
　いずれにしても、ホームページ開設以来3000件を超える問い合わせが入っていて、今後物件の知名度が広がれば地元だけではなく、広域での集客も期待できるのではないかとみられています。
　ただ、野村不動産は大手不動産会社のなかでも、比較的短期間に完売することを販売戦略の基本としていますから、販売開始の価格決定時には情勢に合わせて微調整が行われるかもしれません。

10月15日発売の『週刊ポスト』『AERA』に注目です

10月15日発売の『週刊ポスト』『AERA』に注目です

　2018年10月15日（月曜）に発売される雑誌2誌に山下の執筆記事やコメントが掲載されます。
　ひとつは小学館の『週刊ポスト』で、消費税の増税が近づいているのを踏まえて、どう行動すればいいのかといった特集記事のようです。使われ方は分かりませんが、記事中に山下のコメントが出てくるはずです。
　いまひとつが、朝日新聞出版の『AERA』。こちらは、中古マンションに関する大特集で、見開き2Pの記事を3本書いています。
　ぜひご覧ください。

野村不動産グループが新たな街づくり『BE UNITED構想』を発表

　野村不動産はマンション単体だけではなく、大規模な面開発で街づくりを進めるため、新たな街づくり構想である『BE UNITED構想』を作成。その第一弾である『プラウドシティ日吉』のモデルルーム内覧会と同時に、報道向けの発表会を開催しました。

●6万戸の供給と17万戸を超える管理の実績
　野村不動産は2002年に「プラウド」ブランドを立ち上げ、現在までに約5万8000戸のプラウドマンションを完成させ、マンション管理実績はそれ以前のコープなどのシリーズを含めて17万戸を超える規模に達しています。
　そのなかで、近年では『ふなばし森のシティ』のように、住宅の総戸数1500戸に商業施設、医療施設などを加えた大規模開発も手がけるようになっています。

●これからの時代に向けた新たな街づくり
　そんななか、社会・経済環境も大きく変化。人生100年時代において価値観やライフスタイルは多様化し、永く安心して快適に住まえる街づくりが求められるようになっています。未来に向けた新たな街づくり構想が欠かせなくなっているわけです。
　野村不動産ではその変化に対応して、人々が「住まい」「働き」「集い」「憩う」などの多機能かつ高い利便性を有する「都市型コンパクトタウン」の開発に注力していこうとしています。

●新たな街づくりを具体化する「ACTO」
　その予行演習ともいうべき実験台になったのが『ふなばし森のシティ』であり、そこから生まれた『BE UNITED構想』の第一弾となるのが、10月からモデルルームの公開が始まった『プラウドシティ日吉』ということです。
　新たな街づくりである『BE UNITED構想』を推進するために必要な活動を「acto（あくと）」と名付けています。誰にでも開かれた「あくとびら」、さまざまな活動のキッカケとなる「アクション」を念頭に置いた造語だそうです。
　その「acto（あくと）」に関して、野村不動産では、次の5つのポイントを挙げています。
❶街の共用部としての「acto（あくと）」
　新たに開発する敷地のなかに、住む人や地域の人たちが集い、利用できる共用部を設け、野村不動産が所有し、個人や法人の連携の場として活用してもらう。
❷野村不動産の社員を配置する
　その活動を支援するため、野村不動産グループの社員を「エリアアドバイザー」として配置、居住者、地域の人々と連携して活動をサポートする。
❸エリアマネジメント組織設立
　エリアのコミュニティづくりを主導していくために、エリアマネジメント組織を設立、将来的にはその組織が一定の収益を確保しながら継続的に活動できるようにする。
❹「街サイト」の開設
　コミュニティ活動、イベントの情報発信など、地域の掲示板機能を果たすともに、ほかのエリアでも展開される「acto（あくと）」とつなぎ、コミュニケーションの輪を広げる。

❺街びらき前から活動を始める
　大規模開発が完成する前から活動を始め、周辺地域の交流ネットワークの形成を目指す。第一弾である『プラウドシティ日吉』でも、すでに敷地の一部を活用して地域交流の拠点として「吉日楽校（きちじつがっこう）」をオープンしている。

●大規模だけではなく中規模物件に適用も
　この『BE UNITED構想』に基づく大規模開発の第一弾が横浜市港北区で開発が進められている『プラウドシティ日吉』。詳細は明日のこの欄で紹介しますが、総開発面積5万4000�u、住宅だけでも総戸数約1320戸に及ぶ大規模開発です。
　野村不動産では今後も、「亀戸計画」「池袋東エリア計画」「板橋駅前計画」などで、この『BE UNITED構想』を展開していく方針です。中には1000戸以下の中規模クラスの物件もありますが、大規模だけではなくさまざまな開発においてそのエッセンスを注入していくということでしょう。

首都圏の中古マンションの前年比上昇は69カ月連続を記録!?

