2019年10月23日

築25年超の中古一戸建ての成約物件の土地面積の平均は175u台に

 東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が、2019年9月20日、『首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況〔2019年7月〜9月〕』を発表しました。前回は中古マンションの動向を取り上げましたが、今回は中古一戸建ての地域別・築年帯別の特徴をみてみましょう。
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●「〜築10年」から「〜築25年」まで万遍なく
 東日本レインズによると、2019年7月〜9月の首都圏における中古一戸建ての成約件数は3240件でした。図表4にあるように、築年数5年刻みの構成をみると、「築30年〜」が726件と突出しているのを除くと、「〜築10年」から「〜築25年」まで400件台の半ばから、500件台で万遍なく分布しています。
 前年同期比でみると、全物件は9.5%の増加で、「〜築30年」が−1.6%と前年割れになった以外は、すべて増加しています。なかでも、「〜築10年」が22.0%と最も多くなっていて、築浅物件の増加が目立っています。

●「築30年〜」は「〜築5年」のほぼ半値に
 19年7月〜9月の中古一戸建ての成約価格の平均は3133万円でした。前年同期比では−1.6%のダウンです。
 築年数別の成約価格の平均をみると、「〜築5年」が4171万円で、「〜築10年」は4052万円と築年数を経るごとに安くなっていき、「築30年〜」は2077万円です。「〜築5年」の築浅物件に比べて、「築30年〜」の築深物件の平均価格は49.8%で、築浅のほぼ半分程度になっているわけです。
 とはいえ、前回取り上げた中古マンションでは、3分の1近くにまでダウンしていましたから、一戸建てのほうがマンションに比べて資産価値を維持しやすいといっていいでしょう。
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●築浅物件は前年同期比で成約価格が上昇
 ただ、築年数が長くなるほど、前年同期比での下落率が大きくなります。「〜築5年」は2.0%、「〜築10年」は6.1%の上昇なのに対して、「〜築25年」は−9.8%、「〜築30年」は−10.1%、「築30年〜」は−10.5%という結果でした。
 これは成約件数において、築浅物件の前年比での増加率が高くなっている点と符号する結果といってもいいかもしれません。多少高くても、まだまだ新築並みの外観、快適性などを維持している築浅物件の人気が高く、それゆえ価格も上がっているということなのではないでしょうか。

●東京都では築深でも資産価値を維持しやすい
 この成約価格、エリア別の違いが大きくなっています。首都圏全体での平均価格は3133万円に対して、東京都は4414万円で、東京23区では5474万円となっています。反対に、最も安い千葉県は1862万円でした。図表5にある通りです。「
 価格の高いエリアほど、築年数による資産価値の低下率が小さくなります。首都圏全体では、先にみたように「〜築5年」に対して「築30年〜」の成約価格は49.7%でしたが、東京都では55.8%で、東京23区だけでみると61.5%となっています。都心に近く、地価の高いエリアほど、経過年数が長くなっても、ある程度の資産価値を維持しやすいということがいえそうです。
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●築25年以上の築深物件なら土地面積が広い
 その背景には、築年数が長いほど土地面積が広いという事情がありそうです。
 図表6にあるように、「〜5年」の築浅の成約物件の平均土地面積は123.9uですが、「〜築10年」になると126.0uに、「〜築15年」だと135.6uと増えていき、「〜築30年」は175.4uで、「築30年〜」は175.2uです。築25年超なら平均175u台と広くなります。
 土地面積の広い、ゆったりとした一戸建てを探すなら、築深の中古一戸建てに目を向けるのがいいかもしれません。



posted by ky at 08:47| 住宅市場

2019年10月22日

首都圏中古マンションは築30年で築浅物件の3分の1近くに下がる!

