2019年11月12日

総戸数474戸『ソライエシティ ザ・パーク/ザ・ガーデン』の第一期販売開始

住友不動産と東武鉄道が共同で開発を進めている埼玉県草加市の大規模マンション『ソライエシティ ザ・パーク/ザ・ガーデン』の第一期販売が2019年11月9日からスタートしました。第一期は上層階中心の販売ですから、少し高めの価格設定ですが、人気の高くなりそうな眺望自慢の上層階を希望する人は要チェックです。
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●「松原団地」の跡地を官民一体となって街づくり
 埼玉県草加市の「松原団地」といえば、1964年の完成当時は総戸数5926戸が建ち並び、“東洋一”といわれる規模を誇っていました。しかし、40年以上が経過した2000年代に入り、建物の老朽化が目立ち、開発に当たった日本都市公団を引き継いだUR都市機構が03年から建替えに着手しました。
 同時に草加市は「松原団地駅西側地区地区計画」を策定、都市計画道路、公園、公益施設などのを整備を行うなど、官民一体となった街づくりが進められてきました。

●建物の南側には敷地約2万uの大型公園が広がる
 そのなかで、住友不動産と東武鉄道が開発にあたる『ソライエシティ ザ・パーク/ザ・ガーデン』は、最寄り駅の東武スカイツリーライン「獨協大学前(草加松原)」駅徒歩9分〜11分と、やや徒歩時間は長いのですが、その分、建物の南側に約2万uの大型公園「松原団地記念公園」が広がり、解放感にあふれ、眺望に恵まれた住まいとなっています。
 敷地は約1.8万uで、南向き中心の配棟計画、敷地内は安全に配慮した歩車分離設計が施されています。
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●徒歩圏内に保育園から小中学校までが揃う
 松原団地時代からの豊かな緑がそのまま残され、電線地中化、厳格な高さ制限など、計画的に整備された街並みが形成され、徒歩圏内に幼稚園・保育園、小中学校が揃い、子育て環境が充実しています。
 建物は白を基調としたタイル張りの外壁、バルコニー手すりにガラスを使用したスタイリッシュな外観デザインになっています。

●若いファミリー層の増加で活気あふれる街並み
 最寄り駅の「獨協大学前(草加松原)」駅の周辺には、駅直結のショッピングセンター「EQUIA松原」などの商業施設の集積も進み、生活利便施設が充実しています。
 ことに、子育て支援施設の充実などに魅力を感じる若い世代のファミリー層が増加しており、草加市の推計では、35年には5歳〜14歳人口が、16年比で8.3%増加し、15歳〜19歳は47.1%も増えると見込まれています。
 高齢化、少子化が進む首都圏のなかでも、子どもたちの声が響き渡る、活気にあふれた街が形成されることになりそうです。
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●都心の各方面に快適にアクセスできる足回り
 子育て世代にとっては、各種の子育て支援施設の充実とともに、都心へのアクセスの良さも魅力でしょう。
 最寄り駅の東武スカイツリーライン「獨協大学前(草加松原)」駅には、東京メトロ日比谷線と半蔵門線が相互乗り入れしており、日比谷線なら秋葉原、銀座、六本木などと直結し、半蔵門線は大手町、渋谷などにダイレクトにつながっています。
 また、北千住駅では東京メトロ千代田線への乗換えも可能で、都心の各方面への快適なアクセスを誇ります。

●人気を集めそうな上層階中心の販売から着手
 11月9日からスタートした第一期では、31戸が販売されます。専有面積75.30uまたは81.38uの3LDKと4LDKで、価格は3980万円から4980万円。坪単価にすれば、174万円台から201万円台です。
 エリアの相場からすると、少し高めの価格設定ですが、これは、販売に勢いをつけるため、第一期は人気を集めそうな上層階の住居を中心としているためのようです。総戸数474戸全体の中心価格帯は、75uの3LDKで3000万円台前半から中盤になる見込みです。
 多少高くても、上層階の眺望の良い住まいをと考える人なら、第一期に注目ですが、もっとリーズナブルな価格帯の住まいを望む人は第二期以降に期待といったところでしょうか。
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●価格重視ですぐに入居を望むならこんな選択も
 ちなみに、共同開発に当たっている住友不動産と東武鉄道は、『ソライエシティ ザ・パーク/ザ・ガーデン』に隣接する、少し駅寄り、徒歩8分の場所で、『ソライエ草加松原シティテラス』の販売を行っています。総戸数310戸のうち、現在は最終期に入っていますが、その価格は70u台〜75u台の3LDKが、2998万円〜3730万円になっています。
 こちらは坪単価にすれば139万円台から163万円台ですから、価格重視ならこちらを狙うのもありかもしれません。こちらなら、完成済みで20年1月下旬に入居できます。 