　2018年10月10日、東日本不動産流通機構が18年9月分の『月例マーケットウォッチ』を公表しました。首都圏の中古マンション市場は依然として好調で、価格の上昇が続いていますが、在庫件数はそろそろピークなのかもしれません。

●成約件数はほぼ横ばいで推移している
　首都圏中古マンションの2018年9月の成約件数は3244件。17年9月は3222件だったので、前年比では0.7％の増加です。8月の1.7％に続いて2か月連続の増加ですが、水準としては横ばいに近いレベルといっていいでしょう。詳しくは図表1にある通りです。
　都県別にみると、東京都は−0.8％、埼玉県−2.1％と若干ながら減少し、神奈川県は0.3％の増加。そのなかで千葉県のみ10.9％も増加しています。ただ、千葉県の8月は−20.1％だったので、その反動という見方もできそうです。

●9月の平均成約価格は2.0％の上昇
　9月の成約価格の平均をみると図表2にあるように3292万円で、17年9月の3226万円に比べると2.0％の上昇です。首都圏の成約価格の平均が前年比で上昇するのは13年1月以来、実に69か月連続になります。
　ただ、17年12月に3300万円台に乗せて以降3300万円台を維持してきたのが、10月は久しぶりに3200万円台に戻りました。前月比では2か月連続してマイナスになっていることもあり、11月以降の動きが気になるところです。

●東京都の1当たり単価は70万円に近づく
　なお、1�u当たりの単価でみると9月の平均は51.39万円で、こちらも1.4％の上昇。やはり69か月連続のアップです。
　都県別では、東京都は69.43万円で、前年比3.6％の上昇。いよいよ1�u当たり70万円が目前に迫っています。
　周辺3県では、埼玉県が7.1％の上昇ですが、千葉県は−3.5％、神奈川県は−0.6％の小幅ながらの下落になっています。

●新規登録価格は千葉県、埼玉県で上昇
　新規登録時の1�u当たりの単価をみると首都圏全体では55.92万円で、2.3％の上昇ですが、都県別にみると、東京都は73.94万円で2.2％の上昇とほぼ首都圏の平均と同じような上昇幅です。
　それに対して埼玉県は4.1％、千葉県は5.5％と比較的上昇幅が大きく、神奈川県は0.2％とほぼ横ばいでした。千葉県は成約が増加しており、それに合わせて新規登録時の売り出し価格も上がっているようです。

●新規登録価格は前月比では1.5％の下落
　この新規登録時の1�u当たりの単価、前年比では2.3％の上昇ですが、前月比でみると1.5％のマイナスでした。図表3でも分かるようにこの数か月はほぼ横ばいレベルから、やや右肩下がりの傾向にあります。
　それに対応して成約価格の単価はなだらかな右肩下がりになっていますが、在庫全体の1�u単価は新規登録価格や成約価格ほどには右肩下がりにはなっていません。在庫が増えて、滞留物件が多いため、新規登録価格が下がっても、在庫全体はそう簡単には下がらないようです。

●在庫は4万6000戸台の高水準が続く
　その18年9月の在庫件数は4万6701件でした。17年9月は4万3843件でしたから、前年比では6.5％の増加です。在庫の増加は15年6月から40か月連続で、前月比でも0.7％と増加基調が続いています。図表4にある通りです。
　前回の在庫のピークは12年2月の4万5930件。この前後には在庫価格の下落が続いて、価格調整が進みました。
　今回はその水準を超えています。マンションストックが増えているだけに、単純な比較はできないかもしれませんが、そろそろ在庫はピークで、価格が下がり始めてもおかしくないのではないでしょうか。

10月のフラット35申請件数は前年比21.6％の大幅な減少

　ひところの超低金利から若干金利が上昇したこともあって、このところフラット35の申請件数が停滞気味です。9月の申請件数は前年に比べて2割以上も減少しました。

●このところは右肩下がりの減少傾向続く
　住宅金融支援機構によると、2018年9月のフラット35申請件数は8853件でした。17年9月は1万1293件だったので、前年比では21.6％の大幅な減少になります。グラフにあるように、今年に入って4月までは増加傾向だったのが、その後はジワジワと減少して、右肩下がりになっています。
　このところやや金利が上昇傾向にあること、首都圏を中心に新築マンションの契約率が低下していることなどが影響しているのでしょうか。