 2019年9月20日、東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が『首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況〔2019年7月〜9月〕』を発表しました。地域別や築年数帯によって成約件数や成約価格などがどのように違っているのかを分析した、興味深いデータになっています。

●中古マンション成約件数は四半期で1万件近い水準に
 まず、2019年7月〜9月の首都圏の中古マンション成約件数をみると、9258件でした。四半期でこれですから、単純に4倍すると3万7032件になります。2018年の実績を大きく上回ることは間違いなさそうです。
 一方、不動産経済研究所によると、2019年度上半期の首都圏の新築マンション発売戸数は1万1996戸にとどまっていますから、2019年度の年間でも中古マンション成約件数が、新築マンション発売戸数を上回ることになりそうです。
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●築10年超20年以下と30年以上が大きな山に
 その築年数帯別の成約物件の構成比をみると、図表1にあるように、「〜築15年」「築20年」までの、築10年〜20年が大きな山を形成し、一方、「築30年〜」が一段と高い山を形成しています。
 ただ、築10年から20年の合計は2801件ですから、「築30年〜」の2606件を若干上回っています。築10年から20年がマンション売買の適齢期といってもいいのかもしれません。

●築深物件の成約価格は築浅物件の半値以下に
 成約価格のu単価をみると、平均では53.8万円ですが、築年数別の違いが極めて大きくなっています。図表1の折れ線グラフでも分かるように、築年数が長くなると価格は急速に低下し、築30年を過ぎた段階で横ばいになります。
 首都圏全体でみると「〜築5年」の成約価格のu単価は86.9万円であるのに対して、「〜築10年」になると76.6万円に低下し、年数を追うごとに下がり、「〜30年」では30.5万円まで低下します。築深マンションの成約価格は、築浅に比べると3分の1近くまで下がる計算です。
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●売却を前提に考えるなら20年以内の売却を
 しかし、中古マンション売買の適齢期でもある「〜築15年」なら「〜築5年」の73.5%、「〜築20年」でも64.2%を維持できます。売却するのなら、築20年になるまでに売却したほうが得策です。
 最近は、マンションの永住指向が強まっているといわれますが、「いずれは買換え」と考えるのなら、20年までをひとつのメドにするのがいいのではないでしょうか。何しろその時期を過ごしてしまうと、築浅の3分の1近くまで下がるのですから、早めの決断が大切です。

●東京都なら築深物件でも資産価値を維持しやすい
 ただ、この成約価格の低下は、エリアによって大きく異なります。人気が高く、マンションの資産価値を維持しやすいエリアなら、築年数を経ることによる価格低下カーブは緩やかなものになります。
 図表2は東京都の築年数別の成約価格と成約u単価を示しています。もちろん、築年数が長くなればu単価は下がっていくのですが、首都圏全体ほどの急激な下がり方ではありません。「〜築5年」に対する「〜築30年」のu単価は46.8%を維持しています。半値以下にはなるのですが、首都圏全体の3分の1近いレベルに比べると、資産価値を維持しやすいということができます。
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●千葉県では築深物件は3分の1以下の水準に
 さらに、東京23区だけでみると、「〜築5年」のu単価は108.2万円で、「〜築30年」は59.6万円です。u単価は、築深でも築浅の55.1%を維持しています。半値以下に下がることはないのです。
 一方、千葉県では、「〜築5年」が51.6万円に対して、「〜築30年」は17.1万円です。築30年以上だと、築浅物件に比べて3分の1以下に下がります。首都圏全体より資産価値の下がり方が大きくなります。
 残念ながら、価格水準が高いエリアほど資産価値を維持しやすく、安いエリアほど資産価値が下がるということです。

●広めのマンションなら築10年〜20年が狙い目
 東日本レインズでは、築年数別の専有面積の分析も行っています。
 首都圏全体でみると、図表3にあるように、「〜築5年」「〜築10年」は専有面積66u台ですが、「〜築15年」になると66.9uに、「〜築20年」だと71.4uになります。そこからさらに築年数が長くなると専有面積は狭くなっていきます。
 専有面積の広めのマンションを探すのなら、築10年から20年までにターゲットを絞るのが現実的です。



posted by ky at 10:21| マンション市場

2019年10月21日

「次世代住宅ポイント」の2019年9月までの申請件数累計は2万戸を突破

 2019年10月から消費税引上げの影響を緩和するための住宅取得支援施策のひとつとして、今年4月からスタートしている「次世代住宅ポイント」。19年10月18日、国土交通省から、その9月分の申請実績と発行実績が公表されました。
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●9月の申請実績は前月比で32.1%の増加
 国土交通省が発表した2019年9月の「次世代住宅ポイント」の申請件数は、図表1にあるように、一戸建てが6769戸、リフォームが1141戸で、合計7910戸でした。この欄でも取り上げたように、8月の実績では、新築が5300戸、リフォームが686戸の合計5986戸だったので、前月比では32.1%の増加です。
 制度スタートからの累計をみると、新築は1万8605戸で、リフォームが3167戸、合計2万1772戸と2万戸台に乗せました。

