2019年10月31日

一戸建て市場に暗雲――住団連調査で支援策の効果が上がっていないことが 明らかに

 住宅生産団体連合会(住団連)が2019年10月29日、『経営者の住宅景況感調査(令和元年度第3回)』の結果を公表しました。住宅市場は、長く不振が続いた賃貸住宅には底打ち感が出てきたものの、一戸建てやリフォームに関しては極めて厳しい現状と見通しが明らかになっています。

●総受注戸数の実績は−80ポイントに
 住団連の『経営者の住宅景況感調査(令和元年度第3回)』によると、2019年7月〜9月の実績は、全体で図表にあるように総受注戸数が−80ポイント、総受注金額が−50ポイントという厳しい結果でした。10月〜12月期の見通しに関しても、総受注金額は−55ポイントで、総受注金額で−33ポイントです。
 調査を行った住団連では、「各種の住宅取得支援策によって、消費税増税による駆込み需要は少なく、その反動減も少ないといわれてきましたが、実際には大きな反動減が発生しています」としています。

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●一戸建て注文住宅が大きな落込みに
 なかでも予想外だったのが一戸建て注文住宅です。ローン減税の拡充などの住宅取得支援策が最も効く分野であるはずで、消費税増税による影響を極小化して、平準化を促進する効果が期待されていました。しかし、実際にふたを開けてみると、図表にあるような結果でした。
 7月〜9月期の実績をみると、総受注戸数が−73ポイントで、総受注金額は−58ポイントでした。10月〜12月の見通しをみても、総受注戸数は−46ポイント、総受注金額は−42ポイントとなっています。

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●このままではさらなる対策が必要になる
 19年は8月、9月と週末のたびに台風や大雨に襲われて、住宅展示場の集客数が大幅に減少したことが最大の要因とみられますが、住団連では住宅取得支援策が期待したほどには効果が上がっていない点も要因のひとつに挙げています。住宅自体は、支援策が充実していても、生活関連費用の増税によって家計負担が重くなっている上、景気の先行きについても自信がもてないことなどと相まって、需要に結びついていないのではないかとしています。
 そのため、住団連では、「今後も落込みが続くようだと、景気への影響も大きいので、さらなる対策を取ってほしいと国会などに要請することになるでしょう」としています。

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●賃貸住宅市場にはようやく底打ちの気配
 一方、この数年落込みが続いてきた低層賃貸住宅については、やや落ち着きを取り戻しつつあるようです。
 図表にあるように、7月〜9月の実績では総受注戸数は−25ポイントのマイナスですが、総受注金額は±0になっています。さらに、10月〜12月期の見通しに関しては、総受注戸数が−13ポイント、総受注金額が−8ポイントと、まだまだ水面下ではあるものの、折れ線グラフはこのところ右肩上がりのカーブを描いています。
 落ちるところまで落ちて、ようやく底打ちが見えてきたといってもいいのではないでしょうか。やがて水面上に顔を出すのではないかと期待されます。
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●リフォームの実績は10四半期ぶりのマイナスに
 これまで好調が続いてきたリフォームの先行きも怪しくなっています。7月〜9月期の実績では、受注金額が−41ポイントとなりました。リフォーム実績の受注金額がマイナスになったのは、10四半期、2年半ぶりのことです。
 10月〜12月期の見通しに関しても、受注金額が−18ポイントで、リフォームの見通しがマイナスになるのは、消費税率が8%に引き上げられたとき以来のことです。
 消費税増税に対応して導入された「次世代住宅ポイント」制度では、リフォームにも力が注がれていますが、その成果はさほど挙がっていないようです。
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●向こう6か月の経営指標は「変わらず」が主流に
 住団連の『経営者の住宅景況感調査(令和元年度第3回)』では、向こう6か月の経営指標に関して、経営者に対してアンケートを実施しています。
 その結果は図表にある通りですが、全体的に「増やす」「減らす」より「変わらず」が中心の保守的な結果といっていいでしょう。
「増やす」「減らす」ともにさほど多くないのですが、各項目ともに「増やす」「減らす」の割合は拮抗しています。

●年間新設着工戸数の予想は下方修正
 また、19年度の新設住宅着工戸数に関してもアンケートを行っていますが、今回の調査では最大値が95.3万戸で、最小値が86.3万戸と、上下10万戸近い差が出ました。それだけ予測が難しくなっているということでしょうか。
 平均では91.0万戸です。前回の調査時の平均は92.0万戸でしたから、弱気の下方修正になっています。なかでも、賃貸住宅が1.3万戸の減少と下方修正の主因になっています。国土交通省の『建築着工統計調査』では、8月の着工戸数の年率換算は90万戸を割っているだけに、この程度の下方修正ですむのかどうか、先行きへの不安が強まります。




posted by ky at 09:05| 住宅市場

2019年10月30日

19年7月〜9月期のフラット35申請件数が前年同期比で1割以上の増加

 2019年10月19日、住宅金融支援機構が19年7月〜9月期のフラット35申請件数などを発表しました。全体としては超低金利を反映して前年同期比で1割以上増えており、なかでも保証型の増加が一際目立っています。