●フラット35Ｓの割合が85.4％に達する
　8月の申請件数8853件のうち、フラット35Ｓが7562件に達しています。フラット35に占めるフラット35Ｓの割合は85.4％です。フラット35を利用する人たちの大半はフラット35Ｓを利用していることになります。
　このフラット35Ｓの割合、16年のマイナス金利政策導入後の金利下後、超低金利によってフラット35申請件数が急増しました。その増加分の大半は借換えでしたが、実は、フラット35は借換えがOKでも、フラット35Ｓは借換えには利用できません。

●借換えにはフラット35Ｓは利用できない
　フラット35Ｓの金利引下げは国の予算によって実施されているものであり、あくまでも優良な住宅を取得するための資金であることが前提になります。金利の低下を狙った借換えには適用されないのです。
　金利低下時のフラット35申請件数の増加の大半は借換えによるものであり、その結果借換えに利用できないフラット35Ｓの割合は低下してしまいました。16年4月には51.1％まで下がり、その後しばらくは5割台が続いたのです。

●以前にはフラット35Ｓが9割近くに達したことも
　その借換えニーズが16年末にはほぼ一巡、それによってフラット35全体の申込み数が減少して、フラット35Ｓの申請件数はさほど減っていないので、相対的にフラット35Ｓの割合が高まってきました。その結果、18年8月にはフラット35Ｓの割合が85.4％に回復したわけです。
　とはいえ、借換え急増以前の15年12月にはフラット35Ｓは87.7％、16年1月には88.1％と9割近くに達していました。それに比べると、9月の実績は80％台半ばですから、まだ多少フラット35Ｓの割合増加の余地がありそうです。

●フラット35Ｓの対象になる住宅とは？
　このフラット35Ｓ、�@省エネルギー性に優れた住宅、�Aバリアフリー性に優れた住宅、�B耐震性に優れた住宅、�C耐久性・可変性に優れた住宅――のいずれかひとつを満たすことが条件。技術水準によって、当初5年間または10年間の金利が0.25％引き下げられます。
　18年10月のフラット35の返済期間21年〜35年の金利は1.41％ですが、フラット35Ｓなら、それが最長10年間1.16％に引き下げられることになります。

●11年目からの返済額も少なくてすむ
　借入額3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしで試算すると、金利1.41％の通常のフラット35だと、毎月の返済額は9万0538円で、これが35年間変わらないので総返済額は約3803万円になります
　それが、フラット35Ｓの適用を受けて、当初10年間の金利が1.16％に引き下げられると、返済額は8万6941円に減少します。11年目からは1.41％になりますが、当初の金利が低い分元金の減り方が早くなって、11年目以降の返済額は8万9557円と通常のフラット35より少なくてすみます。

●35年間の総返済額は約73万円も減少
　当初10年間は通常のフラット35に比べて3597円軽減され、11年目以降も981円の負担の軽減です。
　その結果35年間の総返済額でみるフラット35Ｓは約3730万円に減少します。通常のフラット35の約3803万円に比べると73万円も負担が軽減される計算です。
　フラット35を利用するなら、ぜひともフラット35Ｓを利用できる物件を選択、できるだけ負担を軽くしたいものです。

8年4月〜6月の住宅ローン新規貸出額は前年比4.2％減少――住宅金融支援機構調べ

　住宅金融支援機構では、日本銀行の金融統計に加え、各業界団体などの協力を得て、四半期ごとに『業態別の住宅ローン新規貸出額と貸出残高』をまとめています。2018年10月2日、その18年度第1半期分の結果が公表されました。

●18年第1四半期の新規貸出額は4兆7644億円
　住宅金融支援機構によると、2018年度第1四半期の4月〜6月の住宅ローン新規貸出額は4兆7644億円でした。17年4月〜6月は4兆9718億円だったので、金額にして2074億円、率にして4.2％の減少です。
　17年度は年間21兆円を超え、四半期でも5兆円を超えることが多かったのですが、このところは5兆円割れが続いています。日銀によるマイナス金利政策導入後には住宅ローン貸出額が増加しましたが、その後の若干の金利上昇もあって、新規貸出額は減少傾向が強まっているのです。

●フラット35は前年同期比で13.6％の減少
　業態別にみると、最も新規貸出額が多いのは国内銀行の3兆2578億円で、全体の68.4％を占めています。メガバンク、信託銀行や地方銀行などが住宅ローン貸出額の3分の2以上に達している計算です。
　17年4月〜6月の国内銀行の新規貸出額は3兆3811億円だったので、前年同期比では3.6％の減少です。全体の4.2％減よりは落ち込み幅が小さくなっています。
　逆に落ち込みが大きかったのが住宅金融支援機構の買取債権、いわゆるフラット35です。18年4月〜6月の新規貸出額は5441億円で、前年同期比では13.6％の減少でした。そのほか、生命保険会社等も13.6％の減少で、信用金庫が12.7％の減少になっています。