●9月のポイント発行実績は約21億ポイント
 申請が認められて、実際にポイントが発行された戸数をみると、図表2にあるように19年9月分の実績は新築が5946戸、リフォームが663戸で、合計6609戸になりました。発行ポイントにすると、新築が約21億ポイントで、リフォームが約0.4億ポイント、合計約21億ポイントとなっています。
 制度スタートからの累計では、新築が1万4815戸で、約52億ポイント、リフォームが2412戸で、約1億ポイント、合計が1万7227戸で、約53億ポイントとなっています。

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●予算枠は新築1032億円、リフォーム268億円
 1ポイントは1円なので、9月は21億円、累計で約53億円に達しています。それに対して、2019年度の予算枠は新築が1032億円、リフォームが268億円の合計1300億円です。申請期限は2020年3月末までで、予算に達しそうな場合には、それ以前に打ち切りになる可能性もありますが、まだまだ十分に余裕がありそうです
 ただ、実際に消費税が引き上げられたのは10月からですから、申請や発行はこれからいよいよ本格化するものとみられます。予算枠に余裕があるからといって油断せずに、毎月の動向をチェックしておきたいところです。 



posted by ky at 09:36| 住宅取得支援策

2019年10月20日

いよいよ首都圏マンション市場は中古マンションが主役の時代に本格突入

 2019年10月17日、不動産経済研究所が2019年度上半期(19年4月〜9月)の首都圏新築マンションの発売戸数を発表しました。それによると、半年間の発売戸数は1万1996戸で、これは1992年度上半期の1万0357戸以来の低水準で、首都圏マンション市場の低迷ぶりを示す結果となりました。

●発売戸数はバブル崩壊時以来の低水準に
 不動産経済研究所によると、2019年度上半期(2019年4月〜9月)の首都圏新築マンションの発売戸数は1万1996戸で、前年同期に対して21.7%の減少。4月〜9月の発売戸数の減少は6年連続で、ついにバブル崩壊時の92年度上半期の1万0357戸以来の低水準となりました。
 これだけ発売戸数が減っているのに、契約率は低いままです。19年度上半期の契約率は64.6%で前年同期比では0.6ポイントの減少です。業界の採算ラインといわれる70%を下回る状態が続いています。

●売れないのに価格はむしろ上昇傾向に
 なぜ売れないのか、理由は簡単で価格が高すぎるからです。東京カンテイの年収倍率では、首都圏平均で11倍台、東京都だけに限れば13倍台ですから、平均的な会社員が買える範囲をはるかに越えています。
 しかも、土地の仕入れ値、建築費が高止まりしているため、分譲会社としてもなかなか価格を下げるわけにはいきません。19年度上半期の平均価格は6006万円で、前年同期比4.2%の上昇です。この6006万円という数字は、バブルピーク時の91年度上半期の6137万円以来の6000万円台で、売れないのに価格だけはバブル並みの水準に達しているのです。
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●中古の成約価格は新築の6割以下の水準
 これではとても手が出ないということで、中古マンションに向かう人が増えているのではないでしょうか。新築マンションは難しくしても、中古マンションなら何とかなると考える人が増えてもおかしくありません。
 実際、図表1にあるように、首都圏中古マンションの成約価格の平均は18年度で3333万円です。18年度の新築マンションの平均は5871万円ですから、中古なら新築の56.8%で手に入ることになります。新築の価格上昇にともなって、中古価格も上がってはいるのですが、それでも新築に比べるとなだらかな上昇カーブです。
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●16年は中古の成約件数が新築発売戸数を上回る
 このため、中古マンションの成約件数は年々着実に増加しています。図表2にあるように、新築マンションの発売戸数は13年の5万戸台をピークに減少していますが、その一方で中古の成約件数が増えているため、16年にはついに中古マンションの成約件数が、新築マンションの発売戸数を上回りました。
 当時は、新築と中古の主役交替の時期かと騒がれましたが、その後はさほど大きな動きはなく、17年、18年と中古が新築をやや上回る水準で推移してきました。
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●19年には中古が新築を大きく引き離す可能性
 しかし、19年に入って新築の発売戸数が大幅に減少し、中古は着実に増加しているため、19年には中古のほうが新築よりかなり多くなりそうです。
 図表3にあるように、19年に入ってから毎月レベルでみても、中古マンションの成約件数が新築マンションの発売戸数を大きく上回っています。9月までの累積でみると、中古は3万件台に近づいているのに対して、新築はまだ2万戸を超えたばかりです。
 例年、12月には新築マンションの供給戸数が急増しますが、それを考慮しても19年1年間の両者の差が数千件単位になるのは間違いないでしょう。