●マンション価格上昇を反映して実績金額大幅拡大
 住宅金融支援機構によると、図表1にあるように2019年7月〜9月のフラット35申請戸数は3万1591戸で、前年同期比で11.6%の増加でした。今年に入って再び金利が低下していることもあって、順調に申請が増えているようです。
 なかでも、注目していただきたいのが、実績金額。前年同期に比べて1000億円以上、17.8%も増えています。それだけ首都圏を中心にマンション価格などが上がっていることを示しているといっていいでしょう。

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●フラット35買取型申請戸数増加率は一桁台に
 このフラット35には、民間金融機関が融資した債権を住宅金融支援機構が買い取る、「買取型」と、民間金融機関の融資を住宅金融支援機構が保証する「保証型」があります。保証型は比較的新しく、まだ実施している金融機関はさほど多くないのですが、買取型に比べて金利が低いこともあって、大幅に増加しています。
 まず、買取型だけをみると、図表2にあるように、申請件数は前年同期比で7.6%の増加にとどまっています。実績金額は12.4%と二桁の増加ですが、全体に比べると伸び率はやや低い水準にとどまっています。

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●保証型は買取型に比べて金利が低いメリット
 代わって大きく増加しているのが、保証型です。図表3にあるように、申請戸数レベルでは4781戸と買取型の15.1%にとどまっていますが、前年同期比をみると41.2%の増加になっています。前年同期は13.6%でしたから、フラット35におけるシェアも着実に拡大しています。
 保証型は、買取型に比べると自己資金割合2割以上などと条件が厳しくなる反面、金利はかなり低めに設定されています。自己資金、年収などにゆとりのある層を中心に、注目度が高まっているようです。

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●現段階の保証型実施機関は6社にとどまる
 この保証型を実施しているのは、19年10月現在、日本住宅ローン、アルヒ、財形住宅金融、広島銀行、クレディセゾン、住信SBIネット銀行の6社だけです。買取型はほとんどの金融機関が実施しているのに対して、保証型は極めて少数派なのですが、この勢いで増加していけば、他の金融機関もいずれは追随せざるを得なくなるでしょう。
 そうなると、保証型の利用が大幅に増加して、やがては買取型に肉薄することになるのではないでしょうか。



posted by ky at 09:35| フラット35

2019年10月29日

ミサワホームなどが『アスマチ藤沢』を含む『藤沢市藤が岡二丁目地区整備事業』着工

 ミサワホームが同社初となるPFI事業として、2019年10月25日、『藤沢市藤が岡二丁目築整備事業』を着工しました。藤沢市が所有する公共施設を建替え、民間収益施設と一体で整備します。保育園などの公共施設とともに、民間収益施設として『(仮称)アスマチ藤沢』が誕生する予定です。

●老朽化施設を再整備するためのPFI事業
 神奈川県藤沢市では、「藤沢市公共施設再整備基本方針」に基づいて、藤沢市が所有する老朽化した施設を解体、安全性を確保するとともに、機能集約・複合化による公共施設整備を進めています。
 その一環として2016年に藤が岡二丁目地区で老朽化した保育園や職員住宅、看護師寮の解体、跡地での公共施設と民間収益施設の複合施設として一体で整備するPFI事業の公募を行いました。
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●地元企業など3社と共同で事業に応募
 ミサワホームは、関連会社のマザーズなどを通して介護施設の運営など医療・介護・子育て支援を中心とした社会的課題の解決を促進する複合施設、コンパクトシティ型の不動産の開発などに力を入れています。2018年にオープンした「アスマチ浦安」がその第1弾です。
 そうした方向性から、ミサワホームでは、ゼネコンの門倉組、設計の三橋設計、施設運営の工匠と4社共同でPFI事業に応募、採択されました。

●『(仮称)アスマチ藤沢』などは21年4月に開業予定
 計画によると、公共施設としては、藤が岡つどいの広場、放課後児童クラブ、藤が岡保育園などが整備され、民間収益施設としては、小規模多機能型居宅介護施設、フィットネススタジオ、放課後等デイサービス、クリニックなどが整備されます。このうち、民間収益施設は、『(仮称)アスマチ藤沢』としてミサワホームが所有する計画としています。
 建物は、鉄筋コンクリート造の地下1階、地上3階建てで、19年10月に着工し、21年2月の竣工予定で、4月から開業予定です。



posted by ky at 08:51| まちづくり