●20年12月の竣工で入居は21年3月から
 なお、『ソライエシティ ザ・パーク/ザ・ガーデン』はザ・パーク(274戸)とザ・ガーデン(200戸)の2棟から成り、ザ・パークが徒歩9分と駅寄りに位置し、ザ・ガーデンは徒歩10分〜11分になります。
 ともに鉄筋コンクリート造の地上10階建てで、長谷工コーポレーションの設計・施工です。20年12月下旬の竣工予定で、入居は21年3月を予定しています。

posted by ky at 08:58| マンション

2019年10月15日

小田急不動産『リーフィアレジデンス橋本』は66u台の3LDKが25000万円から

 小田急不動産、積水ハウス、神鋼不動産が東京都町田市小山ケ丘6丁目で、共同で開発を進めている愛称・エガオガオカプロジェクト、正式名称『リーフィアレジデンス橋本』。2019年10月12日からの事前案内会の開催に先立って、10月7日、現地近くのマンションギャラリーで、報道向けの発表会が開催されました。
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●何といっても価格の安さが最大の魅力か
 小田急不動産の『リーフィアレジデンス橋本』、何といっても最大の魅力は価格の安さでしょう。第1期販売の例としては、68u台の3LDKが2500万円台から、95u台の4LDKが4800万円台からとなっています。坪単価を計算すると、約121万円から166万円になります。平均坪単価は公表されていませんが、150万円前後、場合によっては150万円を切るかもしれません。
 小田急不動産では、「年収400万円以上なら購入できる価格帯ですから、若い世代のほか、比較的年配の人たちからの問い合わせも多くなっています」としています。
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●地元だけではなく首都圏広域から問い合わせ
 反応も上々で、これまでに500件超の問い合わせがあり、事前案内会が実施された10月12日から14日までの3連休は、満席になったそうです。
 問い合わせは地元の町田市のほか、相模原市の緑区、中央区などの地元からがほぼ50%ですが、そのほか、都内各地など、首都圏広範に反応があります。
この価格帯は首都圏では希少性が高いですから、それも当然かもしれません。
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●最寄り駅から徒歩19分でも近くに大型商業施設
 ただ、安いにはやはり理由があります。最寄り駅はJR横浜線・相模線、京王相模原線「橋本」駅の徒歩19分で、バス利用の場合には、「橋本」駅から乗車時間3分の多摩美術大学南バス停から徒歩3分となっています。その分、駐車場は総戸数に対して77%用意されています。
 この交通アクセスにあまり恵まれていない点と、もともと小田急電鉄が所有していた土地であり、相場より安く仕入れることができた点なども価格の安さにつながっているのではないでしょうか。
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●マンションのすぐ南に大規模な商業施設
 ただ、駅からの徒歩時間は長くても、買い物施設は敷地の道路を挟んだすぐ南、徒歩1分の場所に「ミスターマックス」があります。ホームセンターのほか、大型スーパー、ファミリーレストラン、レンタルビデオ店などが揃っています。日常の買い物はここですませますし、「橋本」駅前には、イオンなどの大規模商業施設が充実しています。
 また、マンションから徒歩10分以内に27の緑地や公園があります。幼稚園や保育園も充実しているので、共働き世帯などでも安心です。

●大規模のメリットを活かした共用施設
 建物は鉄筋コンクリート造の地上12階建てで、総戸数は425戸という大規模マンションで、施工は長谷工コーポレーションです。
 大規模のメリットを活かして、共用施設は充実しています。メインエントランスは2層吹き抜けのゆったりした空間で、重厚感のあるタイル張りの外壁、居住者が図書を持ち寄って楽しむラウンジ、そしてキッチンスタジオなども設けられます。この価格帯ではちょっと、考えられないレベルといっていいかもしれません。
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●マンション敷地内に約1万uの緑地を残す
 さらに、マンションの敷地内に豊かな自然林が残されているのも、『リーフィアレジデンス橋本』の大きな魅力です。
 町田市の「民有緑地保全協定」によって守られてきた約1万uの緑地を、積極的に保全・活用し、地域の生物多様性向上の貢献に取り組む環境共生モデルマンションを目指し、「ABINC認証」を受けています。

●住む人の散歩道、憩いの場所に
 この認証を受ければ本来、人間が手を加えてはいけないのですが、例外的に管理用の道路が設けられ、住む人は庭のように散歩できるようになります。
 大規模なマンションなら、敷地内に多数の植栽が設けられることが多いのですが、この『リーフィアレジデンス橋本』のように、自然のままの武蔵野の森が残されているのは、希有な存在といっていいでしょう。



posted by ky at 08:50| マンション

2019年09月21日

住友不動産最上級ブランドの最新作『グランドヒルズ南青山』がプレオープン

 住友不動産のマンションブランドのなかでも最高峰とされる「グランドヒルズ」。その最新作である『グランドヒルズ南青山』のモデルルームが2019年9月21日からプレオープンというリリースが届きました。10月下旬のグランドオープン前に、どんな住まいになりそうなのか、資料をもとに概要を紹介しておきましょう。