●中古マンションが主役の時代が定着するのか
 いよいよ中古マンションが主役の時代がやってきたということでしょうが、残念ながらそれは、中古マンション市場が急拡大しての主役交替ではなく、新築マンションの失速による中古マンションの”不戦勝”といった色彩は免れません。
 とはいえ、この先も新築マンションの発売戸数が急速に増加することは期待しにくいのが現実だけに、このまま本格的に中古マンションが主役の時代に入っていくことになるのでしょう。




posted by ky at 09:01| マンション市場

2019年10月19日

19年9月の首都圏新築マンション契約率は56.8%と昨年末以来の低水準に

 2019年9月17日、不動産経済研究所が19年9月分の『首都圏のマンション市場動向』と『近畿圏のマンション市場動向』を発表しました。首都圏では発売戸数が前年同月比で3割も減少したにもかかわらず、契約率は56.8%と今年最低の契約率で、昨年末以来の低水準に下がっています。
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●19年9月の首都圏の発売戸数は前年同月比30.0%減
 2019年9月の首都圏新築マンションの発売戸数は2359戸でした。18年9月は3372戸だったので、図表1にあるように前年同月比では−30.0%の大幅な減少でした。
 前年同月比の数値、このところは折れ線グラフにあるようにジェットコースターのような激しい変動を繰り返しています。ただ、トレンドとしては前年同月比でマイナス傾向が強く、稀に水面上に顔を出すものの、ほとんどは水面下のかなり低い水準で推移しているのが現実です。
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●9月の平均価格は前年同月比で16.6%の増加
 19年9月の首都圏新築マンションの平均価格は5991万円でした。18年9月の5137万円に対して、16.6%の上昇です。図表2にあるように、19年8月も前年同月比19.5%の上昇でしたから、これで2か月連続して二桁台の上昇が続いていることになります。6月、7月は前年同月比でダウンしたのですが、ここへきて高止まり傾向が強まっています。
 なかでも、千葉県が5063万円で35.3%、東京都下が6515万円で28.0%のアップと上昇が際立っています。
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●月間契約率は19年で最低の56.8%まで低下
 19年9月に分譲された新築マンション2359戸のうち、月内に契約が成立したのは1339戸で、月間契約率は56.8%でした。今年初めての60%割れで、図表3でも分かるように、56.8%というのは、18年12月の49.4%以来の低水準です。
 価格は上がっているものの、月間発売数は前年同月比30.0%の減という物件数の減少のなかでも契約はなかなか回復しません。不動産経済研究所によると、9月の即日完売は1件のみで、それも発売戸数9戸が平均倍率1.0倍ですから、実質的には即完はゼロだったといってもいいかもしれません。
 人気の高かった超高層マンションの契約率は44.7%と50%を切っており、なかなかに厳しい環境です。
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●近畿圏の契約率は75.7%で4か月連続の70%超
 一方、近畿圏のマンション市場は比較的落ち着いた、堅調な市場が続いています。
 19年9月の近畿圏の新築マンション発売戸数は1406戸で、図表4にあるように、前年同月比で24.4%の減少でした。
 平均価格は3448万円で、こちらは前年同月比14.7%のダウンです。発売戸数、価格とも前年同月比でマイナスですが、契約率は図表3にあるように、75.7%を維持しています。19年5月に67.7%と70%割れを記録して以来、4か月連続で70%超を続けており、首都圏に比べると格段に安定しています。




posted by ky at 08:38| マンション市場

2019年10月18日

「管理会社顧客満足度ランキング」で野村不動産パートナーズが11年連続1位

 分譲マンション購入・売却検討者25万人を有するオピニオンサイトの「住まいサーフィン」。運営するスタイルアクトでは、2009年からマンション購入者や大規模マンションの理事長などを対象に、管理状況に関する満足度の調査を行っています。その第11回の結果が、2019年10月11日に発表されました。