ミサワホームが木質系企画型住宅『SMART STYLE H 新・スキップ蔵』を発売

　ミサワホームが木質系企画型住宅ブランド『SMART STYLE』に、新たに『SMART STYLE H 新・スキップ蔵』を追加、2018年10月6日から沖縄県を除く全国で発売を開始しました。10月4日、栃木県小山市の建売住宅現場でその新商品の実物棟で、報道向け見学会が開催されました。

●コンパクトながら多彩な機能を持つ木質系企画住宅
　ミサワホームがこのほど発売を開始した『SMART STYLE H 新・スキップ蔵』は、延床面積が100�u、105�u程度のコンパクトな住宅を念頭において開発されました。
コンパクトな住宅ながら、ひと回り大きい110�u、120�uの住まいと同じような機能を持つ木質系の企画型住宅です。
　大手住宅メーカーが中堅以下のメーカー、ビルダーなどが得意とするこの広さに本格参入するには理由があります。

●まちなかでも買える広さの住まいが求められている
　第一には、共働きで子育てしながら取得したいと考える人たちが増えている点が挙げられます。共働きには便利な場所の住まいが必要ですから、あまり広い住まいを求めることはできません。そして、いまひとつが目前に迫る消費税増税前のニーズを少しでも拾っていこうということのようです。
　その限られた広さのなかで、いかに最新の住まいづくりの考え方、技術などを盛り込んでいくのか、さまざまな工夫がなされています。

●ゆとりとつながりが感じられる空間デザイン
　コンパクトな住まいながら、リビングは約3ｍの天井��を確保、大開口のハイサッシとの組み合わせで、実際の面積以上の広さを感じられるように工夫しています。
　また、リビングに隣接してミサワホームが得意とする「蔵」を設置。普段使わないものを簡単に収納できるようにして、その分リビングのモノを減らして、スッキリとした、開放感のある空間にできるようにしています。
　このように「蔵」やスキップフロアを取り入れながら、2階建てながら5層の空間を実現、それが機能的につながり、生活のゆとりや家族のつながりなどを感じられるように配慮されています。

●共働き世帯をサポートする設計思想
　リビングの広さへのこだわりは、10月5日付けの本欄で紹介した積水ハウスの「ファミリースイート」の考え方に共通するものがありそうです。もちろん、価格やベースとなる広さなどには大きな違いはあるのですが、考え方という点では似ているのではないでしょうか。
　また、共働き世帯を念頭に置いた商品だけに、キッチン・洗面所・バスルーム・トイレが隣接する「水回り集中設計」、その周辺を自由に行き来できる「サーキュレーションプラン」などが採用されています。さらに、子どもたちの自立を促進するような工夫も随所に盛り込まれています。
　このあたりは、最近大和ハウス工業が力を入れている「家事シェア」の考え方に共通部分がありそうです。大手住宅メーカーとして中堅以下との差別化を図ろうとする方向性には似通ったものがありそうです

●標準仕様でのZEH対応やIoTを導入
　同時に、ミサワホームの持つ先進技術がフルに活用されています。まず、高断熱・高気密の「木質パネル接着工法」の構造躯体に、オリジナル開発のアルミ樹脂複合サッシ「AZサッシ」を標準装備、太陽発電システムなどの採用によってZEHを標準化しています。
　高断熱・高気密の住まいはどうしても開口部が狭くなりがちですが、大開口で明るさ、開放感を確保しながらのZEH対応は大手住宅メーカーの得意とするところです。
　さらに、ミサワホーム独自のIoTライフサービスである「LinkGates」を標準装備、省エネ、セキュリティなどのサービスにも対応しています。

●105.37�uの建物で価格は2319万円に
　この『SMART STYLE H 新・スキップ蔵』、木質パネル接着工法、全16プランの企画型住宅です。栃木県小山市に建設された建売住宅としての建物は、延床面積105.37�uで税込みの本宅価格は2319万円です。3.3�u当たりの坪単価にすると72.6万円になる計算ですが、設備・仕様などをシンプルにすれば坪単価60万台から可能になるそうです。
　小山市の建売住宅は、JR宇都宮線の「小山」駅から徒歩20分、クルマなら5分ほどの場所にあり、土地・建物込みだと4100万円台です。