●18年2月竣工の『グランドヒルズ元麻布』以来
 住友不動産の「グランドヒルズ」シリーズは、「シティハウス」「シティタワー」など住友不動産のマンションブランドのなかでも最高峰、最上級ブランドと位置づけられています。
 1985年竣工の『六甲グランドヒルズ』を皮切りに、現在まで34年間で43棟が供給されてきました。『グランドヒルズ南青山』は44棟目になるそうです。
 平均すると年間1棟強ですが、時期によっては供給のない年が続くこともあります。それほど希少性の高いブランドといっていいでしょう。
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●東京の「グランドヒルズ」は竣工ベースで4年ぶり
 首都圏では、白金台、松濤、麻布などの人気の高い高級住宅地のなかでも、特に希少性の高いエリアでのみ供給されてきました。
 東京では18年2月竣工の『グランドヒルズ元麻布』以来ですから、竣工ベースでみれば22年2月竣工予定の『グランドヒルズ南青山』は4年ぶりの待望の住まいということができます。

●23区内のマンションの0.3%という希少性
 この『グランドヒルズ南青山』が建つのは、東京都港区青山七丁目。東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線の「表参道」駅から徒歩11分、東京メトロ日比谷線の「広尾」駅徒歩14分という場所。徒歩時間は長いものの、六本木通りに面した恵まれた交通アクセスです。
 クルマの利用が多いエグゼクティブ層であれば、この徒歩時間の長さは関係ないのかもしれません。むしろ、幹線道路沿いの敷地というメリットのほうが大きいのではないでしょうか。
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●3Aの全戸南向き、15階建て以上は初
 住友不動産によると、東京23区では過去24年の間に1万件超のマンションが供給されてきましたが、赤坂・青山・麻布のいわゆる“3Aエリア”で、“全戸南向き”の条件を満たしたマンションはわずか0.3%に過ぎないそうです。
 それに地上15階建て以上という条件を加えると、『グランドヒルズ南青山』が初めてのことになります。

●南側には17m制限の中低層住宅地が広がる
 しかも、現地は海抜31mの高台にあり、敷地の南側には高さ制限17mの中低層住宅地が広がっています。
 そんななか、『グランドヒルズ南青山』は幹線道路である六本木通りに面していることもあって、高さ制限は40mとなっています。しかも、一定の条件をクリアすることで地上60mまで緩和されており、地上18階建てを実現しています。すべて南向き住戸ですから、各住戸ともに快適な陽光や通風が確保され、南向きに眺望が広がる開放的な住まいとなりそうです。
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●古くからの邸宅街にふさわしいファサード
「グランドヒルズ」ブランドにふさわしく、性能、設備・仕様、外観デザイン、管理など細部にも徹底してこだわったつくりになっています。
 外観デザインは、江戸時代には大名屋敷が連なっていた格式高い邸宅地にふさわしく、ひとの目線に近い基壇部には、天然石を張りめぐらせて重厚感を出しながら、不規則に連続する変化を与えています。最上階にはスカイラインを描くガラストップを配し、東西の妻側にはガラスカーテンウォールを採用、気品に満ちたファサードを形成しています。

●ホテルライクな車寄せとエントランス
 エントランスと車寄せを一体化、高級ホテルを思わせる上質で、ゆとりある空間を演出しています。都心の最高級マンションに住む富裕層にふさわしいプライバシーを保ちながらも、ゆとりある空間となっています。
 専有部は白基調のシンプルエレガンスが基本。モデルルームでは、壁面や棚にダーク色をあしらいながら、アクセントとして照明などをゴールドとするなど、洗練されたデザインを採用しています。

●1LDKから3LDK、41u台から120u台まで
 建物は鉄筋コンクリート造の地上18階・地下2階建てで、総戸数は115戸です。専有面積が41.52u〜120.12uで、当初は1LDKから3LDKまでの間取りプランが用意されます。
 モデルルームが完成し、9月21日(土)から、顧客などのプレオープンの事前案内会がスタートし、10月下旬からグランドオープンの予定です。

●富裕層からみれば立地面ではややマイナス評価も?
 価格はまだ公表されていませんが、「グランドヒルズ」にふさわしい価格帯になるはずで、10月下旬のグランドオープン時には分かるかもしれません。取材機会があれば、ご紹介したいと思います。
 ただ、「グランドヒルズ」とはいいながら、最寄り駅からの徒歩時間が10分以上で、交通量の多い六本木通りに敷地が面しているといった点では、都心の一等地であることは間違いないにしても、富裕層からみれば少し躊躇いのある場所かもしれません。それが価格にどう反映されるのか、乞ご期待です。




posted by ky at 09:26| マンション