●管理人から推奨度までの6項目を調査
 この「管理会社満足度ランキング」は2009年から毎年実施され、今回で11回目になります。調査期間は2019年7月17日から8月7日で、インターネット及び郵送調査によって実施されました。有効回答は2266件です。
 調査項目は、@管理人、A管理会社、Bコスト、Cサービス・イベント、D全体満足度、E推奨度――の6項目ですが、総合満足度においては全体満足度を1.25倍、推奨度を0.75倍とした平均値から算出しているそうです。

●野村不動産パートナーズが11年連続トップ
 その結果、全体総合満足度では、野村不動産パートナーズが71.9ポイントでトップになりました。09年の同調査開始以来、11年連続のトップですから、野村不動産パートナーズの評価の高さは筋金入りといってもよさそうです。
 ただ、2位の三井不動産レジデンシャルサービスも71.5ポイントと、その差は0.4ポイントに肉薄しています。11年連続トップだからと安心してはいられないのが現状かもしれません。
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●独立系の管理会社は13位以下に
 全体総合満足度の3位は東京建物アメニティサポートで67.4ポイント、4位が穴吹コミュニティの66.5ポイント、5位が住友不動産建物サービスの65.9ポイントなどとなっています。
 上位には、大手不動産系列の管理会社が並んでおり、13位に合人社計画研究所、15日に日本ハウズイングといった独立系の管理会社が入っています。やはり、分譲戸数の多い不動産会社系の管理会社が強いようです。
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●管理戸数10万戸未満のトップは東京建物系
 この「管理会社満足度ランキング」では、管理戸数が10万戸未満の管理会社に限定したランキングも作成しており、そこでは、全体で3位だった東京建物アメニティサポートがトップになっています。
 2位が近鉄住宅管理、3位が住商建物、4位がモリモトクオリティで、5位が双日総合管理という結果でした。
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●管理組合理事経験者のトップは三井不動産系
 なお、調査対象はマンションの購入者とマンション管理組合の理事経験者ですが、そのうち、理事経験者だけに限定すると、三井不動産レジデンシャルサービスが70.3%のトップで、2位が野村不動産パートナーズの69.9%、3位が東京建物アメニティサポートの68.0%でした。
 一般の入居者に比べて厳しい目を持っていると考えられる理事経験者に高い評価を得ているということは、それなり評価されていいのかもしれません。



 
posted by ky at 08:44| マンション管理

2019年10月17日

住友林業が都内では希少な駅近立地の第一種低層住居専用地域で建売住宅を販売中

 住友林業が東京都国分寺市西恋ヶ窪四丁目で、全16区画の分譲一戸建て『フォレストガーデン恋ヶ窪駅前』の販売を行っています。『SUUMO』の物件ガイドでコメントすることになったので、現地を訪れてみました。

●支線ながら最寄り駅から徒歩3分の駅近立地
 住友林業の『フォレストガーデン恋ヶ窪駅前』の最大の魅力は、最寄り駅の西武国分寺線「恋ヶ窪」駅から徒歩3分という駅近立地のロケーションの良さです。しかも、建築規制が最も厳しい第一種低層住居専用地域に指定されているので、周囲には高い建物がなく、東西南北に眺望が開け、開放的な住まいになります。
 ただ、駅近立地といっても、JR中央線の「国分寺」駅から乗換えが必要な支線という点が気になりますが、実際に足を運んでみるとそうでもありません。
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●JR中央線の「西国分寺」駅は徒歩15分
 JR中央線の「国分寺」駅で快速を下りて改札を出ると、すぐに西武国分寺線の乗換え口があり、ホームまで1、2分の距離です。しかも「恋ヶ窪」駅までは1駅ですから、乗換えといってもさほど苦にはならないのではないでしょうか。
 それに、JR中央線の「国分寺」駅からひとつ八王子寄りの「西国分寺」駅からも徒歩15分の距離です。多少の坂道はあるものの、健康のためにも徒歩時間の多少の長さは気にならないという人なら、徒歩もありでしょう。
 一戸建てなら、最寄り駅から徒歩15分というのはさほどのハンデにはなりません。それも、人気のJR中央線ですからなおさらです。
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●一戸建てなら徒歩15分前後は当たり前に
 実際、昨日のこの欄で紹介した三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャルの『稲毛海岸 美浜の杜シティ』もJR京葉線「稲毛海岸」駅徒歩12分、JR総武本線「稲毛」駅徒歩17分という立地でした。敷地が広く、総区画数が多いため、敷地の反対側だと最寄りの「稲毛海岸」駅からも徒歩15分程度になるのかもしれません。
 マンションなら、徒歩10分以内、なかでも5分以内が人気ですが、一戸建てだと徒歩10分以上は覚悟という人も少なくないでしょう。現実に、最寄り駅から徒歩15分前後という物件が少なくありません。まして、東京都内、それも国分寺市ということになれば、15分もOKではないでしょうか。

●既存の街並みとは異なる邸宅街の趣をかもしだす
 上質な木造住宅の建設に定評がある住友林業の分譲住宅ですから、建物や街並みにも配慮が行き届いています。『フォレストガーデン恋ヶ窪駅前』のセンターアベニューには幅員6mの街区内道路が敷かれ、クルマが安全に行き交うことができます。
 沿道にはサイズの異なる方形の自然石が敷きつめられ、重厚感のある門塀、花台などが設置され、周囲の住宅地とは異なる邸宅街のような美しい街並みが形成されています。
 植栽も豊富で、各住戸は自然石の風合いをもつスタイリッシュでモダンなデザインになっています。
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●長期優良住宅の認定基準を満たす安心感
 建物は住友林業が誇る「マルチバランス工法」を採用し、戸別に詳細な構造計算を行い、より強固な上部構造、基礎構造を実現しています。しかも、住友林業独自技術の「地震エネルギー吸収パネル」が設置されているので、地震エネルギーを最大70%吸収してくれます。震度7クラスの巨大地震、その後繰り返して起こる中小地震にも強さを発揮するようになっています。
 国土交通省の住宅性能表示制度においては、耐震等級・劣化対策等級でともに最高等級の等級3を取得しています。また、長期優良住宅の認定基準を満たしているので、50年、100年と安心して暮らせる住まいということができそうです。
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●3LDKが6800万円台、6900万円台
 この『フォレストガーデン恋ヶ窪駅前』は、全16区画で、2019年10月15日現在、完成済み住戸2戸を販売中です。敷地面積117.02u、建物面積89.01uと、敷地面積125.01u、建物面積93.56uの2戸で、間取りはいずれも3LDKです。価格は、6864万円と6925万円となっています。
 昨日取り上げた『稲毛海岸 美浜の杜シティ』は敷地110.40u〜135.38u、建物面積は106.07u〜122.79u、間取り4LDKが4300万円台から5200万円台でしたから、それに比べると多少高めです。
 そこがJR中央線とJR京葉線の違い、また東京都国分寺市と千葉県千葉市の違いであり、駅近立地とそうでない物件の違いということになるのでしょうか。
 どちらがいいのか、一概に決めつけることはできません。一度両者を見学して、その違いを実感してみてはどうでしょうか。

★住友林業『フォレストガーデン恋ヶ窪駅前』公式ホームページ
https://sfc.jp/bunjyo/koigakuboekimae/index.html



posted by ky at 09:05| 一戸建て

2019年10月16日

三菱地所と三井不動産共同開発の建売住宅『稲毛海岸 美浜の杜シティ』販売へ

 わが国を代表する不動産会社である三菱地所と三井不動産。その住宅部門を担う三菱地所レジデンスと、三井不動産レジデンシャルが共同で、千葉市美浜区稲毛海岸において、建売住宅の開発を進めています。開発総面積約4万u超の広い敷地に、253区画の建売住宅が建つ計画です。そのモデルハウスオープンに合わせて、2019年10日8日、報道向けの現地見学会が開催されました。
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●既成市街地の建売住宅では屈指の規模に
 開発面積約4万u超の広い敷地で開発されるのは、三菱地所レジデンスの『ザ・パークハウス ステージ 稲毛海岸』139区画と、三井不動産レジデンシャルの『ファインコート 稲毛海岸 美浜の杜』114区画の、合わせて253区画です。両者を合わせた総称が『稲毛海岸 美浜の杜シティ』となります。
 郊外のニュータウンならいざしらず、既存の市街地のなかの建売住宅としては屈指の規模ですが、わが国を代表する不動産会社の両巨頭が競演するというのも話題です。一度は見ておきたい物件といっていいでしょう。
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●当初は分譲マンションとして開発計画
 現地は、JR京葉線「稲毛海岸」駅徒歩12分、JR総武本線「稲毛」駅徒歩17分、京成線「稲毛」駅徒歩15分の場所にあります。もともとは三菱地所や三井不動産などが所有し、プールや商業施設として利用されていた土地だそうです。
 それが再開発されることが決まった当初は、京葉線の「稲毛海岸」駅から東京駅まで34分という交通アクセスの良さを考慮して、分譲マンションが計画されましたが、鉄筋コンクリート造の建築費高騰を受けて、一戸建てに変更されたという経緯があります。
 一戸建てなら土地の仕入値を安く抑えることができたこともあって、4000万円台から供給でき、十分にメリットがあると判断されたようです。

●土地面積110u台が4300万円台から
 第1期として、三菱地所レジデンスは27区画、三井不動産レジデンシャルは26区画の販売を予定しています。
 三菱地所レジデンスの分譲する建物はグループ企業の三菱地所ホームの施工。敷地面積が96.05u〜122.16uで、建物面積は110.08u〜135.21u、間取りは3LDKまたは4LDKです。三菱地所ホームが得意とする全館空調システムの「エアロテック」を搭載した住居もあります。
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●4LDKの土地付き一戸建てが4300万円台から
 三井不動産レジデンシャルは、エステーホーム、西武建設、三井ホームの施工です。敷地面積が110.40u〜135.38uで、建物面積は106.07u〜122.79u、間取りは4LDKとなっています。
 三菱地所レジデンスの価格は公表されていませんが、三井不動産レジデンシャルは4300万円台〜5200万円台の予定。三菱地所レジデンスも、「この三井不動産レジデンシャルの価格を参考にしてください」としています。
 このエリアで、三菱、三井が供給する建売住宅がこの価格帯なら十分に検討の余地はありそうです。
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●『稲毛海岸 美浜の杜シティ』開発コンセプト
 この『稲毛海岸 美浜の杜シティ』開発のコンセプトは次の4点です。
・緑あふれる公園のような街
 エリアごとにシンボルツリーを決め、緑量を確保するとともに、景観の統一を図る
・統一された景観の美しい街
 建築・外観ガイドラインを設定、上質感のある街並みをつくる
・安心して住める街
 防犯カメラを各入口5か所に設置するなどタウンセキュリティを導入
・豊かなコミュニティのある街
 入居に合わせて2社合同のあいさつ会を開催するなどコミュニティ形成をサポート
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●断続的販売で22年春頃までに完売したい意向
 19年9月14日からモデルハウスの事前案内がスタートし、10月5日にグランドオープンしました。両社合わせて問い合わせは600組、見学は200組ほどで、これまでの反響は上々のようです。
 問い合わせの内容をみると、居住地は地元の千葉市美浜区と稲毛区でほぼ半数、そのほか千葉市中央区、船橋市などが多くなっています。3、4人家族で民間分譲マンションからの買換え、民間賃貸マンションからの一次取得が主流だそうです。
 19年10月下旬からの販売で、その後も断続的に販売を行い、22年の春ごろには全区画の販売を終了したい意向です。




posted by ky at 09:16| 一戸建て

2019年10月15日

小田急不動産『リーフィアレジデンス橋本』は66u台の3LDKが25000万円から

 小田急不動産、積水ハウス、神鋼不動産が東京都町田市小山ケ丘6丁目で、共同で開発を進めている愛称・エガオガオカプロジェクト、正式名称『リーフィアレジデンス橋本』。2019年10月12日からの事前案内会の開催に先立って、10月7日、現地近くのマンションギャラリーで、報道向けの発表会が開催されました。
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●何といっても価格の安さが最大の魅力か
 小田急不動産の『リーフィアレジデンス橋本』、何といっても最大の魅力は価格の安さでしょう。第1期販売の例としては、68u台の3LDKが2500万円台から、95u台の4LDKが4800万円台からとなっています。坪単価を計算すると、約121万円から166万円になります。平均坪単価は公表されていませんが、150万円前後、場合によっては150万円を切るかもしれません。
 小田急不動産では、「年収400万円以上なら購入できる価格帯ですから、若い世代のほか、比較的年配の人たちからの問い合わせも多くなっています」としています。
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●地元だけではなく首都圏広域から問い合わせ
 反応も上々で、これまでに500件超の問い合わせがあり、事前案内会が実施された10月12日から14日までの3連休は、満席になったそうです。
 問い合わせは地元の町田市のほか、相模原市の緑区、中央区などの地元からがほぼ50%ですが、そのほか、都内各地など、首都圏広範に反応があります。
この価格帯は首都圏では希少性が高いですから、それも当然かもしれません。
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●最寄り駅から徒歩19分でも近くに大型商業施設
 ただ、安いにはやはり理由があります。最寄り駅はJR横浜線・相模線、京王相模原線「橋本」駅の徒歩19分で、バス利用の場合には、「橋本」駅から乗車時間3分の多摩美術大学南バス停から徒歩3分となっています。その分、駐車場は総戸数に対して77%用意されています。
 この交通アクセスにあまり恵まれていない点と、もともと小田急電鉄が所有していた土地であり、相場より安く仕入れることができた点なども価格の安さにつながっているのではないでしょうか。
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●マンションのすぐ南に大規模な商業施設
 ただ、駅からの徒歩時間は長くても、買い物施設は敷地の道路を挟んだすぐ南、徒歩1分の場所に「ミスターマックス」があります。ホームセンターのほか、大型スーパー、ファミリーレストラン、レンタルビデオ店などが揃っています。日常の買い物はここですませますし、「橋本」駅前には、イオンなどの大規模商業施設が充実しています。
 また、マンションから徒歩10分以内に27の緑地や公園があります。幼稚園や保育園も充実しているので、共働き世帯などでも安心です。

●大規模のメリットを活かした共用施設
 建物は鉄筋コンクリート造の地上12階建てで、総戸数は425戸という大規模マンションで、施工は長谷工コーポレーションです。
 大規模のメリットを活かして、共用施設は充実しています。メインエントランスは2層吹き抜けのゆったりした空間で、重厚感のあるタイル張りの外壁、居住者が図書を持ち寄って楽しむラウンジ、そしてキッチンスタジオなども設けられます。この価格帯ではちょっと、考えられないレベルといっていいかもしれません。
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●マンション敷地内に約1万uの緑地を残す
 さらに、マンションの敷地内に豊かな自然林が残されているのも、『リーフィアレジデンス橋本』の大きな魅力です。
 町田市の「民有緑地保全協定」によって守られてきた約1万uの緑地を、積極的に保全・活用し、地域の生物多様性向上の貢献に取り組む環境共生モデルマンションを目指し、「ABINC認証」を受けています。

●住む人の散歩道、憩いの場所に
 この認証を受ければ本来、人間が手を加えてはいけないのですが、例外的に管理用の道路が設けられ、住む人は庭のように散歩できるようになります。
 大規模なマンションなら、敷地内に多数の植栽が設けられることが多いのですが、この『リーフィアレジデンス橋本』のように、自然のままの武蔵野の森が残されているのは、希有な存在といっていいでしょう。



posted by ky at 08:50| マンション

2019年10月14日

「business journal」の『住宅ジャーナリスト・山下和之の目』の原稿を更新

 山下はビジネスパーソン向けのポータルサイト、「business journal」に『住宅ジャーナリスト・山下和之の目』と題したページで原稿を掲載しています。
 2019年10月13日、その最新の原稿がサイトアップされました。ラグビー日本代表が、スコットランド代表を破って、初のベスト8入りを決めるというめでたい日を祝う原稿――といえば少し大げさでしょうか。まあ、本人はそれぐらいインパクトのある記事を書いているつもりなのですが、さてどうでしょうか。気になる方はぜひ下記をご覧ください。

★「business journal」の『住宅ジャーナリスト・山下和之の目』
https://biz-journal.jp/category/series/kazuyuki-yamashita-housing




posted by ky at 09:00| 日記